內(nèi)容摘要：土地是人類賴以生存的重要物質(zhì)財(cái)富，土地制度是農(nóng)村、農(nóng)民、農(nóng)業(yè)問(wèn)題的基礎(chǔ)。合理的土地制度能夠使土地這一重要的生產(chǎn)資料發(fā)揮出最大的效益，能夠穩(wěn)定社會(huì)促進(jìn)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。自70年代末家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制推行以來(lái)，我國(guó)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)體制改革取得了巨大成功，這得益于以土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)為主要內(nèi)容的農(nóng)村土地使用權(quán)法律制度的初步確立。但是，隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，現(xiàn)行土地制度的缺陷也越來(lái)越明顯，承包期過(guò)短，農(nóng)村勞動(dòng)力的自由流動(dòng)與土地承包相對(duì)穩(wěn)定的矛盾以及重公平輕效率等弊端，已經(jīng)嚴(yán)重阻礙了我國(guó)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)呼喚土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓，該制度有利于調(diào)動(dòng)農(nóng)民對(duì)土地投入的積極性，促進(jìn)農(nóng)村勞動(dòng)力的合理轉(zhuǎn)移和提高農(nóng)業(yè)勞動(dòng)生產(chǎn)率，彌補(bǔ)了現(xiàn)行土地制度的許多不足，具有重大的意義。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村 土地使用權(quán) 有償轉(zhuǎn)讓

一、農(nóng)村土地使用權(quán)相關(guān)理論探討

（一）現(xiàn)代農(nóng)村土地制度的概述

1、現(xiàn)代農(nóng)村土地制度的涵義

農(nóng)村土地制度是在一定社會(huì)條件下，人們?cè)谡加泻屠棉r(nóng)村土地過(guò)程中所形成的人與人之間的關(guān)系的總稱。以農(nóng)村土地為媒介結(jié)成的人與人之間的關(guān)系，有的上升為國(guó)家意志，形成有關(guān)農(nóng)村土地的政策法律。因此，農(nóng)村土地制度既包括經(jīng)濟(jì)關(guān)系，也包括法權(quán)關(guān)系。前者屬于經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，后者屬于上層建筑。農(nóng)村土地制度有廣義和狹義之分，廣義的農(nóng)村土地制度包括一切有關(guān)農(nóng)村土地的制度，狹義的農(nóng)村土地制度包括農(nóng)村土地所有制度、經(jīng)營(yíng)制度、管理制度和流轉(zhuǎn)制度。[①]

2、現(xiàn)代農(nóng)村土地制度的制度體系

農(nóng)村土地制度是國(guó)家整個(gè)土地制度的重要組成部分，是土地制度在農(nóng)村的反映，是土地制度理論在農(nóng)村的具體化。農(nóng)村土地制度是由一系列具體的制度所構(gòu)成的制度體系，這些具體制度包括農(nóng)村土地的產(chǎn)權(quán)制度、農(nóng)村土地的經(jīng)營(yíng)制度、農(nóng)村土地的管理制度、農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)制度等。

（二）農(nóng)村土地使用權(quán)的概述

農(nóng)村土地使用權(quán)是公民和集體經(jīng)濟(jì)組織依法對(duì)集體所有或者國(guó)家所有由集體使用的土地所享有的承包經(jīng)營(yíng)的權(quán)利。對(duì)農(nóng)村土地使用權(quán)的性質(zhì)，主要存在債權(quán)說(shuō)和物權(quán)說(shuō)兩種觀點(diǎn)。

債權(quán)說(shuō)認(rèn)為，農(nóng)村土地使用權(quán)的內(nèi)容是由合同確定的，承包經(jīng)營(yíng)本質(zhì)上是一種聯(lián)產(chǎn)承包合同關(guān)系，它僅僅發(fā)生在發(fā)包人和承包人之間，因此農(nóng)村土地使用權(quán)不具有對(duì)抗第三人的效力，基于聯(lián)產(chǎn)承包合同取得的農(nóng)村土地使用權(quán)屬于債權(quán)性質(zhì)。[②]尤其是從土地轉(zhuǎn)包來(lái)看，轉(zhuǎn)包人取得的權(quán)利都是短期性的，承包人也不能自主轉(zhuǎn)讓承包權(quán)，而須經(jīng)發(fā)包人同意，這種方式完全是普通債權(quán)的轉(zhuǎn)讓方式。[③]

物權(quán)說(shuō)認(rèn)為，農(nóng)村土地使用權(quán)是對(duì)物的占有、使用、收益為內(nèi)容的權(quán)利，在性質(zhì)上只是對(duì)物的支配權(quán)。在物權(quán)說(shuō)中存在著幾種不同觀點(diǎn)，第一種觀點(diǎn)是認(rèn)為“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)”應(yīng)當(dāng)采用“農(nóng)村土地使用權(quán)”來(lái)概括這一權(quán)利；[④]第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)把農(nóng)林牧漁生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的土地使用權(quán)統(tǒng)稱為“農(nóng)用權(quán)”,[⑤]并包括現(xiàn)行法中的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和“四荒”土地使用權(quán)；[⑥]第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)借鑒羅馬法永佃權(quán)制度所具有的物權(quán)性、永佃權(quán)人享有權(quán)利的充分性以及永佃權(quán)存續(xù)期限的永久性等優(yōu)點(diǎn)，將“承包經(jīng)營(yíng)權(quán)”改為“永佃權(quán)”；[⑦]第四種觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)采用“耕作權(quán)”概念，即因耕作或種植而使用國(guó)家或集體所有的土地權(quán)利。[⑧]

（三）土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓制度的概念

所謂土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓制度，是在保持農(nóng)村土地集體所有基礎(chǔ)上，在農(nóng)民享有長(zhǎng)期承包土地權(quán)利前提下，通過(guò)賦予農(nóng)民交易土地使用權(quán)的權(quán)利，完善農(nóng)民土地產(chǎn)權(quán)，允許農(nóng)民在其承包期內(nèi)，根據(jù)國(guó)家有關(guān)政策有償轉(zhuǎn)讓其土地使用權(quán)，實(shí)現(xiàn)土地優(yōu)化配置，提高土地經(jīng)營(yíng)效率的一種制度安排。[⑨]

二、農(nóng)村土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓制度??農(nóng)村土地制度改革的必然選擇

土地是人類生存的物質(zhì)基礎(chǔ)。古典經(jīng)濟(jì)學(xué)家威廉.配弟曾說(shuō)過(guò)：“土地是財(cái)富之母，勞動(dòng)是財(cái)富之父和能動(dòng)的因素”。如何科學(xué)的管好用好土地，充分發(fā)揮土地這種有限資源的作用，歷來(lái)是人們十分關(guān)注的一個(gè)基本問(wèn)題。

（一）現(xiàn)行土地制度的缺陷

我國(guó)現(xiàn)行土地制度是指實(shí)施家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制以來(lái)的土地制度。黨的十一屆三中全會(huì)以后，我國(guó)農(nóng)村普遍推行了土地家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制，實(shí)行了集體經(jīng)濟(jì)組織的土地所有權(quán)與分戶經(jīng)營(yíng)為主的土地使用權(quán)的分離，使廣大農(nóng)民獲得了土地的經(jīng)營(yíng)自主權(quán)，大大解放了我國(guó)農(nóng)村生產(chǎn)力，使我國(guó)農(nóng)村、農(nóng)民和農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)生了前所未有的變化。但是，隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，尤其是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步建立，現(xiàn)行土地制度的缺陷也越來(lái)越顯露出來(lái)，土地家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制對(duì)土地制度的創(chuàng)新帶來(lái)的報(bào)酬效應(yīng)已經(jīng)逐漸消失。從理論和實(shí)際運(yùn)行角度看，其缺陷主要表現(xiàn)在：

1、承包期過(guò)短，影響了農(nóng)民的積極性，限制了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)再發(fā)展。各地在土地承包中，普遍以十五年為一周期，在承包期內(nèi)不僅不讓轉(zhuǎn)讓，而且還可以由集體自由進(jìn)行調(diào)整。因此，各地農(nóng)民普遍感到承包權(quán)不穩(wěn)定，怕政策變。而且在實(shí)踐過(guò)程中，各地隨人口增減，三年一動(dòng)，原定的十五年承包期，多項(xiàng)制度尚未落實(shí)即已到期。由于怕變，農(nóng)民對(duì)土地的投入普遍不足，只種不養(yǎng)，甚至實(shí)行掠奪式經(jīng)營(yíng)，造成土地肥力下降，土地板結(jié)，次生鹽堿化問(wèn)題日趨嚴(yán)重，水利等農(nóng)業(yè)措施長(zhǎng)期失修，遇到旱澇災(zāi)害便無(wú)法抵御，甚至顆粒無(wú)收，影響了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的穩(wěn)定和發(fā)展。

2、農(nóng)戶人口的變動(dòng)、農(nóng)村勞動(dòng)力的自由流動(dòng)，同土地承包相對(duì)穩(wěn)定產(chǎn)生矛盾。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和政策的放寬，大量的農(nóng)村勞動(dòng)力特別是青壯年勞力已不愿意一輩子捆在土地上，而開(kāi)始了他們自己對(duì)新生活道路的選擇。有些是離土又離鄉(xiāng)，加入了浩浩蕩蕩的打工隊(duì)伍；有些是離土不離鄉(xiāng)，參與了本地鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的建設(shè)。這部分農(nóng)民在職業(yè)上已經(jīng)離開(kāi)了土地，但一般又不原放棄他們已經(jīng)得到的承包權(quán)，既不好好種地，又不能不種地。因此，不少土地就出現(xiàn)了撂荒，而撂荒現(xiàn)象的出現(xiàn)，無(wú)疑大大影響了土地的利用和效益的提高，使我國(guó)的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)出現(xiàn)了認(rèn)為的“危機(jī)”。

3、重公平、輕效率，使土地經(jīng)營(yíng)效益很低。土地家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制下的土地制度，其價(jià)值取向是公平，而非效率，它之所以能夠成功的一個(gè)重要原因在于，她實(shí)現(xiàn)了農(nóng)民長(zhǎng)期追求的目標(biāo)??“耕者有其田”。但是，農(nóng)民對(duì)土地的利用能力是有差別的，在農(nóng)民對(duì)土地的基本需求得到滿足之后，就應(yīng)該根據(jù)農(nóng)民土地經(jīng)營(yíng)能力進(jìn)行土地市場(chǎng)化配置，提高土地流轉(zhuǎn)，形成新的土地產(chǎn)權(quán)制度。允許農(nóng)民轉(zhuǎn)讓自己的土地使用權(quán)，讓對(duì)土地經(jīng)營(yíng)能力高的人更多擁有土地，實(shí)行土地規(guī)模經(jīng)營(yíng)，降低土地經(jīng)營(yíng)成本，提高土地經(jīng)營(yíng)效率；對(duì)土地沒(méi)有興趣的人則可以脫離土地，專心從事工商業(yè)。但是，家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制下的土地制度恰恰剝奪了農(nóng)民轉(zhuǎn)讓自己土地使用權(quán)的權(quán)利，結(jié)果造成農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)成本過(guò)高，一方面農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格過(guò)高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了國(guó)際水平；另一方面，農(nóng)業(yè)比較收益過(guò)低，土地經(jīng)營(yíng)效益極低。

（二）農(nóng)村土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的必然性

1、農(nóng)村土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓是發(fā)展社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需要，是農(nóng)村生產(chǎn)力發(fā)展的客觀要求，具有很強(qiáng)的適應(yīng)性。穩(wěn)定和完善承包制，進(jìn)一步發(fā)展農(nóng)村生產(chǎn)力，必然要求建立一種與承包制相適應(yīng)的土地流轉(zhuǎn)機(jī)制，而有償轉(zhuǎn)讓是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下建立土地流轉(zhuǎn)機(jī)制的最有效形式。有償轉(zhuǎn)讓，由于體現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)主體的自由選擇原則和利益調(diào)節(jié)原則，具有極強(qiáng)的市場(chǎng)調(diào)節(jié)功能，是一種建立承包制下土地有償轉(zhuǎn)讓流轉(zhuǎn)機(jī)制的有效的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)手段。而且，土地有償轉(zhuǎn)讓的適應(yīng)性還反映在農(nóng)村改革和生產(chǎn)的實(shí)踐中，已為農(nóng)村實(shí)踐所證明。

2、農(nóng)村土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓是承包制的自我完善和發(fā)展，是解決承包制面臨的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題的有效手段，具有明顯的有效性。農(nóng)村土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓有利于農(nóng)村承包土地的流轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)力要素的合理組合和資源的優(yōu)化配置，達(dá)到承包制下經(jīng)營(yíng)者與經(jīng)營(yíng)對(duì)象??土地的科學(xué)、合理、有序、動(dòng)態(tài)的作用狀態(tài)，改變了承包制下農(nóng)村土地不動(dòng)則死，一調(diào)則亂的二難局面，是完善承包制的重大步驟，是承包制新的發(fā)展和進(jìn)步。

三、我國(guó)農(nóng)村土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的現(xiàn)狀分析

（一）我國(guó)農(nóng)村土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的立法現(xiàn)狀

1990年國(guó)務(wù)院發(fā)布的《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》把土地有償轉(zhuǎn)讓的法律制度正式確定下來(lái)。土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓制度是對(duì)我國(guó)多年的無(wú)償使用制度的否定，是我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的一項(xiàng)重要措施。農(nóng)村土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的根據(jù)主要有三：第一，商品經(jīng)濟(jì)的充分發(fā)展是社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可逾越的階段，社會(huì)主義的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)決定了土地及土地使用權(quán)的商品性質(zhì)。因此，農(nóng)村土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)就必須采取商品流通的形式，即有償形式。第二，農(nóng)民獲得的農(nóng)村土地使用權(quán)不僅是一種經(jīng)營(yíng)行為，而且?guī)в懈＠蜕鐣?huì)保障性質(zhì)。因此，在非農(nóng)產(chǎn)業(yè)中獲得主要生活來(lái)源的農(nóng)民，在轉(zhuǎn)讓其土地使用權(quán)時(shí)實(shí)際上是為受讓人提供了更多的經(jīng)濟(jì)資源，應(yīng)該得到經(jīng)濟(jì)上的補(bǔ)償和鼓勵(lì)。第三，在土地資源嚴(yán)重短缺的條件下，無(wú)償使用土地或無(wú)償轉(zhuǎn)讓土地，在客觀上促使了人們浪費(fèi)土地資源的行為，而有償使用或轉(zhuǎn)讓土地可以在經(jīng)濟(jì)上激發(fā)人們合理利用土地的自覺(jué)性。[⑩]

目前，我國(guó)有關(guān)農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律規(guī)定，主要有：第一，《憲法》第2條修正案“......土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓?！钡诙?/SPAN>1998年修訂的《土地管理法》第2條規(guī)定“......土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓?！钡谌?，2003年3月1日起實(shí)施的《農(nóng)村土地承包法》第10條規(guī)定：“國(guó)家保護(hù)承包方依法、自愿、有償?shù)倪M(jìn)行土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)?！钡谒模渌匀毁Y源法中也規(guī)定了有關(guān)轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題。

（二）我國(guó)農(nóng)村土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的現(xiàn)實(shí)現(xiàn)狀

在實(shí)行家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制過(guò)程中，一方面，由于實(shí)行承包制初期過(guò)分強(qiáng)調(diào)“均地分田”，不僅在數(shù)量上按人平均，而且在劃分同等、同級(jí)土地時(shí)也人人有份。這種過(guò)分強(qiáng)調(diào)公平、均等的“絕對(duì)平均主義”的發(fā)包辦法造成了農(nóng)村承包土地支離破碎、規(guī)模狹小的狀況。另一方面，與承包制相適應(yīng)的便于土地逐步向規(guī)模經(jīng)營(yíng)發(fā)展的土地流轉(zhuǎn)機(jī)制未能及早形成。因而造成了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)土地經(jīng)營(yíng)規(guī)?；囊笕找嫫惹杏谐邪恋剡^(guò)分零碎局面的打破受到客觀條件嚴(yán)重制約、規(guī)模經(jīng)營(yíng)難以形成的矛盾。這個(gè)矛盾在生產(chǎn)實(shí)踐中對(duì)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的制約作用也越來(lái)越顯示出來(lái)。

在這種情況下，在一些農(nóng)村里出現(xiàn)了農(nóng)戶間私下有償轉(zhuǎn)讓、調(diào)整土地的現(xiàn)象。主要有以下幾種情況：一是為了方便經(jīng)營(yíng)，農(nóng)戶間互換承包地塊，是部分承包時(shí)條塊分割的土地變?yōu)檫B片經(jīng)營(yíng)，由于地力級(jí)差的存在，在換地是貼錢(qián)、貼糧予以補(bǔ)償；二是為了農(nóng)戶經(jīng)營(yíng)特長(zhǎng)或習(xí)慣與經(jīng)營(yíng)土地的地性相適合而在承包農(nóng)戶間進(jìn)行的有償調(diào)地；三是種植瓜類等作物時(shí)由于輪作、倒茬的需要而進(jìn)行的有償“借”地；四是棄農(nóng)從事它業(yè)的農(nóng)戶把自己承包的土地有償或倒貼轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶經(jīng)營(yíng)；五是一些無(wú)勞力的承包戶把承包土地轉(zhuǎn)讓給有勞力的農(nóng)戶經(jīng)營(yíng)。轉(zhuǎn)讓、調(diào)整的形式盡管不同，但有一個(gè)共同的特點(diǎn)，就是體現(xiàn)了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和農(nóng)村現(xiàn)階段生產(chǎn)力的適應(yīng)性以及促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)、穩(wěn)定和完善承包制的有效性。

四、我國(guó)農(nóng)村土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的法律規(guī)制

（一）農(nóng)村土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的意義

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，實(shí)行土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓，具有以下積極作用：

1、有利于調(diào)動(dòng)農(nóng)民對(duì)土地投入的積極性。世界上許多國(guó)家發(fā)展農(nóng)業(yè)的經(jīng)驗(yàn)證明，當(dāng)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力發(fā)展到一定水平時(shí)，沒(méi)有新的投入的增加，沒(méi)有新科學(xué)技術(shù)的引進(jìn)，要繼續(xù)發(fā)展就難了。事實(shí)上，解決農(nóng)業(yè)投入問(wèn)題，只靠國(guó)家財(cái)政來(lái)解決是很困難的，最根本的還是要靠幾億農(nóng)民。家庭聯(lián)產(chǎn)承包后，農(nóng)戶實(shí)際上已經(jīng)成為投資主體。實(shí)行土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓，對(duì)調(diào)動(dòng)農(nóng)民投入積極性很有好處，因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)有償轉(zhuǎn)讓，就可以使農(nóng)民在不直接經(jīng)營(yíng)土地的情況下，把投入土地所形成的級(jí)差地租Ⅱ。通過(guò)使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓收回來(lái)。這就會(huì)使農(nóng)民放心大膽的去增加對(duì)土地的投入。

2、有利于農(nóng)村勞動(dòng)力的合理轉(zhuǎn)移。實(shí)行土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓，明確了土地的商品屬性,離開(kāi)土地的農(nóng)民在放棄土地的同時(shí)能夠得到必要的補(bǔ)償，勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移速度還會(huì)加快。允許土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓，可以使土地資源、勞動(dòng)力以及其它生產(chǎn)要素在更大的范圍內(nèi)合理組合和合理配置，可以使各種要素尋找到最佳的結(jié)合點(diǎn)。土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓，還可以增強(qiáng)人們的土地商品化觀念，更加珍惜土地，減少不必要的浪費(fèi)。

3、有利于發(fā)展農(nóng)村土地適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)，提高農(nóng)業(yè)勞動(dòng)生產(chǎn)率。土地家庭聯(lián)產(chǎn)承包規(guī)模狹小，土地分成小塊，不利于土地統(tǒng)一規(guī)劃，連片作業(yè)，不利于大型農(nóng)機(jī)具的推廣使用，也不利于農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。總之，不利于提高土地經(jīng)營(yíng)的規(guī)模效益。實(shí)行土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓，使土地集中在經(jīng)營(yíng)能力高的勞動(dòng)者手里，便于他們組織大規(guī)模的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，有助于提高勞動(dòng)生產(chǎn)率。從目前我國(guó)農(nóng)村出現(xiàn)的土地流動(dòng)情況可以清楚的看到，土地使用權(quán)都是往種田能手那里轉(zhuǎn)讓，種田能手又都是通過(guò)土地的適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)，獲得土地經(jīng)營(yíng)的規(guī)模效益的。

（二）農(nóng)村土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的基本方式

1、轉(zhuǎn)讓

農(nóng)村土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是指農(nóng)村土地使用權(quán)人將自己享有的農(nóng)村土地使用權(quán)依法有償轉(zhuǎn)移給其他公民、法人及其他組織的行為。轉(zhuǎn)讓農(nóng)村土地使用權(quán)能激勵(lì)農(nóng)民加強(qiáng)對(duì)土地的管理,增加對(duì)土地的投入;轉(zhuǎn)讓農(nóng)村土地使用權(quán)意味著農(nóng)民會(huì)有更加充分的擇業(yè)和遷徙的自由,可以讓那些不愿務(wù)農(nóng)的農(nóng)民脫離土地,以農(nóng)地轉(zhuǎn)讓費(fèi)作為融入城市社會(huì)的依托;同時(shí)對(duì)那些有農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)和能力而又苦于無(wú)地可耕的農(nóng)民來(lái)說(shuō)可以通過(guò)轉(zhuǎn)讓而擴(kuò)大農(nóng)地的經(jīng)營(yíng)規(guī)模。這樣可以達(dá)到優(yōu)化農(nóng)地生產(chǎn)要素,協(xié)調(diào)人地關(guān)系,實(shí)現(xiàn)農(nóng)村規(guī)模經(jīng)營(yíng)的目的。

雖然相關(guān)政策法律許可了農(nóng)村土地使用權(quán)人的土地轉(zhuǎn)讓權(quán)，但卻規(guī)定了嚴(yán)格的限制，《農(nóng)村土地承包法》第37條規(guī)定“......采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)發(fā)包方同意......”。農(nóng)村土地使用權(quán)人私自轉(zhuǎn)讓的視為無(wú)效合同，不受法律保護(hù),再加上其實(shí)現(xiàn)的條件尚不完全具備,這樣一來(lái)，實(shí)際上農(nóng)村土地使用權(quán)人轉(zhuǎn)讓的行為很少發(fā)生。

2、互換

農(nóng)村土地使用權(quán)的互換是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的農(nóng)村土地使用權(quán)人之間互相交換各自的土地使用權(quán)的行為。應(yīng)該說(shuō)，互換是農(nóng)村土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中的特殊行為。一般而言，互換存在于動(dòng)產(chǎn)的交易中，但目前在不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中已經(jīng)開(kāi)始采用?！掇r(nóng)村土地承包法》對(duì)此有明確規(guī)定，“承包方之間為方便耕種或者各自需要，可以對(duì)屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行互換”。農(nóng)村土地使用權(quán)互換的出現(xiàn),主要是因?yàn)橥恋刈畛跏前凑杖丝诨蛘邉趧?dòng)力平均分配的,優(yōu)劣搭配,導(dǎo)致土地分散而且零碎,不便耕作,因此在農(nóng)村土地使用權(quán)較長(zhǎng)的期限內(nèi),農(nóng)民互相交換各自承包的土地,便于了土地的耕作。

3、轉(zhuǎn)包

農(nóng)村土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)包是指原承包的土地轉(zhuǎn)包給新承包人，原承包人稱為轉(zhuǎn)包人，新承包人稱為受讓人。土地轉(zhuǎn)包后，由受讓人繼續(xù)享受和履行承包合同規(guī)定的權(quán)利、義務(wù)，并向轉(zhuǎn)包人提供一定數(shù)量的轉(zhuǎn)包費(fèi)。但也有另一種情況，在少數(shù)農(nóng)業(yè)效益比較低，土地負(fù)擔(dān)過(guò)重的地方，有的轉(zhuǎn)包人需向受讓人提供一定數(shù)量的倒補(bǔ)貼?，F(xiàn)行法律許可農(nóng)村土地使用權(quán)人轉(zhuǎn)包其農(nóng)村土地使用權(quán)的全部或者一部分,其中以《最高人民法院關(guān)于審理農(nóng)村承包經(jīng)營(yíng)合同的意見(jiàn)》規(guī)定較為詳細(xì)。

4、轉(zhuǎn)租

農(nóng)村土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)租是指農(nóng)村土地承租人以支付地租為前提對(duì)農(nóng)村土地使用權(quán)人出租的農(nóng)村土地使用權(quán)享有占有、使用和收益的權(quán)利。我國(guó)的政策法律對(duì)農(nóng)村土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)租予以許可，如《四荒治理》：“在規(guī)定的使用期限內(nèi),對(duì)于實(shí)行承包、租賃和股份合作方式治理的,可以依法繼承、轉(zhuǎn)讓或者轉(zhuǎn)租”；《農(nóng)村土地承包法》第39條：“承包方可以在一定期限內(nèi)將部分或者全部土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)包或者出租給第三方,承包方與發(fā)包方的承包關(guān)系不變?！边@些法律規(guī)定對(duì)于擴(kuò)大農(nóng)民的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)自主權(quán)，刺激生產(chǎn)積極性有著重要的意義；而且，還可以起到解決土地拋荒，有效利用土地資源的作用。

5、抵押

農(nóng)村土地使用權(quán)的抵押是指承包人在為自己或他人成立合同時(shí)將土地不轉(zhuǎn)移占有而提供相應(yīng)擔(dān)保，當(dāng)不按照約定履行合同義務(wù)時(shí)，用土地使用權(quán)作價(jià)變賣抵償?shù)囊环N流轉(zhuǎn)方式。一般而言,凡是允許轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán),原則上應(yīng)允許抵押,這符合擔(dān)保法的原理。普遍來(lái)說(shuō) ,農(nóng)村土地使用權(quán)人抵押農(nóng)村土地使用權(quán)的目的在于取得貸款。貸款的用途可能是三種: 一是進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)改造或者其他利用；二是從事與土地?zé)o關(guān)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)；三是用于消費(fèi)。這三種用途都增強(qiáng)了農(nóng)村土地使用權(quán)抵押對(duì)信用市場(chǎng)的作用。許可農(nóng)村土地使用權(quán)抵押，一方面可以解決農(nóng)村土地使用權(quán)人投資資金不足的問(wèn)題，另一方面也不妨礙土地的利用建設(shè)，對(duì)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都有好處。

（三）農(nóng)村土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓在實(shí)際操作中應(yīng)注意的問(wèn)題

1、農(nóng)村土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓，不能改變土地的農(nóng)業(yè)用途，影響農(nóng)業(yè)的發(fā)展。土地不僅數(shù)量有限，而且不可再生，人類對(duì)土地的依存關(guān)系將日益增強(qiáng)。由于各方面原因，我國(guó)的土地呈遞減趨勢(shì)，如果土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓后改變其農(nóng)業(yè)用途，土地生產(chǎn)不出足夠的農(nóng)產(chǎn)品，不僅人們的吃飯問(wèn)題變得困難，而且還會(huì)影響到我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因此，土地的經(jīng)營(yíng)者只能從改變農(nóng)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)，提高農(nóng)產(chǎn)品的數(shù)量和質(zhì)量去考慮土地增值。

2、農(nóng)村土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓不能改變其集體所有制性質(zhì)。我國(guó)農(nóng)村實(shí)行土地集體所有制，這是由我國(guó)的社會(huì)制度和基本國(guó)情決定的，就是以后建立了比較完善的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，我國(guó)也仍然要堅(jiān)持農(nóng)村土地集所有?，F(xiàn)在轉(zhuǎn)讓土地，只是轉(zhuǎn)讓它的使用權(quán)，而不是渡讓所有權(quán)。農(nóng)村土地有償轉(zhuǎn)讓后，其集體所有制性質(zhì)是不變的。

3、應(yīng)該盡快規(guī)范農(nóng)村的土地市場(chǎng)，兼顧集體、轉(zhuǎn)租方和承租方三方的利益關(guān)系。要解決土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓后土地增值收益的公平分配問(wèn)題，必須盡快規(guī)范農(nóng)村土地市場(chǎng)，保證焦急雙方的公平利益，體現(xiàn)社會(huì)主義多勞多得的分配原則。另外，對(duì)于轉(zhuǎn)讓款的分配問(wèn)題，應(yīng)兼顧集體、轉(zhuǎn)租方和承租方三方之間的利益關(guān)系，特別應(yīng)照顧愿意承包種田人的利益。

注釋：

[①]孫健：《農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)法律問(wèn)題研究》，中國(guó)優(yōu)秀博碩士學(xué)位論文全文數(shù)據(jù)庫(kù)，2003年。

[②]中國(guó)社會(huì)科學(xué)院法學(xué)研究所物權(quán)法研究課題組：“制定中國(guó)物權(quán)的基本思路”，載《法學(xué)研究》，1995年第3期，第7頁(yè)。

[③]江平主編：《中國(guó)土地立法研究》，北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社1999年版，第309頁(yè)。

[④]梁慧星：《中國(guó)物權(quán)法草案建議槁》，北京：社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社2000年版，第514頁(yè)。

[⑤]崔建遠(yuǎn)：“四荒拍賣與土地使用權(quán)制度??兼論我國(guó)農(nóng)用權(quán)的目標(biāo)模式”，《法學(xué)研究》，1995年第6期。

[⑥]崔建遠(yuǎn)：“土地上的權(quán)利群論綱??我國(guó)物權(quán)立法應(yīng)重視土地上權(quán)利群的配置與協(xié)調(diào)”，《中國(guó)法學(xué)》，1998年第4期。

[⑦]張紅霞：“羅馬法上的永佃權(quán)制度與我國(guó)農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)制度的改革”，《法學(xué)》，1999年第9期。

[⑧]錢(qián)明星：“我國(guó)物權(quán)法的調(diào)整范圍、內(nèi)容特點(diǎn)及物權(quán)體系”，《中外法學(xué)》，1997年第2期。

[⑨]馮子標(biāo)：《論建立農(nóng)村土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓制度》，《當(dāng)代經(jīng)濟(jì)研究》，2002年第5期。

[⑩]王家富：《民法債權(quán)》，北京：法律出版社1991年版，第673-677頁(yè)。