林某、孟某夫妻二人，因家庭瑣事致夫妻感情不和，孟某遂將林某和租客萬某告上法庭，近日，江蘇省東臺市人民法院審理了這起協(xié)議糾紛案件，依法判決駁回原告確認協(xié)議無效請求。

 

原告孟某訴稱，原告與被告林某系夫妻關系，位于東臺市某路段的一間店面房為夫妻共同財產，于2006年起租借給被告萬某。2010年9月，林某背著原告擅自將該店面房出售給被告萬某，雙方簽訂了《房屋轉讓協(xié)議》。

 

被告林某辯稱，其因炒股缺少資金遂私自將店面房轉讓給被告萬某，且已收取購房款，其轉讓房產一事未與原告孟某協(xié)商。如被告萬某同意退房，其愿意返還所有購房款。

 

被告萬某辯稱，轉讓房產一事是由原告孟某與被告林某向其提出，原告孟某參與房產買賣全過程。因該店面房是其兩間經營用房中的一間，為便于繼續(xù)經營，遂同意購買，雙方成交價也在當時的市場價之上。該店面房登記在被告林某個人名下，其已經取得該房屋所有權證與土地使用證。

 

法庭審理查明，原告孟某與被告林某與被告萬某之間系二樓住家房及一樓店面房的相鄰關系。原告孟某與被告林某于2006年開始將其夫妻共有的一間店面房出租給被告萬某，該店面房產權登記在被告林某個人名下。2010年9月，被告林某與萬某簽訂《房屋轉讓協(xié)議》，并辦理相關手續(xù)。后被告林某與原告孟某因生活瑣事造成夫妻感情失和，原告孟某遂將被告林某告上法庭，要求確認轉讓協(xié)議無效。原告孟某、被告林某曾在2009年共同以該店面房為抵押物，向銀行貸款，并于2010年9月，用被告萬某付給被告林某的購房款還貸。

 

庭審中，法官因被告萬某請求，詢問孟某是否愿意就其是否清楚被告林某與萬某之間商談店面房轉讓一事進行測謊鑒定，遭原告拒絕。

 

法庭審理認為，首先，民事活動應當遵循誠實信用的原則。本案中，林某夫婦與萬維某系同一層住宅房的相鄰關系，鄰居之間關于房產等重大財產的轉讓，在賣方發(fā)出要約后、買方作出承諾前通常會有一定的間隔時間來充分商談。按照日常生活的一般經驗，在鄰居之間轉讓家庭重大財產的過程中，家庭的主要成員一般均會參與商談。林某夫婦與萬某作為正常生活在一起的鄰居，孟某認為其對丈夫林某與萬某之間商談買賣店面房一事從不知情，顯然與日常生活情理不相符。同時，結合萬某請求對孟進行測謊鑒定遭其拒絕的實際情況可印證其關于林某未經其同意擅自轉讓夫妻共同財產的主張缺乏真實性。而林某于孟某夫妻感情不和是在林某出賣房產之后，無法證明林某惡意侵害孟某的合法權益。基于日常生活經驗，認定孟某對林某轉讓店面房一事是知情且認可的。

 

其次，林某在出賣店面房前就以個人名義與萬某簽訂租房協(xié)議，將該房屋租賃給萬某長期使用，原告作為共有人對此知情并認可，可見林某的出租行為系夫妻雙方的共同意思表示；其后，林某再次以個人名義與萬某簽訂關于該店面房的轉讓協(xié)議，萬某有理由相信原告對于林某的出賣行為同樣是知情并認可的，林某的出賣行為仍舊是夫妻雙方的共同意思表示；萬某將轉讓協(xié)議確定的店面房價款與該房的年租金相比較，可以看出其并未與林某惡意串通，其屬于善意第三人。

 

第三，物權的登記具有公信力，這種公信力除了對外界的公示作用外，更主要的應在于表明權屬登記方關于登記物權的處分權能。登記在夫妻一方名下的房產盡管屬于夫妻共同財產，但在權屬證書共有人一欄缺額的情形下，他人基于權屬證書的公信力，有理由相信權屬登記方的處分行為代表的是夫妻雙方的共同意思表示，權屬登記方具有處分的權利。故林某將登記在個人名下的夫妻共同財產出賣給萬某，萬某有理由相信該處分行為系他們夫婦的共同意思表示，林某具有處分權，該處分行為構成表見代理。

 

最后，法庭審理認為，林某與萬某簽訂的《房屋轉讓協(xié)議》，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，亦未惡意串通損害第三人利益，合法有效，遂依法判決原告孟某請求確認無效的訴訟請求，于法無據(jù)，依法不予支持。