今年5月最高人民法院公報公布的無錫市錫山區(qū)法院一則判例引起人們關注。這一判例首次集中回答了物業(yè)共有部分收益的界定、分配等焦點問題——

　　6月的一天,幾十位業(yè)主圍著前來回訪的法官,滿面笑容地詢問小區(qū)物業(yè)管理可能碰到的法律問題。這一幕發(fā)生在江蘇省無錫市春江花園小區(qū)。一年前,類似場景發(fā)生在無錫市錫山區(qū)法院,當時業(yè)主們卻是一籌莫展。

　　共有收益引出司法難題

　　2002年11月,春江花園小區(qū)開發(fā)商和一家物業(yè)公司簽訂了前期物管合同。雙方約定,由物業(yè)公司向業(yè)主和物業(yè)使用人收取物業(yè)費,對物業(yè)范圍內的商鋪、地下車庫的成本不計入其中。

　　2007年12月,春江花園小區(qū)業(yè)主委員會成立。半年后,業(yè)委會根據(jù)業(yè)主大會的決議與物業(yè)公司終止合同并要求其移交財產(chǎn)。但業(yè)委會查看移交清單后發(fā)現(xiàn),物業(yè)公司幾年來收取小區(qū)共有部分收入達596萬元,沒有列入移交清單。此后,雙方交涉不成,業(yè)委會將物業(yè)公司告上法庭。

　　物業(yè)公司辯稱,共有部分收入已彌補了物業(yè)公司的管理成本,不存在可分配利潤。部分業(yè)主還結欠物業(yè)費,應對欠款進行抵消。

　　辦案法官介紹,共有部分收益的歸屬和分配糾紛比較普遍,涉及小區(qū)居民人數(shù)多、影響廣。再加上法律法規(guī)沒有明確規(guī)定,而開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂的合同中,對共有部分收入往往沒有具體約定,也給案件審理帶來了難度。

　　怎么辦?在憲法精神以及民法通則、物權法、合同法等法律指引下,法官們開始思考解決之道。

　　依法裁判保護業(yè)主權益

　　法院審理認為,在沒有授權的情況下,業(yè)委會不能憑自己的意志放棄全體業(yè)主的重大權利。因此,共有部分物業(yè)的收益應當在物業(yè)公司和全體業(yè)主之間依法分配。

　　那么,如何界定和分配共有部分收益?判決書指出,共有部分物業(yè)管理收益應為共有部分收入與成本支出的差額,對此雙方達成了一致。報表顯示,2005年至2007年小區(qū)共有部分總收入為536萬余元,總支出為122萬余元,總收益應為414萬余元。

　　“基于公平原則的要求,參照雙方在移交清單中確定的共有部分收益分配方案進行分配,就是業(yè)主得七成、物業(yè)公司得三成較為合理。”錫山區(qū)法院民二庭庭長虞靜珠說,共有部分收益主要歸全體業(yè)主所有,同時物業(yè)公司付出了管理成本,也應享有合理回報。

　　至于物業(yè)公司能否對部分業(yè)主結欠的物業(yè)費行使抵消權,法院表示,要進行債務抵銷,當事人之間應當互負債務,互享債權。此案中結欠物業(yè)費的僅為部分業(yè)主,而業(yè)委會代表全體業(yè)主提起訴訟,兩者有本質區(qū)別,不符合法定抵消的規(guī)定。

　　司法建議呼吁管理創(chuàng)新

　　案件解決了,但錫山區(qū)法院沒有停留于“案結事了”,而是能動司法,靠前服務——既走進社區(qū)回訪居民,又主動建議呼吁管理創(chuàng)新。

　　事實上,一個小區(qū)共有部分收益以及物業(yè)費少則幾萬,多則幾百萬,如何加強監(jiān)督,是廣大業(yè)主最關心的事。

　　“這也是我們一直關注的問題。”錫山區(qū)法院院長金瑋琳認為,業(yè)主對共有部分收入和支出有知情權,財務收支應定期公布,物業(yè)公司定期對外張貼,業(yè)委會進行定期審核或審計。此外,應引入第三方機構監(jiān)督物業(yè)服務質量和費用,既可避免因物業(yè)管理引起的糾紛,也可推動物業(yè)服務質量提高。

　　行業(yè)管理和行政指導的缺失,也是目前物業(yè)管理中存在的突出問題。錫山區(qū)法院由此建議,應當建立物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管模式,在完善業(yè)主自治基礎上,街道辦、房管局等部門更應發(fā)揮協(xié)助、指導和監(jiān)督職責。