2009年8月，在朋友的推薦下，家住常州市武進區的張某與王某來到常州市某房地產開發有限公司開發的鄭陸鎮某小區內，意欲買房投資。經過實地查看、仔細斟酌，張某與王某決定購買位于該小區內的一間總價逾100萬元的商鋪。

 

2009年10月，在給付了60余萬元購房款后，雙方簽訂了購房協議。協議中雙方約定：“待甲方（常州市某房地產開發有限公司）與銀行協商好貸款事宜后乙方（張某、王某）再與甲方簽訂商品房買賣合同。”

 

協議簽訂后，該開發商將尚未竣工的商鋪鑰匙交付張某、王某，而張某、王某將商鋪租賃給第三方使用至今。

 

2013年3月，兩人得知開發商已將此商鋪賣給了第三人蔣某。張某、王某認為，開發商的行為嚴重侵害了兩人的合法權益，故將開發商起訴至武進法院，要求其繼續履行房屋購買協議。

 

經審理查明，2009年10月，張某、王某與該開發商簽訂購房協議，協議中對于雙方的當事人名稱和姓名、商品房基本狀況、商品房總價款、辦理房產證事宜進行了明確約定。張某與王某分別于2009年8月、2010年2月先后支付房款70萬元，余款尚未付清。另查明，2013年3月，該開發商與第三方蔣某簽訂了商品房買賣合同，將同一商鋪出售給蔣某。因商鋪尚未辦理竣工驗收手續，商鋪尚未辦理過戶登記手續。

 

武進法院審理后認為，原、被告雙方簽訂的《購房協議》具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受了購房款，該協議應當認定為商品房買賣合同。相對于被告與第三人簽訂的商品房買賣合同，兩份商品房買賣合同均未辦理房屋所有權轉移登記，本案中兩原告與與被告之間簽訂的商品房買賣合同成立在先，且在協議簽訂后，開發商將房屋鑰匙交付兩原告，兩原告也將商鋪租賃給第三方使用。被告辯稱已與原告口頭協商解除協議，但并未提出證據予以證明，法院未予采信。綜上，法院支持兩原告要求被告繼續履行《購房協議》的主張。

 

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規定，商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。