最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄈㄒ韵潞?jiǎn)稱(chēng)《合同法》解釋三）第二條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)、訂購(gòu)書(shū)、意向書(shū)、備忘錄等預(yù)約合同，約定在將來(lái)一定期限內(nèi)訂立買(mǎi)賣(mài)合同，一方不履行訂立買(mǎi)賣(mài)合同的義務(wù)，對(duì)方請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。”該條確立了預(yù)約合同的法律性質(zhì)和地位，預(yù)約合同在現(xiàn)實(shí)生活中也廣泛存在，筆者將以預(yù)約合同為基礎(chǔ)談?wù)勂湓谏唐贩空J(rèn)購(gòu)中的應(yīng)用。

 

一、預(yù)約合同概述

 

1、預(yù)約合同的定義及法律性質(zhì)。預(yù)約合同是指當(dāng)事人之間約定將來(lái)訂立一定合同的合同，作為一種獨(dú)立的合同，預(yù)約與本約相對(duì)應(yīng)，將來(lái)準(zhǔn)備訂立的合同稱(chēng)為本約，而約定訂立本約的合同稱(chēng)之為預(yù)約，預(yù)約合同成立時(shí)，本約尚未成立。預(yù)約合同本身就是一種契約，只不過(guò)它的標(biāo)的比較特殊，是一種訂約行為，訂立預(yù)約之目的在于確保與相對(duì)人在將來(lái)訂立特定的合同，使當(dāng)事人負(fù)有將來(lái)按預(yù)約規(guī)定的條件訂立本約的義務(wù)，一方?jīng)]有按照預(yù)約合同約定訂立本約的話，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。基于法律和事實(shí)上的原因，預(yù)約在現(xiàn)實(shí)生活中普遍存在，主要存在于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、商品房買(mǎi)賣(mài)以及高等學(xué)校畢業(yè)生就業(yè)等合同上面。

 

2、預(yù)約合同的特點(diǎn)。其一，預(yù)約合同是諾成性合同，強(qiáng)調(diào)當(dāng)事人主觀的意思自治，不受要物約束。其二、預(yù)先性。預(yù)約時(shí)對(duì)將來(lái)事項(xiàng)的預(yù)先規(guī)劃安排，預(yù)約的標(biāo)的是當(dāng)事人為將來(lái)訂立本約進(jìn)行的談判，顯而易見(jiàn)，預(yù)約先于本約。其三、獨(dú)立性。預(yù)約和本約均為獨(dú)立的合同，單獨(dú)發(fā)生法律效力，預(yù)約并不需要等到簽訂本約的條件具備時(shí)再生效。

 

3、預(yù)約與本約、附期限的民事法律行為和意向聲明的區(qū)別。預(yù)約合同與將要訂立的本約均是獨(dú)立的合同，預(yù)約的目的在于約束當(dāng)事人在將來(lái)某個(gè)時(shí)候訂立本約，允許當(dāng)事人對(duì)未來(lái)合同作出一個(gè)初步的安排，預(yù)約合同成立之時(shí)，本約尚未成立。在商品房認(rèn)購(gòu)中，預(yù)約合同是以雙方協(xié)商談判簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同為標(biāo)的，而本約則是以商品房實(shí)務(wù)為標(biāo)的。附期限的民事法律行為是指雙方當(dāng)事人在法律行為中約定一定的期限，將該期限的到來(lái)作為法律行為生效和失效的根據(jù)。在附生效期限的合同中，合同已經(jīng)成立，但尚未正式生效，待該期限到來(lái)后才正式生效，預(yù)約合同經(jīng)過(guò)雙方當(dāng)事人的要約和承諾即已成立和生效。意向聲明是指當(dāng)事人準(zhǔn)備將來(lái)訂約的一種傾向性的意思表示或陳述，其與預(yù)約最明顯的區(qū)別在于意向聲明中并沒(méi)有包括聲明人明確具體、肯定的預(yù)約表示，除非該聲明確已使他人產(chǎn)生信賴(lài)?yán)娑斐蓳p失，否則聲明人不受聲明的約束。

 

二、預(yù)約合同的應(yīng)用

 

隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷深化，房地產(chǎn)市場(chǎng)也蓬勃發(fā)展，預(yù)約合同在商品房預(yù)售中的應(yīng)用也越來(lái)越來(lái)頻繁，由此引發(fā)的糾紛也越來(lái)越多。實(shí)踐中，預(yù)約合同的稱(chēng)呼包括認(rèn)購(gòu)書(shū)、允諾書(shū)、意向書(shū)、定金合同等。

 

1、《合同法》解釋三實(shí)施前后相關(guān)法律適用。2003年3月24日，最高人民法院頒布了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》，其中第四條規(guī)定：“出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)定等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。”本條只規(guī)定違反認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的定金罰則的運(yùn)用，沒(méi)有規(guī)定違反認(rèn)購(gòu)書(shū)的違約責(zé)任和賠償損失責(zé)任。《合同法》解釋三于2012年7月1日實(shí)施后，相關(guān)法律適用發(fā)生了變化，解釋三的第二條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)、訂購(gòu)書(shū)、意向書(shū)、備忘錄等預(yù)約合同，約定在將來(lái)一定期限內(nèi)訂立買(mǎi)賣(mài)合同，一方不履行訂立買(mǎi)賣(mài)合同的義務(wù)，對(duì)方請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。”這種法律規(guī)定的變化具有時(shí)代的進(jìn)步性，正如樓奇在《一本書(shū)讀懂商品房買(mǎi)賣(mài)法律知識(shí)》中所說(shuō)：“由于受到房?jī)r(jià)上漲的影響，某些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出于利益最大化的考慮，往往寧愿承擔(dān)定金雙倍罰則，也以各種理由拒絕與認(rèn)購(gòu)人簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同。此時(shí)，如果僅僅適用定金罰則，一則使認(rèn)購(gòu)人喪失了獲得認(rèn)購(gòu)商品房的機(jī)會(huì)，不利于保護(hù)認(rèn)購(gòu)人的合法權(quán)益，二則出賣(mài)人違約得到的利益比其履約得到的利益更多，增加了出賣(mài)人主動(dòng)違約的道德風(fēng)險(xiǎn)，也違反了《合同法》‘不應(yīng)使違約人因違約而獲得利益’的原則”，更不利于社會(huì)誠(chéng)信體系的建立。從以上可以看出，《合同法》解釋三關(guān)于預(yù)約合同及違反預(yù)約合同所承擔(dān)的法律責(zé)任的規(guī)定，其進(jìn)步性不言而喻。

 

2、違反商品房認(rèn)購(gòu)合同的法律責(zé)任。《合同法》第一百零七條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。”作為預(yù)約合同的商品房認(rèn)購(gòu)合同是一項(xiàng)獨(dú)立的合同，義務(wù)人違反預(yù)約合同的責(zé)任屬于違約責(zé)任。《合同法》解釋三也規(guī)定，一方不履行訂立買(mǎi)賣(mài)合同的義務(wù)，對(duì)方請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。由此可見(jiàn)，違反預(yù)約合同的責(zé)任承擔(dān)方式包括實(shí)際履行和賠償損失。實(shí)際履行就是繼續(xù)履行簽訂本約的義務(wù)，因?yàn)榇藭r(shí)本約尚未成立，所以不能要求違約方履行將來(lái)要訂立的合同即本約中的合同義務(wù)。賠償損失是賠償信賴(lài)?yán)娴膿p失，而非本合同中約定的預(yù)期利益的損失。因?yàn)轭A(yù)約合同一方當(dāng)事人基于預(yù)約合同所產(chǎn)生的權(quán)利是對(duì)將來(lái)訂立本約合同的一種期待權(quán)，預(yù)約債權(quán)人有理由相信預(yù)約債務(wù)人會(huì)受預(yù)約合同的約束而與自己訂約，并基于這種信賴(lài)而行事。如果預(yù)約債務(wù)人違反訂立本約的義務(wù)，則勢(shì)必使債權(quán)人蒙受利益損失，這種損失在性質(zhì)上屬于信賴(lài)?yán)娴膿p失。違反商品房認(rèn)購(gòu)合同，一方面可以要求義務(wù)人繼續(xù)履行合同，與對(duì)方簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同；另一方面，如果對(duì)方不繼續(xù)履行合同，權(quán)利人可以解除合同，要求對(duì)方賠償信賴(lài)?yán)娴膿p失。

 

3、違反商品房認(rèn)購(gòu)合同是否適用懲罰性賠償措施。懲罰性賠償起源于英美法系的侵權(quán)法中，后來(lái)被應(yīng)用于合同領(lǐng)域，在合同領(lǐng)域中以救濟(jì)原則為主，以懲罰性賠償措施為輔。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條規(guī)定：“具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任；（一）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人。第九條規(guī)定：“出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：（一）故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；（二）故意隱瞞所售房屋已抵押的事實(shí)；（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。”以上《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條、第九條規(guī)定了商品房買(mǎi)賣(mài)合同中適用懲罰性賠償措施的五種情形，適用以上五種懲罰性賠償措施的前提條件是出賣(mài)人和買(mǎi)受人已經(jīng)簽訂了商品房買(mǎi)賣(mài)合同（出賣(mài)人和買(mǎi)受人已經(jīng)簽訂了本約合同），因出賣(mài)人原因?qū)е律唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)，或者導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效、被撤銷(xiāo)和解除的情形。而商品房認(rèn)購(gòu)合同，僅僅是預(yù)約合同，雙方還沒(méi)有簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同這個(gè)本約合同。商品房認(rèn)購(gòu)合同與商品房買(mǎi)賣(mài)合同一個(gè)是預(yù)約合同，一個(gè)是本約合同，兩者在訂立目的、成立條件、違約責(zé)任等方面有顯著不同。因此，違反商品房認(rèn)購(gòu)合同并不適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條、第九條規(guī)定的懲罰性賠償措施。