【摘要】優(yōu)先購買權(quán)是我國民事法律制度中的一項(xiàng)重要的法律制度，廣大司法工作者在司法實(shí)踐中應(yīng)當(dāng)全面總結(jié)，深入理解，依法科學(xué)運(yùn)用；設(shè)立法定優(yōu)先購買權(quán)所付出的代價(jià)太大，且實(shí)踐證明法定優(yōu)先購買權(quán)與現(xiàn)時(shí)社會經(jīng)濟(jì)生活、人的思想觀念并不相適應(yīng)，并未產(chǎn)生我們所期望的積極效果，廣大立法工作者在立法修律實(shí)踐中應(yīng)予以依法科學(xué)修改，同時(shí)承認(rèn)約定優(yōu)先購買權(quán)的效力

 

【關(guān)鍵詞】概念  立法模式 性質(zhì) 范圍 行使要件 意義  分析評價(jià)

 

一、概念

 

優(yōu)先購買權(quán)是我國民事法律制度中的一項(xiàng)重要的法律制度。所謂優(yōu)先購買權(quán)，是指公民法人在特定的買賣關(guān)系中，法律規(guī)定在同等條件下，享有優(yōu)先其他人購買出賣人財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。在國外立法中也有簡稱先買權(quán)，我國臺灣地區(qū)立法稱優(yōu)先承買權(quán)、優(yōu)先承受權(quán)。優(yōu)先購買權(quán)制度，曾為穩(wěn)定社會生活秩序，發(fā)揮相關(guān)財(cái)產(chǎn)的效用，維護(hù)社會的穩(wěn)定發(fā)展起到一定的作用。但隨著我國社會、經(jīng)濟(jì)、法律的發(fā)展，有必要對優(yōu)先購買權(quán)制度做進(jìn)一步的探討。

 

二、立法模式

 

關(guān)于優(yōu)先購買權(quán)的立法模式，我國理論界有四種主張：(一)物權(quán)法模式。該主張認(rèn)為，優(yōu)先購買權(quán)具有物權(quán)性質(zhì)，只能由法律規(guī)定，不能由當(dāng)事人約定，具有對抗第三人效力，因而規(guī)定在物權(quán)法中比較合理;(二)債權(quán)法模式。該主張認(rèn)為，先買權(quán)僅具債權(quán)效力，只能規(guī)定在債權(quán)法中;(三)物權(quán)法+債權(quán)法模式。該主張認(rèn)為，先買權(quán)既具有物權(quán)效力，又具有債權(quán)效力，物權(quán)性先買權(quán)應(yīng)在物權(quán)法中規(guī)定，債權(quán)性先買權(quán)應(yīng)在債權(quán)法中規(guī)定;(四)物權(quán)法+債權(quán)法+特別法模式。該主張認(rèn)為，先買權(quán)既有物權(quán)性，又有債權(quán)性，在一些特別法中也有廣泛的適應(yīng)性。因此，應(yīng)分別在物權(quán)法、債權(quán)法和特別法中予以規(guī)定。

 

日本、瑞士等國民法采物權(quán)法模式。《日本民法典》第269條第1款規(guī)定了地上權(quán)人有先買權(quán)，第905條規(guī)定了共同繼承人有先買權(quán)。前者直接規(guī)定在物權(quán)編中，后者雖然規(guī)定在繼承編中，卻是物權(quán)編中共有關(guān)系的特殊形式，因而這兩種先買權(quán)實(shí)際是物權(quán)法上的權(quán)利。《瑞士民法典》物權(quán)編第681、第682條規(guī)定了土地共有人之間的先買權(quán)，土地所有人與建筑權(quán)人就建筑物和土地相互存在先買權(quán)。法國法采物權(quán)法+特別法模式。《法國民法典》第815-14、15、18條規(guī)定了共有人先買權(quán)，用益權(quán)人先買權(quán)，第1862條規(guī)定了股東先買權(quán)，第1866條規(guī)定了質(zhì)押權(quán)人對質(zhì)押股權(quán)的先買權(quán)。另外，法國鄉(xiāng)村法規(guī)定了佃農(nóng)先買權(quán).德國法采物權(quán)法+債權(quán)法+特別法模式。《德國民法典》債權(quán)編第504條-514條規(guī)定了債權(quán)先買權(quán)，物權(quán)編第1094條-1104條規(guī)定了物權(quán)先買權(quán)。債權(quán)先買權(quán)只要雙方合意就成立，物權(quán)先買權(quán)必須符合"合意"+"登記"原則，并確認(rèn)物權(quán)先買權(quán)是債權(quán)先買權(quán)的特殊形式。另外，帝國安居法規(guī)定：公共住宅建設(shè)企業(yè)對一定面積的農(nóng)民私有土地有先買權(quán);房屋宅基地法規(guī)定：房屋所有人針對房屋地基提供者的土地所有權(quán)人有地基先買權(quán);建筑法規(guī)定：鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府為公共利益的需要對公共建設(shè)規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的私有不動產(chǎn)有先買權(quán).

 

由上可知，優(yōu)先購買權(quán)的立法模式，無論在理論上還是立法上都各有不同，我國立法究竟采何種模式值得探討。筆者主張，采物權(quán)法+債權(quán)法+特別法模式，其重心應(yīng)落在物權(quán)法上。即在物權(quán)法中對一般規(guī)則和物權(quán)關(guān)系中的先買權(quán)作出規(guī)定，在債權(quán)法分則部分和特別法中只規(guī)定哪些基礎(chǔ)關(guān)系產(chǎn)生先買權(quán).同時(shí)在物權(quán)法部分規(guī)定，法定先買權(quán)具有物權(quán)性質(zhì)，適用物權(quán)法對先買權(quán)作出的一般性規(guī)則，約定先買權(quán)依當(dāng)事人約定，當(dāng)事人沒有約定的，依法律規(guī)定，并且約定先買權(quán)僅具債權(quán)效力，不能對抗第三人，但如果予以登記，即具物權(quán)效力，可以對抗第三人。這樣設(shè)計(jì)的理由在于：（一）我國通說認(rèn)為，法定先買權(quán)為物權(quán)，并且?guī)讉€(gè)物權(quán)法草案建議稿都對先買權(quán)作了規(guī)定，將先買權(quán)的一般性規(guī)則規(guī)定在物權(quán)法中具有普遍的認(rèn)同性;（二）有利于立法體系內(nèi)部的協(xié)調(diào)一致，避免法律內(nèi)容的重復(fù)沖突，浪費(fèi)立法成本和資源;（三）將先買權(quán)一般規(guī)則規(guī)定于物權(quán)法，既不否認(rèn)當(dāng)事人之間可以約定先買權(quán)，又不排除法律根據(jù)特殊需要規(guī)定哪些法律關(guān)系產(chǎn)生先買權(quán)，這可能涉及到債權(quán)法和特別法。不過，法律設(shè)立先買權(quán)必須以一定的財(cái)產(chǎn)共有或占有、使用事實(shí)為依據(jù)，這種先買權(quán)實(shí)際上已物權(quán)化，應(yīng)屬物權(quán)法調(diào)整。

 

三、優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)

 

優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)在學(xué)說上有多種認(rèn)識，即物權(quán)說、債權(quán)說、期待權(quán)說和形成權(quán)說。筆者分別闡析如下：

 

（一）物權(quán)說。該說認(rèn)為優(yōu)先購買權(quán)歸屬于優(yōu)先權(quán)，而優(yōu)先權(quán)為獨(dú)立的物權(quán)類型，即為保障某種權(quán)利實(shí)現(xiàn)而在該權(quán)利之外確定的另一種權(quán)利。

 

我國法律沒有對物權(quán)進(jìn)行法律上的定義，但從學(xué)者們的眾多論述中，可以從理論上認(rèn)為物權(quán)包括兩層含義，一為對物的直接支配，并享受其利益;二為排他的絕對性保護(hù)。這兩點(diǎn)可以作為物權(quán)的本質(zhì)特點(diǎn)來與其他的權(quán)利種類進(jìn)行甄別。優(yōu)先購買權(quán)是指在同等的條件下對他人的不動產(chǎn)享有的優(yōu)于第三人的購買權(quán)。購買權(quán)按通常的文義可以解釋為請求賣與的權(quán)利，就本質(zhì)而言更接近于請求權(quán)而非支配權(quán)，所以筆者認(rèn)為，優(yōu)先購買權(quán)不屬于物權(quán)。

 

（二）債權(quán)說。債權(quán)說認(rèn)為優(yōu)先購買權(quán)附隨于買賣關(guān)系，本質(zhì)仍屬于債權(quán)。筆者認(rèn)為，優(yōu)先購買權(quán)雖然在一定程度上具有請求權(quán)的性質(zhì)，但不能等同于債權(quán)。請求權(quán)與債權(quán)為交融關(guān)系而不是等同概念。債的相對性決定債的約束力僅在特定的當(dāng)事人之間產(chǎn)生，而事實(shí)上由于優(yōu)先購買權(quán)的存在使其效力不僅影響出賣人的處分權(quán)，而且對不特定的可能為第三人的購買者產(chǎn)生影響。這種能對所有權(quán)人的處分權(quán)能產(chǎn)生影響的不應(yīng)當(dāng)是債權(quán)。

 

（三）期待權(quán)說。所謂期待權(quán)，是指將來可能取得權(quán)利的權(quán)利，其權(quán)利寄托在將來可能取得的權(quán)利上。期待權(quán)說認(rèn)為標(biāo)的物的所有權(quán)人未將標(biāo)的物出賣，則優(yōu)先購買權(quán)人的權(quán)利尚未現(xiàn)實(shí)化，只處于期待權(quán)狀態(tài)。

 

這種將優(yōu)先購買權(quán)解釋成期待權(quán)的觀點(diǎn)，回避了對優(yōu)先購買權(quán)的本質(zhì)識別，而我們對權(quán)利的本質(zhì)識別應(yīng)建立在既得權(quán)也稱完整權(quán)，即具備權(quán)利取得的一切要件的情況下來判斷。如當(dāng)事人已經(jīng)在行使優(yōu)先購買權(quán)的情況下，我們還能說優(yōu)先購買權(quán)是期待權(quán)嗎?

 

（四）形成權(quán)或附條件的形成權(quán)說。形成權(quán)是權(quán)利人依自己的行為，使自己或與他人共同的法律關(guān)系發(fā)生變動(包括發(fā)生、變更或消滅)的權(quán)利。依德國法的通說，優(yōu)先購買權(quán)得依一方之意思，形成以義務(wù)人出賣與第三人同樣條件的標(biāo)的物為內(nèi)容的契約，而無需義務(wù)人(出賣人)之承諾。惟此項(xiàng)形成權(quán)附有停止條件，只有在義務(wù)人出賣標(biāo)的物于第三人時(shí)，才能夠行使。

 

回過頭來看實(shí)務(wù)中一種慣用的裁判方法，一方面確認(rèn)買賣合同因侵犯優(yōu)先購買權(quán)而無效，另一方面又未直接確定優(yōu)先權(quán)人與出賣人之間直接形成合同關(guān)系。這種做法與上述學(xué)說觀點(diǎn)都不相同。我們可以將它稱為修正的債權(quán)說。在承認(rèn)優(yōu)先購買權(quán)為債權(quán)的同時(shí)，考慮到它對第三人的影響，而賦予準(zhǔn)物權(quán)的效力，以解釋優(yōu)先購買權(quán)為債權(quán)的情況下為何優(yōu)于第三人在普通購買的情形下形成的一般債權(quán)。但這種做法產(chǎn)生的法律和社會效果往往不盡如人意：一是法院的判決僅能阻卻共有人或所有人在同等條件下向第三人出賣，而不能使優(yōu)先購買權(quán)人實(shí)際上取得該不動產(chǎn)的所有權(quán)。優(yōu)先購買權(quán)有無用之嫌。二是因訴訟中雙方當(dāng)事人的對壘，使出賣人在善意的情況下以合理的價(jià)格將房屋賣給優(yōu)先購買權(quán)人成為不可能，反而誘使雙方以虛假合同欺騙優(yōu)先購買權(quán)人。

 

例：該房本身只值10萬元，為了對付優(yōu)先購買權(quán)的存在，虛擬合同標(biāo)的物價(jià)款為12萬元。要想在訴訟中查明這種串通的虛偽表示，實(shí)際上是不可能的。所以將優(yōu)先購買權(quán)作準(zhǔn)物權(quán)或修正債權(quán)的解釋不妥。　　　　

 

從判決的社會效果的利益角度來衡量，筆者認(rèn)為宜采用形成權(quán)或附條件的形成權(quán)說為佳，且這種解釋也符合優(yōu)先購買權(quán)的立法目的。

 

四、我國法律規(guī)定優(yōu)先購買權(quán)的適用范圍

 

我國法律設(shè)定的優(yōu)先購買權(quán)有以下幾種情況：

 

（一）按份共有人的優(yōu)先購買權(quán)

 

《民法通則》第七十八條第三款規(guī)定"按份共有財(cái)產(chǎn)的各個(gè)共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或轉(zhuǎn)讓。但在出售時(shí)，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購買的權(quán)利"。這是一種以物權(quán)為基礎(chǔ)而設(shè)定的優(yōu)先購買權(quán)，是以所有權(quán)的份額即權(quán)利這一無體物作為買賣的標(biāo)的物。

 

（二）共同共有人的優(yōu)先購買權(quán)

 

最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第九十二條規(guī)定"共同共有財(cái)產(chǎn)分割后，一個(gè)或者數(shù)個(gè)原共有人出賣自己分得的財(cái)產(chǎn)時(shí)，如果出賣的財(cái)產(chǎn)與原共有人分得的財(cái)產(chǎn)屬于一個(gè)整體或者配套使用，其他原共有人主張優(yōu)先購買權(quán)的，應(yīng)當(dāng)予以支持。"顯然這也是以物權(quán)為基礎(chǔ)的而設(shè)立的優(yōu)先購買權(quán)，所不同的是買賣的標(biāo)的物是有形物。在此原共有人是否享有優(yōu)先購買權(quán)，不僅必須是出賣的財(cái)產(chǎn)的原共同共有人，還必須是出賣的財(cái)產(chǎn)與原共有人分得的財(cái)產(chǎn)屬于一個(gè)整體或者配套使用，原共有人才能享有優(yōu)先購買權(quán)。如果出賣的財(cái)產(chǎn)與原共有人分得的財(cái)產(chǎn)不屬于一個(gè)整體或者配套使用的，則原共有人不能享有優(yōu)先購買權(quán)。但這一規(guī)定一方面規(guī)定原有的共有財(cái)產(chǎn)已經(jīng)分割，說明了共有財(cái)產(chǎn)因分割后已轉(zhuǎn)化為各個(gè)共有人獨(dú)立財(cái)產(chǎn)。另一方面卻又規(guī)定，如果出賣的財(cái)產(chǎn)與原共有人分得的財(cái)產(chǎn)屬于一個(gè)整體或配套使用，則前后矛盾，值得商榷。 

 

（三）有限責(zé)任公司原股東的優(yōu)先購買權(quán)

 

我國《公司法》第三十五條第三款規(guī)定："經(jīng)股東同意、轉(zhuǎn)讓的出資，在同等條件下，其他股東對該出資有優(yōu)先購買權(quán)。"這是僅針對有限責(zé)任公司的股東在轉(zhuǎn)讓其出資時(shí)設(shè)定其他股東享有的優(yōu)先購買權(quán)，這也是基于物權(quán)的基礎(chǔ)上而設(shè)定的，標(biāo)的物是無形的權(quán)利，因?yàn)楣蓶|的出資所得到的是在公司里享有的股權(quán)，所以這種轉(zhuǎn)讓實(shí)質(zhì)就是股權(quán)的買賣。

 

（四）房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)

 

承租人的優(yōu)先購買權(quán)，是指出租人將出租房屋出賣時(shí)，承租人在同等條件下，依法享有優(yōu)先于其他人購買房屋的權(quán)利。我國《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第十一條規(guī)定："房屋所有人出賣出租房屋，須提前三個(gè)月通知承租人。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。"最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第一百一十八條規(guī)定："出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人。承擔(dān)人在同等條件，享有優(yōu)先購買權(quán);出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。"《合同法》第二百三十條也規(guī)定："出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件下優(yōu)先購買的權(quán)利。"盡管《合同法》沒有明確規(guī)定提前通知的期限，只限定為出賣之前的合理期限內(nèi)，但審判實(shí)踐一般仍以三個(gè)月作為提前通知的合理期限。至此，《合同法》在債權(quán)關(guān)系基礎(chǔ)上確定了優(yōu)先購買權(quán)的制度。

 

（五）合伙人的優(yōu)先購買權(quán)

 

《合伙企業(yè)法》第74條，第七十四條 有限合伙人的自有財(cái)產(chǎn)不足清償其與合伙企業(yè)無關(guān)的債務(wù)的，該合伙人可以以其從有限合伙企業(yè)中分取的收益用于清償;債權(quán)人也可以依法請求人民法院強(qiáng)制執(zhí)行該合伙人在有限合伙企業(yè)中的財(cái)產(chǎn)份額用于清償。人民法院強(qiáng)制執(zhí)行有限合伙人的財(cái)產(chǎn)份額時(shí)，應(yīng)當(dāng)通知全體合伙人。在同等條件下，其他合伙人有優(yōu)先購買權(quán)。解讀：對比：新法第四十二條合伙人的自有財(cái)產(chǎn)不足清償其與合伙企業(yè)無關(guān)的債務(wù)的，該合伙人可以以其從合伙企業(yè)中分取的收益用于清償;債權(quán)人也可以依法請求人民法院強(qiáng)制執(zhí)行該合伙人在合伙企業(yè)中的財(cái)產(chǎn)份額用于清償。人民法院強(qiáng)制執(zhí)行合伙人的財(cái)產(chǎn)份額時(shí)，應(yīng)當(dāng)通知全體合伙人，其他合伙人有優(yōu)先購買權(quán);其他合伙人未購買，又不同意將該財(cái)產(chǎn)份額轉(zhuǎn)讓給他人的，依照本法第五十一條的規(guī)定為該合伙人辦理退伙結(jié)算，或者辦理削減該合伙人相應(yīng)財(cái)產(chǎn)份額的結(jié)算。

 

（六）知識產(chǎn)權(quán)法上的優(yōu)先購買權(quán)

 

1.《合同法》第三百三十九條第二款，研究開發(fā)人轉(zhuǎn)讓專利申請權(quán)的，委托人享有以同等條件優(yōu)先受讓的權(quán)利。

 

2.《合同法》第三百四十條第一款，合作開發(fā)完成的發(fā)明創(chuàng)造，除當(dāng)事人另有約定的以外，申請專利的權(quán)利屬于合作開發(fā)的當(dāng)事人共有。當(dāng)事人一方轉(zhuǎn)讓其共有的專利申請權(quán)的，其他各方享有以同等條件優(yōu)先受讓的權(quán)利。

 

3.《合同法》第三百二十六條第一款，職務(wù)技術(shù)成果的使用權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)屬于法人或者其他組織的，法人或者其他組織可以就該項(xiàng)職務(wù)技術(shù)成果訂立技術(shù)合同。法人或者其他組織應(yīng)當(dāng)從使用和轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)職務(wù)技術(shù)成果所取得的收益中提取一定比例，對完成該項(xiàng)職務(wù)技術(shù)成果的個(gè)人給予獎勵或者報(bào)酬。法人或者其他組織訂立技術(shù)合同轉(zhuǎn)讓職務(wù)技術(shù)成果時(shí)，職務(wù)技術(shù)成果的完成人享有以同等條件優(yōu)先受讓的權(quán)利。

 

五、優(yōu)先購買權(quán)的行使要件

 

（一）優(yōu)先購買權(quán)行使的形式要件

 

我們說優(yōu)先購買權(quán)于其基礎(chǔ)法律關(guān)系或法律事實(shí)產(chǎn)生之時(shí)即已成立，但在出賣人出賣標(biāo)的物以前，先買權(quán)人不得主張?jiān)摍?quán)利，該權(quán)利能否行使、何時(shí)行使都是不確定的，只有在出賣人出賣標(biāo)的物時(shí)該權(quán)利才得以行使。優(yōu)先購買權(quán)的行使可能會導(dǎo)致出賣人與第三人之間的買賣關(guān)系歸于無效，若對其行使期限不加以限制，則會使出賣人與第三人之間的買賣關(guān)系長期處于不穩(wěn)定狀態(tài)，不利于經(jīng)濟(jì)秩序的穩(wěn)定和交易安全的維護(hù)，故應(yīng)對其行使期限予以限制。優(yōu)先購買權(quán)在標(biāo)的物出賣后"一定期限內(nèi)"不行使的，即視為放棄。大陸法系各國一般規(guī)定"一定期限"從權(quán)利人收到出賣人（或第三人）的出賣通知時(shí)起算。在中國民法上，對優(yōu)先購買權(quán)僅作了原則性的規(guī)定。在共有關(guān)系中，只是籠統(tǒng)地規(guī)定："共有人在轉(zhuǎn)讓自己的份額時(shí)，其他共有人在同等條件下有優(yōu)先購買的權(quán)利。"在房屋租賃關(guān)系中規(guī)定："出租人在出賣出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以宣告該房屋買賣無效。"對于這一規(guī)定，實(shí)踐中在以下方面存在認(rèn)識上的不同：第一、出租人通知的內(nèi)容為何，是出賣意圖還是具體的出賣條件？第二、提前三個(gè)月僅是出賣人必須履行告知義務(wù)的時(shí)間，還是承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的時(shí)間？筆者結(jié)合司法工作實(shí)踐及學(xué)術(shù)理論界主流觀點(diǎn)持以下意見：

 

1.出賣人告知的內(nèi)容只能為出賣意圖，而不能為出賣條件

 

因?yàn)榉梢?guī)定承租人的優(yōu)先購買權(quán)，立法目的在于提供承租人一個(gè)獲得承租房屋所有權(quán)的機(jī)會，承租人能否用該機(jī)會獲得承租房屋的所有權(quán)，則有待于在其與其他購買人的競買中去實(shí)現(xiàn)。在出租人履行通知義務(wù)階段，房屋出售行為尚未真正開始，也就不可能在此階段以出租人的出售條件去衡量"同等條件"，因此出租人在提前告知階段，只能告知承租人其出售房屋的意圖，關(guān)于具體的出售價(jià)格等內(nèi)容，在進(jìn)行房屋買賣協(xié)商階段方可確定。若我們將出租人的通知義務(wù)理解為具體出賣條件的通知，則出賣人可能與第三人就買賣出租房屋進(jìn)行商討，雙方達(dá)成一致后才將出賣條件通知承租人，則其與第三人的買賣合同可能會因承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使而歸于消滅。而第三人與出賣人可能為買賣房屋締結(jié)合同多次進(jìn)行磋商，為此支付了大量的財(cái)力、物力，這些都會因優(yōu)先購買權(quán)的行使而得不到相應(yīng)的補(bǔ)償，造成交易成本和社會財(cái)富的浪費(fèi)。同時(shí)這樣會使第三人的利益處于無保障狀態(tài)，挫傷其投資積極性，出賣人的利益也會因第三人投資的減少造成房價(jià)下跌而受到損失，從而造成出賣人、第三人、先買權(quán)人三者之間利益的不平衡，不利于社會經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定和快速發(fā)展。

 

明確出租人負(fù)有通知出賣意圖的義務(wù)后，我們就會發(fā)現(xiàn)法律規(guī)定的"提前三個(gè)月通知"在實(shí)踐中很難操作。因?yàn)?span lang="EN-US">"提前三個(gè)月"期限的計(jì)算是以出租房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)間作為期限終點(diǎn)向前推算期限起點(diǎn)。而出租人僅負(fù)有通知出賣意圖的義務(wù)，若承租人表示愿意購買，則出租人、承租人、第三人便進(jìn)入了競買階段，何時(shí)能夠達(dá)成一致，成立買賣關(guān)系，轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)在事前根本無法確定，因而要求出租人"提前三個(gè)月通知"根本無法操作。提前三月通知源于《民通意見》第一百零八條的規(guī)定，該規(guī)定現(xiàn)已廢止。現(xiàn)行《合同法》第二百三十條只規(guī)定為"合理期限內(nèi)通知"。同時(shí)從理論上講，在優(yōu)先購買權(quán)制度中，出賣人僅負(fù)有通知和一旦先買權(quán)人為同等條件的購買表示，便應(yīng)履行轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的義務(wù)，而期限是為約束先買權(quán)人而設(shè)，故應(yīng)改變一直沿用的"提前XX"時(shí)間的表述方式，優(yōu)先購買權(quán)規(guī)定先買權(quán)人于接到通知后一定期限內(nèi)應(yīng)做出是否愿意購買的表示。

 

2.法律應(yīng)明確規(guī)定優(yōu)先購買權(quán)的行使期間

 

法律應(yīng)明確規(guī)定出賣人于出賣標(biāo)的物前負(fù)有將出賣意圖通知優(yōu)先購買權(quán)的義務(wù)，同時(shí)對優(yōu)先購買權(quán)行使期限予以明確規(guī)定。一般而言，該期限過長不利于交易迅速進(jìn)行和維護(hù)交易安全，也容易增加遭受情勢變更的機(jī)會；期限過短又不利于先買權(quán)人權(quán)衡利弊，不利于其利益的保護(hù)。將來立法可考慮依優(yōu)先購買權(quán)之標(biāo)的為動產(chǎn)或不動產(chǎn)而規(guī)定不同的行使期限，比如可規(guī)定不動產(chǎn)先買權(quán)人應(yīng)自收到通知之日起十日內(nèi)行使優(yōu)先購買權(quán)，動產(chǎn)先買權(quán)人應(yīng)自收到通知之日起五日內(nèi)行使優(yōu)先購買權(quán)。當(dāng)事人可以事先約定行使的具體期限，但不得少于前述法定期限。最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二十四條第三項(xiàng)已明確為"十五日內(nèi)"承租人須明確是否購買。如果出賣人不履行通知義務(wù)，就將財(cái)產(chǎn)賣給了第三人或者出賣人履行了通知義務(wù)，但在先買權(quán)人行使權(quán)利期間內(nèi)，在先買權(quán)人尚未做出是否購買之意思表示之前就將財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，先買權(quán)人應(yīng)當(dāng)享有向人民法院申請撤銷出賣人與第三人買賣關(guān)系的期間，即所謂的除斥期間，對于該期間，國外民法規(guī)定不一，有的5年，有的2年考慮到我國《合同法》第55條已規(guī)定對可撤銷合同的撤銷權(quán)，其除斥期間為一年，故將來立法可以規(guī)定行使優(yōu)先購買權(quán)的除斥期間為一年，自先買權(quán)人知道或者應(yīng)當(dāng)知道其先買權(quán)被侵害之日起計(jì)算，逾此期限，優(yōu)先購買權(quán)即歸于消滅。

 

（二）優(yōu)先購買權(quán)行使的實(shí)質(zhì)要件

 

優(yōu)先購買權(quán)制度是法律在保障出賣人合法利益不受侵害的前提下，賦予特殊主體以特殊利益的一種制度。而出賣人合法利益的保障則體現(xiàn)在法律對優(yōu)先購買權(quán)行使的"同等條件"的規(guī)定。法律規(guī)定在同等條件下先買權(quán)人有優(yōu)先于他人購買的權(quán)利，但對"同等條件"卻沒有做出具體規(guī)定。而在審判實(shí)踐中，歷來有兩種不同的觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)主張"絕對等同說"，即先買權(quán)人與其他買受人購買條件完全相同和一致，即視為同等條件；另一種觀點(diǎn)主張"相對等同說"，即認(rèn)為兩者購買條件大致相等便視為同等條件。上述觀點(diǎn)均有一定缺陷，對于前者而言，條件過于苛刻，在市場經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的今天，難以行得通，要求雙方在價(jià)格、履行期限、履行地點(diǎn)、交付方式等各個(gè)方面絕對等同難以做到，也不利于弱勢群體的保護(hù)，尤其是其他買受人所提供的條件如提供某種機(jī)會，而先買權(quán)人不能做到，如果就此剝奪先買權(quán)人的權(quán)利不免不妥，例如，如果先買權(quán)人用多付金錢的辦法來彌補(bǔ)這些附加條件的不足時(shí)，則不適合苛求先買權(quán)人提出的條件必須與其他買受人的條件完全一致，否則可能會造成出賣人與第三人惡意串通，故意創(chuàng)設(shè)某些條件，妨害優(yōu)先購買權(quán)的行使；對后者而言，具體把握"同等"條件彈性過大，法官享有很大的自由裁量權(quán)，會因個(gè)人觀點(diǎn)、標(biāo)準(zhǔn)的不同做出千差萬別的判決，不利于當(dāng)事人利益的保護(hù)，也不利于維護(hù)法律尊嚴(yán)。買賣合同條款的確定受到眾多因素的影響，對"同等條件"應(yīng)當(dāng)具體問題具體分析，為了保證優(yōu)先購買權(quán)制度的可操作性，我們認(rèn)為立法應(yīng)考慮對認(rèn)定"同等條件"的標(biāo)準(zhǔn)具體化的規(guī)定：

 

1.同等條件主要指價(jià)格條件。在買賣合同中，價(jià)格條款是其核心條款，集中反映了合同當(dāng)事人的利益。只有在價(jià)格條件相同前提下，才能保障在優(yōu)先購買權(quán)行使的同時(shí)，維護(hù)出賣人的利益，實(shí)現(xiàn)法律公平、合理的精神。但這里的價(jià)格是指在公平、合法的前提下形成的價(jià)格，若該價(jià)格條件是在乘人之危、欺詐、脅迫或惡意串通等情況下形成的，則不得成為先買權(quán)人購買的"相同價(jià)款"。此時(shí)先買權(quán)人可以申請人民法院以市場價(jià)格作為購買價(jià)格。

 

2.除價(jià)格外，衡量"同等條件"還應(yīng)當(dāng)考慮付款期限、付款方式因?yàn)楦犊钇谙蕖⒏犊罘绞綄婕暗匠鲑u人的期限利益、價(jià)款受償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)。在行使優(yōu)先購買權(quán)時(shí)，先買權(quán)人不得超過第三人向出賣人支付價(jià)款期限而主張與出賣人訂立合同，但出賣人同意的除外。如果出賣人允許第三人延期付款，由于延期付款涉及到付款人的信用和出賣人承擔(dān)的價(jià)款可能不受清償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)，因而只有在先買權(quán)人就延期支付價(jià)款提供了相應(yīng)的擔(dān)保，足以保障出賣人能按期受償時(shí)，才可將延期付款視為同等條件。同時(shí)如果第三人允諾一次性付清，則先買權(quán)人主張分期付款的，則不能構(gòu)成同等條件。

3.在特殊情況下還要具體問題具體分析來確定"同等條件"。出賣人可能會因某種特殊原因的存在而決定將標(biāo)的物賣于第三人或以較為優(yōu)惠的價(jià)格賣于第三人，在這種情況下是否適用優(yōu)先購買權(quán)以及如何確定"同等條件"呢。在這種情況下不適用優(yōu)先購買權(quán)制度將會造成出賣人與第三人為了規(guī)避優(yōu)先購買權(quán)的適用，惡意串通，故意制造"特殊原因"，這樣將會造成優(yōu)先購買權(quán)制度形同虛設(shè)，難以發(fā)揮其應(yīng)有的作用，故應(yīng)適用優(yōu)先購買權(quán)。這種情況下"同等條件"確定可以考慮遵循下列原則：

 

（1）當(dāng)出賣人與第三人所訂立的合同中有從給付義務(wù)的，若該從給付義務(wù)先買權(quán)人可以履行，則為了保護(hù)出賣人的利益，如果先買權(quán)人不愿履行該從給付義務(wù)，則視為未達(dá)到"同等條件"；若先買權(quán)人不能履行該從給付義務(wù)，則只有在先買權(quán)人可以價(jià)金代替該從給付或者沒有該從給付，合同仍可成立時(shí)才能行使優(yōu)先購買權(quán)。

 

（2）當(dāng)出賣人基于某種特殊的原因給予其他買受人一種較為優(yōu)惠的價(jià)格時(shí)，"而這種特殊原因能以金錢計(jì)算，則應(yīng)折合金錢計(jì)入價(jià)格之中。如果不能以金錢計(jì)算，那么應(yīng)以市場價(jià)格來確定。"當(dāng)然，我們應(yīng)該考慮到，將優(yōu)惠價(jià)格賴以形成的基礎(chǔ)（特殊原因）折價(jià)，不僅存在一定難度，而且與一般道德標(biāo)準(zhǔn)相悖，不利于弘揚(yáng)公民之間互助友愛的道德風(fēng)尚，即使以市場價(jià)格來補(bǔ)償，也只能使出賣人眼前的現(xiàn)實(shí)利益得以維護(hù)，仍會損害其未來利益及其與第三人之間的各種利益關(guān)系。但是我們在適用法律時(shí)要對各種利益關(guān)系予以衡量，保護(hù)社會效益最大的利益關(guān)系，在公民互助友愛的道德風(fēng)尚與法定的先買權(quán)人利益之間，我們當(dāng)然會選擇后者。而且筆者認(rèn)為對于公民之間互助友愛的道德風(fēng)尚，出賣人可以通過其他方式給對方以補(bǔ)償，而并非必須以出賣標(biāo)的物給對方的方式。

 

（3）當(dāng)出賣人轉(zhuǎn)讓給第三人的標(biāo)的物大于優(yōu)先購買權(quán)的標(biāo)的物時(shí)，如果其為可分物，則先買權(quán)人可僅以優(yōu)先購買權(quán)標(biāo)的物部分與出賣人訂立合同；若為不可分物，并且該不可分物的分割致使權(quán)利人顯受損失的，則先買權(quán)人有權(quán)要求擴(kuò)大優(yōu)先購買權(quán)標(biāo)的物及于不可分物全部而訂立合同。

 

依照上述標(biāo)準(zhǔn)確定"同等條件"后，當(dāng)先買權(quán)人提供的條件優(yōu)于或等于同等條件時(shí)，則優(yōu)先購買權(quán)即可得以行使。因此法律規(guī)定"同等條件"的意義在于：一是表明優(yōu)先購買權(quán)的相對性和有條件性；二是表明優(yōu)先購買權(quán)并不以損害出賣人的實(shí)體利益為代價(jià)；三是表明優(yōu)先購買權(quán)之設(shè)立并不絕對得剝奪其他人的購買機(jī)會。因而我們在把握"同等條件"時(shí)也應(yīng)當(dāng)考慮出賣人、第三人、先買權(quán)人三方當(dāng)事人之間利益關(guān)系的平衡。

 

六、設(shè)立優(yōu)先購買權(quán)制度的意義

 

通觀民事部門法關(guān)于優(yōu)先購買權(quán)的相關(guān)法律規(guī)定，結(jié)合審判工作實(shí)踐和社會調(diào)研實(shí)踐，筆者認(rèn)為，民事部門法設(shè)立優(yōu)先購買權(quán)制度具有重大意義：

 

（一）優(yōu)化資源配置，促進(jìn)物盡其用

 

首先，民法設(shè)置物權(quán)制度的基本宗旨之一，就是更好的配置物質(zhì)資源，促進(jìn)物盡其用，充分發(fā)揮財(cái)產(chǎn)的效益，創(chuàng)造更多的社會財(cái)富。設(shè)立共有關(guān)系中的優(yōu)先購買權(quán)的意義之一，就是實(shí)現(xiàn)這個(gè)宗旨，發(fā)揮財(cái)產(chǎn)的使用價(jià)值，保證物盡其用。主要是因?yàn)楣灿腥藢灿胸?cái)產(chǎn)是最熟悉的，是實(shí)際使用共有財(cái)產(chǎn)的人之一，掌握共有財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)和狀況，懂得怎樣才能更好地利用共有財(cái)產(chǎn)，發(fā)揮其最大效益。其次，共有享有優(yōu)先購買權(quán)，存在著通過優(yōu)先購買的行使而促進(jìn)共有向單獨(dú)所有轉(zhuǎn)化，改變對財(cái)產(chǎn)共有不便于發(fā)揮財(cái)產(chǎn)利用的狀況。比如對財(cái)產(chǎn)的管理、使用和處分都要通過全體共有人的一致意見而決定，不僅決策的時(shí)間長，而且一旦達(dá)不成統(tǒng)一的協(xié)議就無法做出決策，無法對共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行有效的使用和收益。這也正是各國法律對共有關(guān)系存續(xù)時(shí)間有所限制的原因。最后，優(yōu)先購買權(quán)人在直接取得標(biāo)的物所有權(quán)以后，不必在市場上尋找相同功用的物品。在共有關(guān)系中，共有人行使優(yōu)先購買權(quán)而取得其他共有人的份額，也可以取得對整個(gè)共有財(cái)產(chǎn)的權(quán)利，才從而可以節(jié)省交易費(fèi)用。

 

（二）穩(wěn)定財(cái)產(chǎn)秩序

 

盡管共有對財(cái)產(chǎn)發(fā)揮充分的效用有一定的不利因素，但共有是一個(gè)不得不設(shè)立的物權(quán)制度，其原因在于存在共有的共同關(guān)系是人的一種普遍存在的關(guān)系。那么，在共有關(guān)系存續(xù)的時(shí)候，對于共有關(guān)系還是應(yīng)當(dāng)維持其穩(wěn)定性。對共有人設(shè)立優(yōu)先購買權(quán)，目的正是通過穩(wěn)定共有財(cái)產(chǎn)的秩序，進(jìn)而穩(wěn)定共有的共同關(guān)系，達(dá)到穩(wěn)定社會的目的。共有人享有優(yōu)先購買權(quán)，就可以盡可能少的避免加入新的共有人，或者避免共有人以外的人與共有財(cái)產(chǎn)發(fā)生關(guān)系，這樣就可以避免發(fā)生糾紛，穩(wěn)定財(cái)產(chǎn)秩序。

 

（三）維護(hù)共有人的團(tuán)體利益

 

承認(rèn)共有人的優(yōu)先購買權(quán)，首先，確認(rèn)了共有人對共有財(cái)產(chǎn)所有的物權(quán)性質(zhì)的優(yōu)先效力。共有人基于其物權(quán)應(yīng)當(dāng)享有優(yōu)先于第三人購買的權(quán)利。其次，維護(hù)了共有人對共有物的繼續(xù)占有狀態(tài)，這種占有具有權(quán)利推定、占有保護(hù)、占有持續(xù)的三大功能。法律確認(rèn)占有的功能，旨在維護(hù)社會經(jīng)濟(jì)持續(xù)的穩(wěn)定。在出賣共有份額時(shí)賦予其他共有人的先買權(quán)也是為了保護(hù)其持續(xù)占有的狀態(tài)維護(hù)既有秩序的穩(wěn)定。第三，承認(rèn)共有人的優(yōu)先購買權(quán)，簡化物上的法律關(guān)系，維持原有的使用關(guān)系，更有利于保護(hù)原共有關(guān)系。盡管共有人轉(zhuǎn)讓的是他自己的份額，但共有人的加入或退出還會影響其他共有人的利益。如果原有的共有財(cái)產(chǎn)經(jīng)營的較好，共有人一般會希望維持原有的共有關(guān)系不變。

 

特別是法律規(guī)定的股東的優(yōu)先購買權(quán)，由于股權(quán)具有自益和公益的性質(zhì)，又由于股權(quán)具有可轉(zhuǎn)讓性，作為資合兼具人合的有限責(zé)任公司的股東，其股東比較固定，股東之間的關(guān)系比較密切，所以在公司需要增加資本時(shí)，應(yīng)當(dāng)由本公司股東首先認(rèn)繳，以盡量不增加新股東，防止發(fā)生新增股東而破壞公司原有股東之間緊密關(guān)系的情況。同時(shí)，公司新增資本時(shí)，若原有股東沒有優(yōu)先購買權(quán)，那么，原有股東在整個(gè)公司中所持資本比例必然下降，表決力降低。且原有股東的資本積累會與新股東共享，所有這些，都會損害原有股東的自益權(quán)和公益權(quán)。

 

優(yōu)先購買權(quán)的設(shè)定只是給予了共有人某種優(yōu)先購買的機(jī)會，并沒有剝奪非優(yōu)先購買人的交易機(jī)會，盡管在同等條件下購買共有物的機(jī)會給予了共有人，但這本身是物權(quán)效力的體現(xiàn)，優(yōu)先購買權(quán)人和非優(yōu)先購買權(quán)人仍然可以在同等條件之外形成一種公平的交易和競爭。因此優(yōu)先購買權(quán)制度并沒有違背市場經(jīng)濟(jì)自由公平競爭原則，而是在此基礎(chǔ)上加強(qiáng)了對共有秩序及共有人的利益保護(hù)。

 

七、優(yōu)先購買權(quán)制度的分析評價(jià)

 

優(yōu)先購買權(quán)是法律設(shè)定的權(quán)利，它只能依據(jù)法律規(guī)定所產(chǎn)生，不允許當(dāng)事人自由約定設(shè)立。這一制度設(shè)立的理論依據(jù)就在于要保持財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)與使用權(quán)一致性。以穩(wěn)定社會家庭倫理關(guān)系，穩(wěn)定社會經(jīng)濟(jì)生活秩序，這也是優(yōu)先購買權(quán)制度的立法目的，但這一制度實(shí)施的法律效果如何，社會效果如何，為此所付出的代價(jià)等，都是值得我們分析探討的。

 

（一）優(yōu)先購買權(quán)是建立在限制所有權(quán)人的處分權(quán)的行使，損害所有權(quán)人的利益基礎(chǔ)之上的。我們知道，所有權(quán)包括著財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益、處分的權(quán)利。只要財(cái)產(chǎn)的權(quán)屬明確，所有權(quán)人就可以充分地行使所有權(quán)的四項(xiàng)權(quán)能。所有權(quán)人在行使這些權(quán)利時(shí)，只要不損害社會公共利益和他人利益，其權(quán)利的行使就不應(yīng)受到不合理的限制。那么，出賣原共有財(cái)產(chǎn)的共有人、轉(zhuǎn)讓自己擁有的股權(quán)的股東、出賣出租房屋的出租人是否損害了原共有人，其他股東或承租人的利益呢﹖事實(shí)上，并非如此，因?yàn)檗D(zhuǎn)讓出賣共同共有財(cái)產(chǎn)只不過是改變共有財(cái)產(chǎn)的主體而已。也許有人認(rèn)為，這種主體的改變會造成共有財(cái)產(chǎn)主體的不和諧，不穩(wěn)定，影響到財(cái)產(chǎn)經(jīng)營運(yùn)作的效果等。不可否認(rèn)這種情況會存在。但實(shí)際上這種情況法律上已經(jīng)予以解決。如合伙關(guān)系，在合伙經(jīng)營中增加合伙人（這里的增加就是改變了原合伙人，并非一定是合伙人數(shù)的增加）。依據(jù)最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第五十一條規(guī)定："在合伙經(jīng)營過程中，書面協(xié)議有約定的，按照書面協(xié)議處理，書面協(xié)議未約定的須經(jīng)全體合伙人同意，未經(jīng)全體合伙人同意的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合伙無效。"又如股東關(guān)系，公司法規(guī)定"股東轉(zhuǎn)讓出資，須經(jīng)三分之二以上股東同意。"這就明確了原合伙人接納新的合伙人、原股東接納新的股東條件。至于在家庭財(cái)產(chǎn)共有關(guān)系中，某一共有人將其占有的、未曾分割的財(cái)產(chǎn)份額轉(zhuǎn)讓給其他人顯然是無效的轉(zhuǎn)讓行為。因?yàn)榧彝ヘ?cái)產(chǎn)共有關(guān)系的形成是基于血緣關(guān)系、婚姻關(guān)系、收養(yǎng)關(guān)系而形成的。是特定主體的特定權(quán)利。其他人不可能因取得該項(xiàng)權(quán)利而成為家庭成員，更不能以取得這一權(quán)利而要求分家析產(chǎn)或?qū)彝ヘ?cái)產(chǎn)行使占有、使用、收益、處分的權(quán)利。

 

（二）優(yōu)先購買權(quán)違背了市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，阻礙了財(cái)產(chǎn)資源的流轉(zhuǎn)效用。市場的主體是人，因此市場更注重于人的意志，為人的意志的發(fā)揮提供各種舞臺和機(jī)會并制約著人們違反市場經(jīng)濟(jì)規(guī)則的活動。因此，人們只能遵循著市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律來進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動。在市場上，人們根據(jù)自己的意志，決定著出賣自己的財(cái)產(chǎn)，賣價(jià)多少、賣給誰，這些都隨著市場的變化而變化。隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，市場更加發(fā)達(dá)完善，市場的變化更是繁雜多樣，機(jī)會稍縱即逝。如果面對人們的經(jīng)濟(jì)活動行為設(shè)置各種障礙的話，無疑將會對人的經(jīng)濟(jì)活動產(chǎn)生更大的阻礙。以承租人優(yōu)先購買權(quán)為例。當(dāng)出租人看到市場行情有利，欲將自己的房屋出賣的時(shí)候，是期望著買受人間的競爭，賣出自己所希望的最高之價(jià)格，如果這時(shí)，出租人告知承租人欲出賣房屋之事，但買賣價(jià)格等其他條件不能馬上達(dá)成協(xié)議確定下來。因?yàn)槌鲎馊诉€希望著其他買受人出更高的價(jià)格條件更有利。在出賣房屋的出租人，幾易買受人，經(jīng)過艱辛的討價(jià)還價(jià)，最后感到條件滿意，欲與買受人簽訂買賣協(xié)議時(shí)，卻不能夠與買受人簽訂房屋買賣協(xié)議。因?yàn)檫@時(shí)所簽的協(xié)議將可能是無效的，所以出租人只能依法告知承租人，并靜候承租人可能長達(dá)三個(gè)月期間所做出的決定。承租人可悠然自在地坐享他人談妥的買賣房屋的條件，承租人永遠(yuǎn)不會出比其他買受人更高的價(jià)格、更高的條件。在這里法律已經(jīng)把優(yōu)先購買權(quán)人立于不敗之地。而如在三個(gè)月內(nèi)，當(dāng)承租人表示不接受該房屋買協(xié)議時(shí)，也許市場發(fā)生變化，這間房屋在原來協(xié)議的條件下就賣不出去了。另外，財(cái)產(chǎn)出賣人出賣財(cái)產(chǎn)還受著出賣人的心理需求的影響，譬如選擇怎么樣的鄰居、買受人的素質(zhì)、誠信程度等因素，都會影響到出賣人出買財(cái)產(chǎn)時(shí)的心理狀態(tài)。在同等條件下，甚至在不同條件下，往往由于出賣人的心理需求的影響，就決定了出賣人寧愿將房屋出買給自己所選擇的買受人而不賣給優(yōu)先購買權(quán)人。所以說優(yōu)先購買權(quán)忽視了人的心理需求，不符合市場競爭規(guī)則，限制了市場的活力，顯然是不妥的。

 

（三）優(yōu)先購買權(quán)在審判實(shí)踐中發(fā)揮不可預(yù)期的積極作用。優(yōu)先購買權(quán)是一種期待權(quán)，是將來可能取得的權(quán)利。同時(shí)也是一種形成權(quán)，在一定條件形成后，才能行使的權(quán)力，沒有一定條件的形成，優(yōu)先購買權(quán)就不得行使。因此這種權(quán)利的行使是不能確定的。某項(xiàng)財(cái)產(chǎn)決定出賣與否取決于財(cái)產(chǎn)所有權(quán)人的意志。其他組織、個(gè)人不得干預(yù)，而在出賣財(cái)產(chǎn)人未按優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定出賣財(cái)產(chǎn)時(shí)，優(yōu)先購買權(quán)人提起訴訟，在訴訟過程中，出賣人決定該財(cái)產(chǎn)不賣了，這時(shí)主張優(yōu)先購買權(quán)就失去了事實(shí)依據(jù)。仍以承租人的優(yōu)先購買權(quán)為例。在出租人出賣出租房屋，未按法律規(guī)定通知承租人，承租人請求人民法院宣告該房屋買賣關(guān)系無效。人民法院據(jù)此判決：宣告出賣人與其他買受人之間的房屋買賣無效。但這種判決實(shí)際上解決的是出賣人與買受人買賣房屋行為的效力問題，并不能保證承租人的優(yōu)先購買權(quán)得到實(shí)現(xiàn)。如判決后出租人決定不賣出租房屋，承租人也就只能期待著，甚至等到租賃期屆滿，出租人將承租人掃地出門，再另行出賣或出租。

 

八、結(jié)語

 

綜上所述，優(yōu)先購買權(quán)是我國民法中的一項(xiàng)重要法律制度，廣大司法工作者在司法實(shí)踐中應(yīng)當(dāng)全面總結(jié)、深入理解、依法科學(xué)運(yùn)用；設(shè)立法定優(yōu)先購買權(quán)所付出的代價(jià)太大，且實(shí)踐證明法定優(yōu)先購買權(quán)與現(xiàn)時(shí)社會經(jīng)濟(jì)生活、人的思想觀念并不相適應(yīng)，并未產(chǎn)生我們所期望的積極效果，廣大立法工作者在立法修律實(shí)踐中應(yīng)當(dāng)與時(shí)俱進(jìn)地調(diào)研分析、依法科學(xué)修改，同時(shí)承認(rèn)約定優(yōu)先購買權(quán)的效力，以期更好地發(fā)揮優(yōu)先購買權(quán)制度的應(yīng)有作用。

 

 

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