欠債還錢，天經(jīng)地義。如果你出借的欠款到期了，可對方卻拖著遲遲不肯歸還，當(dāng)你想拿欠款人房子抵債時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)房子早已被低價(jià)轉(zhuǎn)讓，此時(shí)的你該如何維護(hù)自己的合法債權(quán)？可否請求法院判決房屋轉(zhuǎn)讓無效？

 

250萬借款遲遲不還 強(qiáng)制執(zhí)行才知房屋已被低價(jià)轉(zhuǎn)讓

 

2012年4月6日，被告李先生向原告霍小姐借款250萬元，由周某承擔(dān)共同還款責(zé)任，某擔(dān)保公司承擔(dān)無限連帶責(zé)任，雙方約定最遲于2012年5月15日前歸還借款。可眼見著還款日期到了，霍小姐卻沒能收回欠款。同年5月30日，霍小姐作為原告向法院起訴，要求被告李先生和周某、某擔(dān)保公司歸還借款并承擔(dān)其他費(fèi)用，法院依原告申請追加李先生妻子吳某及周某的妻子秦某為共同被告，并于11月12日判決被告李先生等四人返還霍小姐借款250萬元及相關(guān)利息，某擔(dān)保公司承擔(dān)連帶責(zé)任。

 

本以為有了法院的判決，霍小姐就可以拿回自己的欠款，誰知，被告李先生等人一再不履行還款義務(wù)，無奈之下，霍小姐再次來到法院要求強(qiáng)制執(zhí)行。可令人意想不到的是，在執(zhí)行過程中，申請人霍小姐發(fā)現(xiàn)被執(zhí)行人李先生及其妻子以1000元的不合理低價(jià)轉(zhuǎn)讓了他們唯一一套82平方米的房屋，導(dǎo)致霍小姐合法權(quán)益受到侵害。覺得李先生有惡意逃債嫌疑的霍小姐以請求撤銷李先生及其妻子轉(zhuǎn)讓合同的請求訴至法院。

 

價(jià)值近百萬的房子為何以1000元的低價(jià)轉(zhuǎn)讓？

 

2010年購買價(jià)就高達(dá)52萬的房子，為何現(xiàn)在已1000元的超低價(jià)轉(zhuǎn)讓？難道僅僅是為了躲避債款？那為何要以1000元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓呢？經(jīng)過調(diào)查，原來房子購買時(shí)是由李先生、其妻子吳某及吳某的父母共同所有。2012年6月，李先生和吳某作為賣方與買受方即吳某的父母簽訂了《存量房買賣合同》一份，約定將房屋享有的50%產(chǎn)權(quán)以1000元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給吳某父母，并于6月27日辦理了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。看到自己唯一一條可執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)線索被李先生“偷梁換柱”，霍小姐真是又氣又惱，于是又來到法院打起了第二場官司，請求法院撤銷該房產(chǎn)買賣合同，判令買房人吳某父母退房。

 

法院審理認(rèn)為，李先生夫妻與吳某父母所簽房屋買賣合同，成交價(jià)確實(shí)是1000元，轉(zhuǎn)讓價(jià)格遠(yuǎn)低于市場價(jià)，因而明顯不合理。且李先生夫婦除上述房屋份額外，已無其他可供執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)，在其他被執(zhí)行人亦未清償債務(wù)的情形下，該轉(zhuǎn)讓行為顯然損害了債權(quán)人霍小姐的合法權(quán)益；同時(shí)，作為受讓人的吳某父母對該低價(jià)轉(zhuǎn)讓行為可能損害債權(quán)人合法權(quán)益的事實(shí)應(yīng)當(dāng)知曉。綜上，四被告共同侵權(quán)行為符合撤銷權(quán)的行使要件，故原告主張撤銷四被告間的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為及轉(zhuǎn)讓合同的訴訟請求合法，法院對此予以支持。

 

【法官說法】轉(zhuǎn)讓價(jià)1000元 明顯不合理

 

市民可預(yù)先在訂立合同時(shí)主動(dòng)維護(hù)合法權(quán)益

 

相關(guān)法律規(guī)定，因債務(wù)人放棄其到期債權(quán)或者無償轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)，對債權(quán)人造成損害的，債權(quán)人可以請求人民法院撤銷債務(wù)人的行為。通常轉(zhuǎn)讓價(jià)格達(dá)不到交易時(shí)交易地的指導(dǎo)價(jià)或者市場交易價(jià)的70%，可視為“明顯不合理的低價(jià)“。對轉(zhuǎn)讓價(jià)格高于當(dāng)?shù)刂笇?dǎo)價(jià)或者市場交易價(jià)30%的，可視為“明顯不合理的高價(jià)”。

 

在此類案件中，雖然債權(quán)人可以在事后主張撤銷權(quán)，但卻是相當(dāng)繁瑣的。在此也提醒廣大市民，在訂立借款等資金往來的合同的時(shí)候，可以多列出一些抵押擔(dān)保條款，一旦債權(quán)實(shí)現(xiàn)出現(xiàn)困難，需要借助訴訟時(shí)，也可以先申請財(cái)產(chǎn)保全，凍結(jié)與債權(quán)相應(yīng)的財(cái)產(chǎn)，以保證日后判決生效，執(zhí)行的時(shí)候有財(cái)產(chǎn)可以執(zhí)行。雖然法律上規(guī)定了債權(quán)人的撤銷權(quán)制度，但是通過上面的一些手段是完全可以在執(zhí)行之前就維護(hù)好自身權(quán)益的，在執(zhí)行的時(shí)候才發(fā)現(xiàn)問題，再去主張撤銷權(quán)，這是非常麻煩的。