隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市化進(jìn)程加快，大量的城市流動(dòng)人口就出現(xiàn)了，而這些流動(dòng)人口的涌入，推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的高度發(fā)展，推動(dòng)了城市房屋租賃業(yè)的不斷增長(zhǎng)和活躍。但同時(shí)，由于當(dāng)事人缺乏相應(yīng)的法律知識(shí)和自我保護(hù)意識(shí)，因此房屋租賃引發(fā)的糾紛也隨之增加。因引發(fā)的房屋租賃糾紛的增多，增加了社會(huì)的不安定因素，正受到社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。基于這樣的情況，筆者對(duì)房屋租賃糾紛的情況進(jìn)行走訪（單位或個(gè)人），就房屋租賃糾紛的成因進(jìn)行了廣泛深入的調(diào)查，并提出了預(yù)防以及糾紛的處理對(duì)策。

一、主要房屋租賃糾紛的調(diào)查

（一）租金支付糾紛

一種是由于出租人租賃時(shí)的盲目性引起的。現(xiàn)實(shí)生活中，一些業(yè)主因自己的房屋空置著心中發(fā)慌，只要承租人出現(xiàn)，不管他是否有能力支付房租，就很草率地簽訂合同，甚至未簽訂合同就將房屋交對(duì)方使用。結(jié)果到對(duì)方交不起房租時(shí)，才注意到其本來(lái)就沒(méi)有支付租金的能力。這種糾紛發(fā)生后，吃虧的肯定是出租方。即使通過(guò)訴訟，法院判決對(duì)方付租金，但執(zhí)行起來(lái)也可能因困難重重而不了了之。在掘港東菜市西邊一家饅頭店鋪，當(dāng)時(shí)租金是說(shuō)好150元一天，租兩年，一年后結(jié)帳，由于是小本經(jīng)營(yíng)，一天賺不了多少錢，不到一年就關(guān)了門。后來(lái)出租人要一年租金，承租人死不認(rèn)帳，雙方協(xié)商不下來(lái)就通過(guò)上法院大官司，判了應(yīng)交租金還是一拖再拖，最后也是比了了之。

還有一種是承租人當(dāng)時(shí)雙方?jīng)]有承租合同，沒(méi)有約定租金，一旦房客要搬離時(shí)，因?yàn)橐恍┵M(fèi)用問(wèn)題常常引發(fā)雙方的糾紛。在大多數(shù)情況下，房東會(huì)借地主之利，以各種理由信口要錢。即使房客有意見(jiàn)或認(rèn)為房東有違了入住前的協(xié)議，但是在沒(méi)有書(shū)面協(xié)議時(shí)，空口無(wú)憑，有理也成沒(méi)理。也有不講理的房客因?yàn)楦鞣N原因提前結(jié)束房租鉆空子不交欠下的房租。在掘港鎮(zhèn)霞小區(qū)王某家出租一間房給小宋，口頭協(xié)議為租用兩年，租金一個(gè)月150元，承租人預(yù)先付兩個(gè)月押金。平時(shí)也是不定期付款，有時(shí)付兩個(gè)月有時(shí)付三個(gè)月。一年后，小宋由于工作單位更換要求提前退租，出租人同意退租，但是要交兩年的租金，小宋認(rèn)為沒(méi)有租住拒絕付款，引發(fā)了一場(chǎng)糾紛。

（二）損害賠償糾紛

此類糾紛大多數(shù)由于侵權(quán)引起的，主要有兩種情況：

房屋損害賠償  房屋損壞多數(shù)是承租人在裝修或使用過(guò)程中由于自己的過(guò)錯(cuò)致使房屋遭到損毀，這種情況下承租人就要承擔(dān)賠償責(zé)任。由于不可抗力造成的，或者是出租房屋本身的質(zhì)量問(wèn)題致使出租房屋損毀的，承租人不承擔(dān)賠償責(zé)任，在掘港中學(xué)附近一戶人家出租房，承租人小王想從隔壁拉有線電視，就在墻上鉆了個(gè)洞，在鉆的過(guò)程中把一扇窗戶弄掉下來(lái)了，出租人認(rèn)為小王故意損壞也沒(méi)經(jīng)過(guò)他的同意，要求加倍賠償損失，小王認(rèn)為鉆個(gè)孔不會(huì)碰到窗戶，是房屋質(zhì)量問(wèn)題，不進(jìn)行加倍賠償。

人身財(cái)物賠償  由于出租房屋的質(zhì)量問(wèn)題，或者由于出租人的措施不當(dāng)，造成承租人人身、財(cái)物損害的，承租人有權(quán)要求出租人給予賠償。出租人能夠證明承租人對(duì)造成損害結(jié)果也有過(guò)錯(cuò)，應(yīng)由雙方按照過(guò)錯(cuò)的大小分擔(dān)責(zé)任。

（三）轉(zhuǎn)租引發(fā)的糾紛

有人趁房東常年不在家不會(huì)來(lái)檢查，就把房屋層層轉(zhuǎn)租，甚至出租給來(lái)歷不明以及為非作歹的不法份子，從中牟取私利，損害了原始房東的合法利益。賓東小區(qū)一戶人家在上海工作，把房子出租給理發(fā)的小麗，后來(lái)有鄰居反映，每天夜里都有喧嘩吵鬧聲，影響了居民的正常休息，打電話要主人回來(lái)解釋，回來(lái)之后才知道是小麗又把房子轉(zhuǎn)租給了她朋友，這些朋友白天睡覺(jué)晚上工作，亂七八糟，房東解除了和小麗的租賃合同，小麗和戶主都到了歉，事情才結(jié)束。

（四）變更房屋用途引發(fā)的糾紛

房屋使用的功能是住房或是廠房，就不能未經(jīng)過(guò)有關(guān)部門審批，便在合同中擅自改變其功能，這種行為其實(shí)也違反了合同法。還有在合同中沒(méi)有提到要更改房屋用途就擅自做主改變也是要引起糾紛的，尤其是更改之后影響了房主的正當(dāng)利益或威脅到他人的人身安全保證。

在九總農(nóng)民街上，有家出租房，原來(lái)說(shuō)是住人，后來(lái)承租人把進(jìn)的貨煙花爆竹放進(jìn)去，睡在隔壁的主人家小兒子，天天擔(dān)心受怕，主人要求退租，承租人還不愿意，認(rèn)為自己付了租金就有權(quán)支配，直到居委會(huì)來(lái)調(diào)解，退了租金后搬出去了。

二、引發(fā)房屋租賃糾紛的原因

（一）法律意識(shí)單薄，隱形租賃市場(chǎng)活動(dòng)猖獗

目前，依法進(jìn)行房屋轉(zhuǎn)讓抵押的意識(shí)深入人心，但是依法進(jìn)行房屋租賃的觀念還十分單薄。許多人認(rèn)為，雙方的租賃關(guān)系僅僅停留在口頭協(xié)議上是小事，可能還是熟人，用不著額外交一筆登記費(fèi)，如果按照《城市房屋租賃管理法》的規(guī)定操作太麻煩。同時(shí)在房屋租賃經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)上，有相當(dāng)一部分房主為了追求高額租金，不向房地產(chǎn)管理部門辦理登記手續(xù)，也不和承租人簽訂《房屋租賃合同》，甚至連違章建筑和法律規(guī)定禁止出租的房屋出租。發(fā)生糾紛后，雙方無(wú)憑無(wú)據(jù)，習(xí)慣于“私了”，私下解決不了的，有的甚至出了人命官司。

（二）缺少租賃合同或合同不規(guī)范

我國(guó)法律合同法第215條規(guī)定“租賃合同的租賃期限在六個(gè)月以上的，應(yīng)采用書(shū)面形式，當(dāng)事人未采用書(shū)面形式，視為不定期租賃。”。這就是說(shuō)法律雖允許當(dāng)事人采用口頭合同形式，但是租賃期限在六個(gè)月以上如沒(méi)有采用書(shū)面形式，不論當(dāng)事人是否做了約定，在法律上均視為不定期租賃，合同雙方當(dāng)事人隨時(shí)可以請(qǐng)求解除和終止租賃關(guān)系，可能出現(xiàn)提前退租（主退客或客退主）的現(xiàn)象。

還有當(dāng)條款不規(guī)范，如沒(méi)有約定租賃地點(diǎn)，付款金額，付款期限，付款方式，各自的費(fèi)用負(fù)擔(dān)，違約責(zé)任以及租賃用途和是否可以裝修等方面，很容易被有心人鉆空子，引發(fā)糾紛。

（三）執(zhí)行部門監(jiān)管不力

執(zhí)行部門對(duì)地下租賃市場(chǎng)打擊力度不夠，對(duì)非法出租行為不能及時(shí)處理，尤其對(duì)拒不執(zhí)行處罰者進(jìn)行有力有效的處理方法。原本由房地產(chǎn)統(tǒng)一管理的房屋租賃市場(chǎng)，被各部門分割，多頭管理，政出多門，加重了房屋租賃當(dāng)事人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，使有些租賃雙方不愿去登記簽訂《房屋租賃合同》。

三、房屋租賃糾紛的預(yù)防

（一）加強(qiáng)法制宣傳

依法加強(qiáng)規(guī)范房屋租賃市場(chǎng)管理，有利于促進(jìn)城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。因此，各地房地產(chǎn)管理部門要通過(guò)廣播、電視、報(bào)紙等傳媒，運(yùn)用多種形式，向社會(huì)各界宣傳《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》等法規(guī)，是廣大市民和外來(lái)流動(dòng)人口，了解房屋租賃知識(shí)，支持房屋租賃管理，服從租賃管理，把房屋租賃管理的有關(guān)要求轉(zhuǎn)化為自己的自覺(jué)行為。

（二）完備法律要件

業(yè)主（出租人）要依法簽訂租賃合同，合法地出租房屋。這里著重強(qiáng)調(diào)的是"合法"。房屋租賃關(guān)系合法，才能做到有效。合法、有效，不但能大量減少租賃糾紛的發(fā)生，而且也是當(dāng)事人保護(hù)自己最為實(shí)際的措施。要使租賃關(guān)系合法、有效，首先就要依法簽定書(shū)面的租賃合同，將租賃當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)在合同中明確的約定，這也就是通常所說(shuō)的"先小人后君子"。其次就是合同內(nèi)容不能違法。再次，房屋租賃法律關(guān)系，還要求具備法定的形式要件，如出租人必須持有政府職能部門頒發(fā)的《房屋租賃許可證》，及合同簽訂后必須在１０日內(nèi)到房屋租賃管理部門登記備案等。

（三）加強(qiáng)監(jiān)管

第一，是進(jìn)一步規(guī)范管理，嚴(yán)格依法發(fā)證和登記，做到不因自己發(fā)證或登記失誤而造成租賃糾紛的發(fā)生。第二，是加強(qiáng)檢查，將整個(gè)租賃市場(chǎng)納入有序的管理網(wǎng)絡(luò)與視線中，發(fā)現(xiàn)非法租賃行為和租賃糾紛的苗頭，及時(shí)糾正和化解。第三，是加強(qiáng)宣傳，逐漸使當(dāng)事人認(rèn)識(shí)到合法租賃的好處。第四，是加強(qiáng)和有關(guān)職能部門的合作與配合，從不同角度履行好各自責(zé)任，減少租賃糾紛的發(fā)生。

四、解決房屋租賃糾紛的途徑

（一）協(xié)商合同當(dāng)事人在友好的基礎(chǔ)上，通過(guò)互相協(xié)商解決糾紛，這是最佳的式。

（二）調(diào)解它是指在第三者或介紹人、擔(dān)保人、居委會(huì)后主管部門的主持下，糾紛雙方當(dāng)事人經(jīng)過(guò)自愿協(xié)商，排除爭(zhēng)端，達(dá)成和解的一種方法和活動(dòng)。

（三）仲裁合同當(dāng)事人協(xié)商不成，不愿調(diào)解的，可以根據(jù)合同中規(guī)定的仲裁條或雙方在糾紛發(fā)生后達(dá)成的協(xié)議向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁。
    （四）訴訟公民可以將房屋租賃糾紛依法向人民法院提起訴訟。如果合同中沒(méi)有訂立仲裁條款，事后也沒(méi)有達(dá)成仲裁協(xié)議，合同當(dāng)事人可以將合同糾紛起訴到法院，尋求司法解決。