住房問(wèn)題歷來(lái)是人們關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。近年來(lái)，房?jī)r(jià)上漲明顯，二手房交易在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中空前活躍，但是由于人們的法律意識(shí)淡薄，二手房交易法律糾紛不斷發(fā)生，已成為亟待解決的社會(huì)問(wèn)題。如何防范二手房交易糾紛，已成為二手房交易雙方最為關(guān)注的焦點(diǎn)之一。在二手房交易中會(huì)出現(xiàn)的糾紛不在乎有一房二賣、共有房屋的處分、房屋質(zhì)量問(wèn)題等。筆者在處理具體二手房交易糾紛過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)還有許多極易乎視的地方。下面從一個(gè)案例來(lái)分析二手房屋交易中的風(fēng)險(xiǎn)以及解決的辦法。

 

原告姜某為做生意急需找店面。恰好，案外人顧某因債務(wù)所迫希望出售其店面用于還債。兩人遂簽訂房屋買賣協(xié)議，約定：顧某將某地店面賣給姜某，總價(jià)款40萬(wàn)元。雙方在稅務(wù)部門繳納了相關(guān)稅款后到房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理所辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理所接收了相關(guān)手續(xù)并出具給原告姜某行政許可受理書(shū)。行政許可受理書(shū)載明：收到國(guó)有土地使用證、業(yè)主房產(chǎn)證、產(chǎn)權(quán)申請(qǐng)人身份證、買賣協(xié)議、地稅完稅證明，上述材料齊全符合法定條件和標(biāo)準(zhǔn)，決定受理，將于受理之日起2個(gè)工作日內(nèi)作出行政許可決定。原告姜某遂將購(gòu)房款40萬(wàn)元交給顧某，顧某收款后即時(shí)將水電繳費(fèi)卡、有線電視卡和房屋鑰匙交付給原告姜某。在作出行政許可決定期間，該房屋經(jīng)由被告趙某申請(qǐng)執(zhí)行案外人顧某而被人民法院查封。房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理所以房屋被有關(guān)部門采取強(qiáng)制措施為由，暫不辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。為此，原告提起執(zhí)行異議之訴要求人民法院判令停止對(duì)房屋的執(zhí)行，確認(rèn)房屋歸原告所有。

 

本案是一起案外人執(zhí)行異議之訴，爭(zhēng)議的焦點(diǎn)就是房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理所受理原告姜某房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶申請(qǐng)后，姜某是否已取得房屋所有權(quán)？法院判決，駁回原告姜某的訴訟請(qǐng)求。

 

分析本案，我們可以得出，原告姜某與案外人顧某之間系債權(quán)債務(wù)關(guān)系。原告姜某對(duì)房屋買賣也比較謹(jǐn)慎，他知道雖然與顧某之間簽訂了購(gòu)房合同，但是房屋的所有權(quán)未發(fā)生變動(dòng)。小心翼翼的姜某自認(rèn)為其在和顧某在房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理所已辦理相關(guān)交接手續(xù)，該房屋所有權(quán)歸其所有已是板上釘釘?shù)氖虑榱恕４藭r(shí)，他才將購(gòu)房款給付顧某。試問(wèn)：在房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理辦理了相關(guān)交接手續(xù)后真的就萬(wàn)無(wú)一失了嗎？顯然不是，姜某在認(rèn)識(shí)上明顯存在誤區(qū)。《物權(quán)法》第十四條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。”由此可見(jiàn)，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記才發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理所雖然受理了姜某的行政許可申請(qǐng)，但還沒(méi)有對(duì)其審核，并將審核結(jié)果登記在冊(cè)。在此情況下，訴爭(zhēng)房屋是不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的，該房屋的所有權(quán)仍歸屬于顧某，人民法院執(zhí)行顧某財(cái)產(chǎn)的行為予法有據(jù)。基于人民法院強(qiáng)制措施，房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理所不許可辦理房屋所有權(quán)證變更登記亦與法不悖。只有當(dāng)人民法院查封措施解除，房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理所才會(huì)依姜某申請(qǐng)作出房屋所有權(quán)許可，給其辦理房屋所有權(quán)證。這個(gè)案例提醒大家，房屋過(guò)戶手續(xù)即使在房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理所也是不安全的，如何給二手房交易加上“法律保險(xiǎn)”呢？實(shí)際上，法律給了我們救濟(jì)途徑，即預(yù)告登記制度。《物權(quán)法》第二十條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)，不發(fā)生物權(quán)效力。”該條明確預(yù)告登記制度實(shí)際上就是債權(quán)物權(quán)化，預(yù)告登記的對(duì)象是債權(quán)，預(yù)告登記后雙方之間還是債權(quán)債務(wù)關(guān)系，但是預(yù)告登記真正效力在于阻止物權(quán)變動(dòng)，而不阻止債權(quán)發(fā)生。就本案而言，姜某如果在簽訂房屋買賣合同后，即可向登記機(jī)構(gòu)辦理預(yù)告登記，姜某在辦理預(yù)告登記后，法院的執(zhí)行措施不得對(duì)抗善意預(yù)告登記人，不能限制姜某辦理過(guò)戶登記手續(xù)。事實(shí)上，因?yàn)榻澄崔k理房屋預(yù)告登記，得使法院的保全措施限制了房屋的物權(quán)變動(dòng)，導(dǎo)致姜某無(wú)法辦理房屋所有權(quán)變更手續(xù)。那么姜某如何進(jìn)行法律救濟(jì)呢？姜某可以依據(jù)《合同法》第九十四條規(guī)定解除房屋買賣合同，要求顧某返還售房款，并賠償損失。