房屋買賣合同履行期間，當地出臺購房財政優(yōu)惠補貼政策，但已收到相關購房發(fā)票的買房人拒絕向賣房人提供發(fā)票，致使賣房人逾期未能享受政策利益。5月8日，隨著上訴期過去，江蘇省海安縣法院審結這起房屋買賣合同糾紛案，判決被告黃某給付原告呂某購房款13000元，并賠償未能享受財政補貼的損失7346.5元。

 

呂某從某房產開發(fā)商處購得海安縣城一處商品房，但其一直未辦理產權登記。2011年1月31日，呂某與黃某簽訂《房屋買賣合同》，將上述商品房出售給黃某。雙方同時約定，由黃某出面，想辦法將房屋的買受人直接變更為黃某，以規(guī)避國家房產交易稅收政策。合同簽訂當天，呂某將原始購房發(fā)票與購房合同交給黃某。

 

2012年8月，海安當地出臺政策，對部分高層、小高層住宅購房戶給予契稅部分70%的補貼。呂某得知信息后，通過各種途徑與黃某聯(lián)系，希望其將購房發(fā)票交給他申領購房補貼，均被拒絕。由于錯過政優(yōu)惠政策申報期限，呂某未能按政策享受補貼，造成直接損失14700元。

 

2012年底，黃某一直未能辦妥直接更名事宜，呂某無奈下不再同意此事。2013年3月18日，黃某將上述發(fā)票和合同交還呂某，并按照法律規(guī)定辦理了相關過戶事宜。由于黃某一直拖欠購房款13000元，雙方發(fā)生爭議，呂某遂一紙訴狀將其告上法庭，要求黃某給付購房欠款13000元，并賠償財政補貼損失14700元。

 

庭審中，黃某對欠購房款13000元并無異議，同時辯稱不知曉購房財政補貼事宜，且其持有購房合同及發(fā)票原件的行為并不必然導致呂某無法享受此優(yōu)惠政策，該損失不應由其承擔。

 

海安法院審理后認為，呂某、黃某之間簽訂的房屋買賣合同書成立、有效，合同雙方應按約分別履行各自的義務。呂某要求黃某給付購房欠款13000元，黃某對此無異議，法院予以支持。對于購房財政補貼事宜，黃某一直辯稱不知曉此事。按照日常生活經驗規(guī)則，呂某在優(yōu)惠政策申報期間內，明知購房合同和發(fā)票原件在黃某持有的情況下，不可能不去找黃某協(xié)商此事，而自愿放棄享受該優(yōu)惠政策。同時根據合同履行中的附隨義務，黃某基于誠實信用的原則，應當配合呂某申請相關補貼，故黃某存在過錯。然呂某一直協(xié)助黃某進行規(guī)避國家法律法規(guī)的活動，也是導致未能享受財政補貼政策的因素之一，在明知黃某不予配合，自力救濟不能的情形下，未尋求公力途徑救濟，也具有過錯。綜上，呂某與黃某過錯程度相當，由黃某賠償呂某損失7346.5元。

 

一審判決后，雙方當事人均未提出上訴。

 

法官說法：本案實質上涉及合同附隨義務的履行問題。附隨義務不是雙方當事人在合同事先明確約定的也不是法律上明文規(guī)定的，而是隨著當事人在合同履行過程中要求當事人負擔的誠信義務。這種義務在當事人訂立合同時是否發(fā)生不確定，在合同履行中出現情況時如果當事人不履行這種義務相對方就會受到損害。但是，在一個具體的合同中當事人之間到底會發(fā)生什么樣的附隨義務，一方面由當事人判斷另一方面由法官予以判斷。

　

附隨義務主要包括：1、及時通知的義務，對于對方應當知道的信息，應及時通知對方；2、協(xié)助義務，積極協(xié)助對方履行合同約定的義務；3、提供必要條件的義務，為對方履行合同約定的義務提供必要的條件；4、防止損失擴大的義務，當對方受到損失時，應防止對方損失擴大；5、保密義務，對在履行合同過程中所知悉的對方的技術信息和經營信息應予保密，不得泄露或不正當使用；6、其它根據合同性質、目的和交易習慣應當履行的附隨義務。

 

附隨義務具有如下特征：1、附隨義務是當事人在合同中沒有約定的義務。如果當事人在合同中約定了以上的及時通知、協(xié)助、提供必要條件、防止損失擴大、保密等義務，則這些義務就不再是附隨義務，而是約定義務。2、附隨義務是根據合同性質直接產生的義務，是法定義務。3、附隨義務的內容由合同性質、目的、交易習慣決定。這區(qū)別于約定義務直接由合同內容加以加經規(guī)定。并非在履行每項合同過程中，前述附隨義務全部需要履行，多數情況下只要根據合同性質、目的、交易習慣履行一項或幾項附隨義務即可。4、狹義的附隨義務一般產生于合同履行過程中。廣義的附隨義務指合同成立前、履行中、消滅后全過程中通知、協(xié)助、提供必要條件、防止損失擴大、保密等義務。

 

約定義務和附隨義務都是合同生效后當事人應盡的義務。不履行約定義務或附隨義務的行為都是對合同義務的違反，因此都應當承擔相應責任。《中華人民共和國合同法》第60條第2款規(guī)定：“當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協(xié)助、保密等義務”。該法第107條規(guī)定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或都賠償損失等違約責任”。

 

從本案來看，呂某在房屋買賣合同履行過程中得知當地購房財政補貼政策，遂于黃某溝通，希望其將持有的購房合同和發(fā)票原件交還進行申請。此時，黃某就產生了協(xié)助呂某申請購房財政補貼的附隨義務。但黃某基于各種原因，一直拒不配合，導致呂某未能申請到購房財政補貼，從而產生了14700元的直接損失。所以，黃某應當承擔相應的賠償責任。

 

根據國家法律規(guī)定，呂某向開發(fā)商購房后，應對房屋繳納契稅，登記產權后方可再行出售。同時，再行出售過程中，應按照法律規(guī)定，繳納相關稅費。故而呂某本身將購房合同和發(fā)票原件交給黃某，并試圖讓購房人直接更名的行為具有規(guī)避國家法律政策的性質，其也存在一定過錯，法院判決黃某承擔一半損失并無不當。

 

通過本案我們應當注意到合同義務不僅僅是寫在條款上義務內容，它還包含了合同雙方為確保合同履行的順利、為了維護交易的安全穩(wěn)定，應當遵從誠實信用的原則從各個方面給予相對方的保護、照顧等附隨義務，我們在日常合同履行過程中需要引起重視。