2005年，A房產(chǎn)開發(fā)公司與B物業(yè)公司簽訂《前期物業(yè)管理委托合同》一份，約定A公司將Y小區(qū)委托B物業(yè)公司物業(yè)實(shí)行物業(yè)管理服務(wù)，委托管理服務(wù)期限為自本合同簽訂之日起至業(yè)主大會(huì)與B物業(yè)公司或者其他物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同生效時(shí)終止。合同簽訂后，B物業(yè)公司作為小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)駐該小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理。

 

2010年，周先生向A公司購(gòu)買了該小區(qū)的房屋一套，該房屋設(shè)計(jì)用途為商業(yè)服務(wù)房。雙方簽訂的《商品房購(gòu)銷合同》的附件五注明商品房物業(yè)管理協(xié)議“另附”，但就這個(gè)另附的商品房物業(yè)管理協(xié)議，A公司未予出示，周先生也未在意。很快，周先生從A公司領(lǐng)取了房屋鑰匙，開始占有、使用該房屋。然而，從這一天起，周先生一直沒有繳納過(guò)物業(yè)管理費(fèi)，原因是他并不認(rèn)為自己與B物業(yè)公司之間簽訂過(guò)物業(yè)服務(wù)合同。

 

B物業(yè)公司多番討要未果，將周先生訴至法院。一審中，周先生對(duì)物業(yè)公司所主張的物業(yè)管理費(fèi)72700元的金額沒有異議，但認(rèn)為不應(yīng)支付。

 

一審法院認(rèn)為，周先生與B物業(yè)公司簽訂的《商品房購(gòu)銷合同》雖未包含前期物業(yè)服務(wù)合同的合同文本，但買賣合同附件五已明確商品房物業(yè)管理協(xié)議的狀態(tài)為“另附”，而非雙方另行簽訂或無(wú)物業(yè)管理等其他情形，故應(yīng)當(dāng)認(rèn)為周先生在簽訂房屋買賣合同時(shí)對(duì)A公司已就相關(guān)物業(yè)管理簽訂前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議的事實(shí)是明知且認(rèn)可的。且該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立之后，并未選聘新的物業(yè)公司，故應(yīng)當(dāng)認(rèn)為業(yè)主對(duì)B物業(yè)公司前期物業(yè)管理的事實(shí)是認(rèn)可的，理應(yīng)受到前期物業(yè)服務(wù)合同的約束。一審法院最終判決周先生依約支付拖欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)共計(jì)72700元。

 

周先生不服上述判決，上訴至蘇州中院。近日，蘇州中院作出終審判決：駁回上訴，維持原判。

 

法官釋法

 

本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于開發(fā)商A公司與B物業(yè)公司簽訂的《前期物業(yè)管理委托合同》對(duì)周先生是否產(chǎn)生法律效力。最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條規(guī)定，建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力；業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。B物業(yè)公司雖未提供證據(jù)證實(shí)其與周先生簽訂了書面的前期物業(yè)服務(wù)合同，但B物業(yè)公司為涉案小區(qū)提供前期物業(yè)服務(wù)的事實(shí)清楚，即便周先生與B物業(yè)公司未簽訂書面的物業(yè)合同，雙方之間也已建立事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系；周先生及B物業(yè)公司關(guān)于A公司與B物業(yè)公司簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同并未獲得其同意故該合同對(duì)其不生效力的抗辯，與其作為業(yè)主所應(yīng)履行的義務(wù)相悖，也沒有法律依據(jù)。

 

法官提醒

 

如今在購(gòu)房時(shí)，前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議往往不需要購(gòu)房者簽署，有些購(gòu)房人甚至見都沒見過(guò)，但在法律上卻能夠?qū)?gòu)房人形成約束，這一點(diǎn)需要購(gòu)房者給予足夠注意。如認(rèn)為有必要，購(gòu)房者可以要求對(duì)前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議進(jìn)行查看。而從開發(fā)商和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的角度上講，如果就前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議不采取開發(fā)商、購(gòu)房者和物業(yè)公司三方簽署的方式，那么為了減少后期不必要的誤解和摩擦，不僅應(yīng)在形式上告知購(gòu)房者前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議業(yè)已訂立的事實(shí)，更應(yīng)將物業(yè)服務(wù)協(xié)議向購(gòu)房者實(shí)際出示。