離婚案件處理按揭房屋時(shí)，所面臨的首要難題就是對(duì)房屋的權(quán)屬予以確定，即該類財(cái)產(chǎn)應(yīng)屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)還是一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)。我國(guó)實(shí)行的是法定婚后所得共同制，婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻雙方或一方所得的財(cái)產(chǎn)，除法律另有規(guī)定或夫妻另有約定，均為夫妻共同所有。依照婚姻法所確立的這一原則，自可推出婚前取得的房屋為一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)、婚后取得的房屋為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，在關(guān)于按揭房屋定性的問(wèn)題上，似乎就可直接從中找到解決爭(zhēng)議的答案。但問(wèn)題的關(guān)鍵在于，購(gòu)買(mǎi)按揭房屋有一個(gè)相對(duì)較長(zhǎng)的過(guò)程，其中包括簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同、支付購(gòu)房首付款、交付房屋、取得房屋產(chǎn)權(quán)證等較多的事項(xiàng)和環(huán)節(jié)，究竟以何種事項(xiàng)作為認(rèn)定房屋“取得”的標(biāo)準(zhǔn)，不可避免會(huì)產(chǎn)生分歧和爭(zhēng)執(zhí)。

 

在關(guān)于確認(rèn)夫妻一方或雙方取得房屋的標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題上，主要存在兩種分歧意見(jiàn)。

 

第一種意見(jiàn)認(rèn)為：應(yīng)以房屋產(chǎn)權(quán)證頒發(fā)的時(shí)間為準(zhǔn)，理由是按照民法物權(quán)原理和我國(guó)房屋管理政策，一般情況下房屋權(quán)屬登記是房屋所有權(quán)取得的必經(jīng)程序，只有辦理了產(chǎn)權(quán)登記或過(guò)戶手續(xù)才能真正取得房屋所有權(quán)。

 

第二種意見(jiàn)認(rèn)為：應(yīng)以支付房屋首付款而非以房屋產(chǎn)權(quán)證的取得作為依據(jù)。認(rèn)為以產(chǎn)權(quán)證取得時(shí)間作為房屋所有權(quán)的取得時(shí)間，其理論基礎(chǔ)源于物權(quán)法中關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記效力的規(guī)定，這種嚴(yán)格依照法律概念和法律文本遵循特定的法定理論推導(dǎo)出解決房產(chǎn)爭(zhēng)議的答案，在邏輯上是無(wú)懈可擊的，但其結(jié)論不符合社會(huì)認(rèn)可的公平觀念和立法本意，就有可能一方完全沒(méi)有出錢(qián)卻能僅因?yàn)榻Y(jié)婚登記成為房屋共有人的結(jié)果，這一結(jié)果不但為普通民眾不認(rèn)可，也違背了婚姻立法改革確立的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)獨(dú)立的本意，而以支付首付款作為所有權(quán)的根據(jù)才是結(jié)合婚姻法立法本意和公正處理婚姻房產(chǎn)爭(zhēng)議的需要做一定的法律分析后推導(dǎo)出的答案。

 

筆者同意第二種意見(jiàn)，不僅是因?yàn)檫@樣的結(jié)果更為公平、更符合情理，而且也是由于這樣的認(rèn)定更為縝密、更符合法理。

 

第一，從房屋所有權(quán)取得的方式看，在物權(quán)法理論上，所有權(quán)合法取得的方法有兩種，一是原始取得，二是繼受取得，離婚案件中訴爭(zhēng)的按揭房屋即是通過(guò)買(mǎi)賣(mài)這一繼受方式取得的。購(gòu)房人對(duì)房屋所有權(quán)的取得，賣(mài)房人對(duì)房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，均是源于雙方簽訂買(mǎi)賣(mài)合同、購(gòu)房人向賣(mài)房人支付了購(gòu)房款。賣(mài)房人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的目的是取得價(jià)款，買(mǎi)房人支付價(jià)款的目的在于取得房屋所有權(quán)，這是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的基礎(chǔ)關(guān)系，也是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因，而在物權(quán)法上，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因與結(jié)果是相區(qū)分的。

 

第二，從房屋的價(jià)值交換和價(jià)值體現(xiàn)上來(lái)看，購(gòu)房人以支付購(gòu)房款的方式換取賣(mài)房人對(duì)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移，房屋所有權(quán)實(shí)質(zhì)上是由購(gòu)房人支付對(duì)價(jià)交換而來(lái)，從房款到房屋，從動(dòng)產(chǎn)到不動(dòng)產(chǎn)，只是財(cái)產(chǎn)的不同物化形態(tài)的一種轉(zhuǎn)化，房屋的價(jià)值始于支付的購(gòu)房款，購(gòu)房款的價(jià)值也在房屋本身的價(jià)值中得以體現(xiàn)，是兩種不同的物呈現(xiàn)出不同的價(jià)值表現(xiàn)形式。如一方用婚前個(gè)人積蓄在婚后購(gòu)買(mǎi)有形財(cái)產(chǎn)，這只是原有財(cái)產(chǎn)價(jià)值存在形態(tài)發(fā)生了變化，其價(jià)值取得始于婚前，即所謂‘萬(wàn)變不離其宗’。

 

第三，從房屋產(chǎn)權(quán)證的性質(zhì)功能來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是登記機(jī)關(guān)頒發(fā)給權(quán)利人作為其享有權(quán)利的證明，但它并不具有代表不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的功能。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)不同于證券，證券不僅記載一定的權(quán)利，本身就代表一定的權(quán)利。曾有學(xué)者在對(duì)證書(shū)和證券的比較分析中指出，證書(shū)是記載一定的法律事實(shí)或法律行為的文書(shū)，其作用僅僅是證明這種法律事實(shí)或法律行為曾經(jīng)發(fā)生，至于這類證書(shū)的有無(wú)和存在與否并不能直接決定實(shí)體的法律關(guān)系存在與否，行使權(quán)利與持有證書(shū)無(wú)關(guān)，轉(zhuǎn)移權(quán)利也無(wú)法通過(guò)交付證書(shū)進(jìn)行。因此，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的轉(zhuǎn)移占有不能作為物權(quán)變動(dòng)的生效要件，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)以及效力較之更高的不動(dòng)產(chǎn)登記簿都不具有絕對(duì)的證據(jù)力，這是由社會(huì)生活的復(fù)雜性決定的，其記載的物權(quán)狀況可能與真實(shí)的權(quán)利狀況不一致。例如一對(duì)夫妻買(mǎi)房時(shí)為享受教師的優(yōu)惠政策，就以是退休教師的女方母親名義買(mǎi)房，最后登記在岳母名下，也以其名義簽訂買(mǎi)賣(mài)合同并辦理產(chǎn)權(quán)登記。離婚時(shí)，該房屋是婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得的財(cái)產(chǎn)，屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，而岳母出來(lái)主張權(quán)利并以不動(dòng)產(chǎn)登記簿作為證據(jù)，男方對(duì)登記簿記載的真實(shí)性主張異議并舉出充分的反證，法院應(yīng)當(dāng)采納男方的反證，推翻登記簿上的記載，認(rèn)定該房屋為共同財(cái)產(chǎn)。

 

在確認(rèn)房屋所有權(quán)的問(wèn)題上，如果說(shuō)領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證只是一種形式要件，那么，交付購(gòu)房款應(yīng)當(dāng)是其中的實(shí)質(zhì)要件。當(dāng)然，本文并非持有支付購(gòu)房款即等同取得房屋所有權(quán)的觀點(diǎn)，只是認(rèn)為，在解決離婚案件所涉按揭房屋的性質(zhì)認(rèn)定問(wèn)題上，以支付房屋首付款而非領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證作為房屋取得的依據(jù)，更加符合法理和情理。

 

因離婚案件中應(yīng)以支付首付款作為房屋取得的依據(jù)，那么，在確定按揭房屋是屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)還是一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)時(shí)，關(guān)鍵就是對(duì)所交納的購(gòu)房首付款是屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)還是一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)進(jìn)行認(rèn)定，即若支付的首付款屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)，則按揭房屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)，若支付的首付款屬一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)，則按揭房屬一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)，不受房屋產(chǎn)權(quán)證取得時(shí)間的影響。而對(duì)所付首付款的定性則較為明確簡(jiǎn)單。（1）對(duì)婚前支付的首付款的所有權(quán)歸屬認(rèn)定，首先適用夫妻特有財(cái)產(chǎn)制原則，即婚前一方支付的首付款屬于婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)；其次再依照除外情形來(lái)認(rèn)定是否為雙方共同所有，這也是對(duì)婚前財(cái)產(chǎn)的一般處理原則。（2）對(duì)婚后支付的首付款的所有權(quán)歸屬認(rèn)定，首先適用法定的婚后所得共同制原則，即婚后夫或妻一方或雙方支付的首付款屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)；其次再依照除外情形來(lái)認(rèn)定是否為夫或妻一方所有，這也是對(duì)夫妻婚后所得財(cái)產(chǎn)的一般處理原則。