隨著城市建設(shè)步伐的加快，新的住宅小區(qū)不斷建成，人們的住房條件得到較大的改善。作為對小區(qū)進行日常管理，為業(yè)主提供服務(wù)的物業(yè)管理公司隨之產(chǎn)生，并得到快速發(fā)展。但是物業(yè)管理糾紛卻逐漸增多，由于此類糾紛具有其特殊性，如處理不當(dāng)，就產(chǎn)生不良社會后果，物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展就會受到影響。現(xiàn)就姜堰法院審理物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件的情況進行分析。

一、糾紛呈現(xiàn)的特點

1、案件數(shù)量上升快。由于新的住宅小區(qū)不斷建成，小區(qū)的管理服務(wù)大多數(shù)通過物業(yè)管理公司來完成，物業(yè)公司與業(yè)主間的糾紛時常發(fā)生，致使物業(yè)糾紛案件呈現(xiàn)逐年增長的趨勢。據(jù)統(tǒng)計，2013年1-11月共審結(jié)近68件，與2012年同期齊平，但是比2011年同期上升近85%。

2、案件的被告多數(shù)為業(yè)主。由于物業(yè)管理主要是小區(qū)內(nèi)部的綠化、安保、環(huán)境、衛(wèi)生等與業(yè)主日常生活相關(guān)的服務(wù)，主要糾紛是業(yè)主拖欠物業(yè)公司物業(yè)費。

3、案件標(biāo)的小。由于物業(yè)糾紛主要是物業(yè)費的拖繳，所以標(biāo)的較小，主要是1000元-3000元之間的案件居多，但是部分案件欠費時間較長，一般在兩年以上。

4、業(yè)主敗訴為多數(shù)。由于業(yè)主對法律知識了解不夠，沒有證據(jù)意識，平時不能注意收集證據(jù)，其通常通過拒交物業(yè)費方式來拒抗物業(yè)公司服務(wù)上的不足，訴訟中時常出現(xiàn)舉證不能情況，致使其抗辯理由不能得到支持。

5、案件處理難度大。由于物業(yè)管理公司的服務(wù)水平與業(yè)主要求存在差距。業(yè)主雖對抗辯的理由證據(jù)不足，但是物業(yè)管理服務(wù)存在的不足是自身親身感受，且給業(yè)主的生活帶來許多的麻煩，物業(yè)公司知道業(yè)主沒有證據(jù)證明相關(guān)事實，在糾紛的處理一般不作讓步，致雙方矛盾加大。從一定程度上雙方由金錢之爭演變?yōu)槊孀又疇帲疫@類案件涉及同一小區(qū)的多戶家庭，容易引起群體糾紛，案件處理的難度較大。

二、糾紛形成的原因

1、法律規(guī)定不健全，存在漏洞。物業(yè)管理行業(yè)在我國起步較慢，但是發(fā)展速度較快，但法律規(guī)定存在一定的涉后性，許多問題的處理無法可依，致物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的糾紛不能得到很好的解決，這是導(dǎo)致當(dāng)前物業(yè)糾紛不斷增多的根本原因。雖然出臺了《物業(yè)管理條例》以及《物權(quán)法》，但是仍存在小區(qū)管理中哪些是物業(yè)管理負(fù)責(zé)，哪些是業(yè)主自身負(fù)責(zé)，哪些是居委會負(fù)責(zé)，責(zé)職不明，出現(xiàn)問題時相互推卸。

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所建房屋存在質(zhì)量問題引發(fā)糾紛。部分物業(yè)服務(wù)糾紛是由于房屋開發(fā)企業(yè)所建的房屋的墻體、屋面存在漏水致業(yè)主家具受損、裝璜受損。大部物業(yè)公司與業(yè)主簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同是其與房屋開發(fā)企業(yè)簽訂的房屋銷售合同的同時簽訂的，所以業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司與房屋開發(fā)企業(yè)是一家，應(yīng)由房屋開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的房屋質(zhì)量問題，應(yīng)由物業(yè)管理公司承擔(dān)。加之部分房屋開發(fā)企業(yè)當(dāng)初為銷售房屋故意作虛假宣傳，夸大物業(yè)管理的服務(wù)范圍，特別是外地開發(fā)商，房屋銷售完就走路，結(jié)果業(yè)主入住后，發(fā)現(xiàn)多方面配套不到位，或是原來的承諾沒兌現(xiàn)，為后來的物業(yè)管理公司與業(yè)主發(fā)生矛盾埋下隱患。

3、物業(yè)公司服務(wù)人員的素質(zhì)有待提高，服務(wù)存在瑕疵。物業(yè)管理公司人員大多數(shù)是非專業(yè)人員，部分是年齡較大，對相關(guān)的物業(yè)管理知識不夠了解，責(zé)任心不夠強，有在做一天算一天的想法，不能弄清物業(yè)公司與業(yè)主之間是服務(wù)合同的關(guān)系，雙方的地位是平等的，應(yīng)嚴(yán)格遵守雙方的物業(yè)合同的約定，如對小區(qū)衛(wèi)生不能做到經(jīng)常化打掃或打掃不及時；對小區(qū)的安全管理不到位，安保人員流于形式；對小商小販進入小區(qū)管理不嚴(yán)；對小區(qū)綠化管理不到位；有時遇到涉及業(yè)主權(quán)益的糾紛不敢管，最終造成業(yè)主間發(fā)生矛盾。最終業(yè)主們以拖欠物業(yè)費來表達對物業(yè)管理的不滿。 

4、業(yè)主委員會產(chǎn)生不規(guī)范，且不能真正發(fā)揮作用。有些小區(qū)的業(yè)主委員會是怎么產(chǎn)生的業(yè)主均不清楚，業(yè)主相應(yīng)的知情權(quán)、選擇權(quán)不能得到實現(xiàn)，所以業(yè)主易對業(yè)主委員會的行為產(chǎn)生合理懷疑，對業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司簽訂的合同一般是不予認(rèn)可。部分小區(qū)業(yè)主委員會不能充分行使對物業(yè)管理公司的履行合同的監(jiān)督，物業(yè)管理公司存在違約行為時不能及時交涉，真正代表業(yè)主維護其合法權(quán)益。

5、部分業(yè)主惡意拖欠物業(yè)費。由于部分小區(qū)業(yè)主長期居住在老居民區(qū)，以前并沒有物業(yè)管理，未交納過物業(yè)費，現(xiàn)初入小區(qū)思想觀念未能得到更新。有些業(yè)主對物業(yè)管理要求過高，對家庭失竊，房屋質(zhì)量，總歸于物業(yè)管理的范圍，特別是對物業(yè)管理的輕微的瑕疵就大作文章等，當(dāng)出現(xiàn)這類情況時就拒付全部物業(yè)費。

6、部分業(yè)主買房后長期不居住或?qū)⒎课莩鲎饨o他人。部分業(yè)主認(rèn)為自己長期不居住在小區(qū)，就拒付物業(yè)費，或在房屋了租他人時，其以與承租人約定了物業(yè)費由承租人承擔(dān)，以引來對抗物業(yè)公司，不交納物業(yè)費。

三、糾紛解決的對策

1、建立健全物業(yè)管理相關(guān)的法律法規(guī)。由于物業(yè)管理法律法規(guī)不健全或相關(guān)的規(guī)定過原則，所以加快立法的步伐，對現(xiàn)行的法律法規(guī)進一步細(xì)化，對各類主體之間的責(zé)職進行明確，如何對物業(yè)管理企業(yè)的進行有效管理和監(jiān)督，促進物業(yè)管理規(guī)范化運作，對物業(yè)管理行業(yè)中的不規(guī)范行為要嚴(yán)格依法查處，促進物業(yè)管理行業(yè)健康、有序、規(guī)范地發(fā)展，更好為業(yè)主服務(wù)。

2、加強對物業(yè)管理人員素質(zhì)的提高。物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量好壞關(guān)鍵是物業(yè)管理人員的素質(zhì)，物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)具有一支專業(yè)化的隊伍。同時應(yīng)當(dāng)提高物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的準(zhǔn)入門檻，嚴(yán)格實行資質(zhì)要求，管理人員應(yīng)當(dāng)持相應(yīng)的技術(shù)證書上崗。定期對物業(yè)管理人員進行培訓(xùn)不斷提高服務(wù)業(yè)務(wù)水平。加大考核的力度，對于服務(wù)意識差，工作責(zé)任心不強，不能適應(yīng)崗位的要求要堅決下崗。

3、加大物業(yè)服務(wù)范圍的透明度。對于物業(yè)管理服務(wù)項目，收費標(biāo)準(zhǔn)要向小區(qū)業(yè)主公布，接受監(jiān)督。特別在簽訂的物業(yè)服務(wù)合同中盡可能將雙方的權(quán)利和義務(wù)明確，不能出現(xiàn)含糊不清，過于原則的條款，以便雙方發(fā)生糾紛時，才能有據(jù)可依，以防糾纏不清。 

4、 物業(yè)管理公司與業(yè)主間要加強溝通協(xié)調(diào)，妥善處理矛盾糾紛。物業(yè)管理公司和業(yè)主要經(jīng)常保持聯(lián)系，物業(yè)管理公司要經(jīng)常主動與業(yè)主進行溝通，了解業(yè)主對物業(yè)服務(wù)中存在問題提出意見和建議，以更好地改進服務(wù)中不足。業(yè)主在遇到問題時也要主動與物業(yè)管理公司聯(lián)系，提出自己的想法，物業(yè)管理公司要耐心進行解釋，如雙方發(fā)生糾紛要先行友好協(xié)商處理，或通過其他調(diào)解組織進行調(diào)解處理，避免雙方矛盾激化。

5、業(yè)主增加法律意識，依法維護自己合法權(quán)益。物業(yè)服務(wù)糾紛案件業(yè)主往往由于沒有充分證據(jù)來反駁物業(yè)管理公司的訴訟請求，所以敗訴占大數(shù)。業(yè)主平時要注意加強對法律知識的學(xué)習(xí)，對相關(guān)的規(guī)定有所了解，同時要注意收集固定相關(guān)證據(jù)，這對其在與物業(yè)管理公司糾紛的協(xié)調(diào)處理，增加法碼，也才能有效保護自身的合法權(quán)益。

6、加大物業(yè)服務(wù)訴訟糾紛的調(diào)解工作。對于物業(yè)糾紛案件涉及面廣、對象多。在審理時應(yīng)著力從調(diào)解方式處理問題為主，以鈍化雙方的矛盾糾紛為目的，通過對雙方進行思想疏導(dǎo)，法制宣傳，解決認(rèn)識誤區(qū)，使雙方清楚認(rèn)識到自身存在不足，多做調(diào)解工作，謹(jǐn)慎判決。審理中不能完全拘泥證據(jù)規(guī)則，要多到現(xiàn)場看看，多聽取各方面的意見。判決時要查明事實，明確責(zé)任，避免處理不當(dāng)引發(fā)更多的矛盾糾紛，影響社會和諧穩(wěn)定。