開發商采用“買頂層送閣樓”的方式促銷，為便于辦理閣樓的產權登記，將贈送的閣樓面積與出資購買的面積在商品房買賣合同合并記載。后因開發商的過錯購房者退房，雙方簽訂了退房協議，約定了退房單價和違約責任等事項。實際退房時雙方就退房面積及閣樓的處置產生爭議，購房者要求按照合同面積退房，開發商只同意按照出資購買的實際面積辦理退房。

本案在審理中，對于上述爭議的處理有以下三種意見：

第一種觀點認為，閣樓系開發商無償贈與，購房者購買的房屋面積不包括閣樓，且該贈與附屬于購房合同，因此購房合同一旦撤銷，退房面積應按照實際出資購買的面積計算，閣樓應無條件返還給開發商。

第二種觀點認為，“買頂層送閣樓”是開發商促銷的手段，贈與的背后是開發商必然從中獲得了某種利益，如更高的銷售價格或是銷售量的增加。根據權利義務相對等的原則，開發商獲得了利益就應承擔相應的義務，本案閣樓的面積亦計進了合同面積，因此，應將贈送的閣樓面積計算在退房面積內，按照合同面積退房。

第三種觀點認為，購房者未支付閣樓的對價，且開發商賠償損失的責任不應超出其簽訂合同時可以獲得的收益和購房戶受到的損失，因此退房面積宜按照實際購買的面積計算，閣樓不應計算在內。但考慮到開發商的贈與閣樓行為對交易雙方利益的影響，退房時應給予購房者合理補償。

筆者贊同第三種觀點，理由在于：

第一、該“贈與”對合同雙方來說名為無償，實為有償。

首先，從開發商角度看，其從“買頂層送閣樓”這一促銷行為中實際獲得了利益。這種獲益主要包括以下兩種情形：其一是附贈與閣樓的房屋的銷售價格明顯提高，甚至高于更優越的樓層的單價，此種情況下“贈送閣樓”的價值實際已經納入商品房的售價之中。其二是價格雖未明顯提高，但房屋因此更容易銷售，開發商從該促銷行為中獲取銷量增加的利益。總之，開發商往往因贈與行為賣的量更多或者價更高。其次，從購房人角度看，贈與影響了消費者的消費心理和消費行為，影響到其對買賣房屋的價值判斷，其因為贈與而愿意購買或者接受更高買價，贈與對其來說實際上是一種利誘，而非免費的午餐，否則購房人可能根本不會購買該房屋。因此其實際付出了交易成本。既然要以贈與的方式來促銷，可以推定該房屋實際上“不值”這樣的價值。根據合同權利義務的對等性，開發商不應僅僅在銷售時從中受益，購房人亦不應該僅僅在購買時付出成本，退房時理應從閣樓中得到適當補償，但這種補償不應超出必要的限度。因為開發商雖然從中獲益，但其從促銷中獲得的收益明顯不足以達到須承擔將贈品當做實際購買面積進行退款的地步，買方的損失亦未達到須將贈品等同于實際商品退款才能彌補的地步。據此，退房時應以實際購買的面積為準，不應將閣樓計算在退房面積內，但應對閣樓給予必要的補償。

第二、從實質公平角度看，購房者亦應享有就閣樓進行補償的請求權。毫無疑問，在附贈與義務的買賣合同中贈與和買賣行為之間具有密切的關聯性。在一般商品買賣合同中，如果商家有贈與的承諾，則買方有權要求給付贈與。購買后若因產品質量等賣方過錯，買方在退還商品時通常無需退還贈品。無疑，商品房是大宗消費品，閣樓價值較大，不是一般的贈品，如果業主不購買房屋，開發商不會贈送閣樓，這種贈送是以購買房屋為前提的；只要購房者支付了購房款，開發商就應交付房屋及贈品閣樓，贈與是開發商應盡的合同義務，絕非可有可無。當雙方解除合同購房者將房屋退還給開發商時，對于未計算在退房面積之內的閣樓，開發商若無條件收回實屬霸道，違背了公平原則。因此理應給予購房人一定的合理補償，此項請求權不應被剝奪。