開發商采用“買頂層送閣樓”的方式促銷，為便于購房戶辦理閣樓的產權登記，簽訂商品房買賣合同時，將贈送的閣樓面積與出資購買的面積合并記載。房屋交付后，購房者因為開發商的過錯退房，雙方簽訂了退房協議，約定了退房單價和違約責任等事項，但在辦理退房手續時雙方就退房面積及閣樓的處置產生爭議。

本案在審理中，對于上述爭議的處理有以下三種意見：

第一種觀點認為，購房者購買的僅僅是房屋的面積，不包括閣樓，閣樓系開發商無償贈與，且該贈與附屬于購房合同，因此購房合同一旦撤銷，退房面積應按照出資購買的面積計算，贈送的閣樓應無條件返還給開發商。

第二種觀點認為，“買頂層送閣樓”是開發商促銷的手段，在贈與的背后，開發商必然從中獲得了某種利益，如更高的價格或是銷量上的增加。根據權利義務相對等的原則，開發商獲得了利益就應承擔相應的義務，本案閣樓的面積亦計進了合同面積，因此，應將贈送的閣樓面積計算在退房面積內。

第三種觀點認為，購房者未支付閣樓的對價，且開發商賠償損失的責任不應超出其簽訂合同時可以獲得的收益和購房戶受到的損失，因此退房面積宜按照實際購買的面積計算，閣樓不應計算在內。但考慮到開發商的贈與閣樓行為對其房產銷售無疑具有促進作用，是該贈與行為的受益者，因此應視具體情況給予合理補償。

筆者贊同第三種觀點，理由在于：

第一、從權利和義務對等的角度來看，開發商從“買頂層送閣樓”這一促銷行為中獲得了利益，這種獲益主要有以下兩種情形：其一是，附有贈與閣樓的房屋銷售價格可能明顯提高，甚至高于更優越的樓層的單價，換言之，“贈送閣樓”的價款實際已經納入商品房的售價之中。其二是價格雖未明顯提高，但房屋因此更容易銷售，開發商從該促銷行為中獲取銷量增加的利益。總之，開發商往往因贈與行為賣的量更多或者價更高，購房人則因為贈與而愿意購買或者買的價更高，贈與實際上是一種利誘，而非免費的午餐，購房人實際付出了交易成本。根據權利義務的對等性，開發商不應僅僅在銷售時從中受益，購房人亦不應該僅僅在購買時付出成本，退房時理應從閣樓中得到適當補償，但這種補償不應超出必要的限度。因為開發商雖然從中獲益，但其從促銷中的獲得的收益明顯不足以達到須承擔將贈品當做實際購買面積進行退款的地步，買方的損失亦未達到須將贈品等同于實際商品退款才能彌補的地步。據此，退房時應以實際購買的面積為準，不應將閣樓計算在退房面積內，但應對閣樓給予必要的補償。

第二、從該購房合同的特點分析，購房者應享有對閣樓進行補償的請求權。理由是，此類合同中贈與和買賣之間具有密切的關聯性，如果業主不購買房屋，開發商是不會贈送閣樓的，這種贈送是以購買房屋為前提的。同時，只要購房者支付了購房款，開發商就應交付房屋及贈品閣樓，贈與是開發商應盡的合同義務。當購房戶將所購買的房屋退還給開發商時，對于沒有計算在退房面積之內的閣樓，開發商理應給予適當的補償，這一補償請求權理應歸購房者所享有，不應被剝奪，唯有如此，也才符合公平原則。