漣水法院在審理物業服務合同糾紛中發現，除了業主不滿意物業公司的服務而引發糾紛外，出現了因為業主之間的互相觀望而不交納物業費的特殊現象。由于此種原因不交物業費的業主更易抱團與物業公司對抗，使得物業公司收費困難，導致案件數量增多、審理難度加大，應引起高度重視。

一、原因分析：

一是因相似問題引起的觀望。出現了部分業主僅僅重視自身問題的解決，而忽視了問題發生原因的現象。如在較為常見的漏水問題中，有的原因是樓上向樓下漏水的相鄰關系，有的是因建筑單位施工存在瑕疵，部分業主并不區分維修的義務主體是鄰居、開發商還是物業公司，一概以漏水造成自家損失為由拒交物業費。

二是因攀比心理引起的觀望。在不同的小區、不同的縣區之間，存在業主對物業服務性價比相互攀比的情況，業主懷有以較低價格享受較高質量服務的期望。部分業主往往不考慮自己所交納物業費與其他小區業主之間的差距，單方面認為自己享受的服務低于其他小區的服務質量，引起糾紛產生。

三是因鄰里關系引起的觀望。同一小區、同一棟樓、同一單元內的業主之間的聯系往往較為密切，這一情況使得很多業主私下對物業服務的交流較多。在物業公司收取物業費時，業主則以“某某家還沒交”、“某某家交得少”為由拒交物業費。

四是因訴訟預期引起的觀望。部分進入訴訟階段的業主在庭審過程中，依賴于其他業主提供的證據支持自己的主張，陳述答辯意見與其他人相同，組織調解時沒有人愿意提出調解意見，更有人希望自己的庭審靠后一些，以便在其他人的判決出來后，作出自己的決定。

二、對策建議

一是明晰物業公司的責任。對小區中常見的問題以及物業公司責任開展普法宣傳，方便業主區分對相鄰權糾紛、建設工程合同糾紛以及物業服務合同糾紛的區別。對于尚不在物業公司業務范圍，而物業公司有能力進行服務的，可將其納入物業服務合同中，并對物業費用予以合理增加，以滿足業主日常需要。

二是統一物業服務的價格。聯合物價部門對物業費用的價格水平進行鑒定評估，督促收費過高、服務水平偏低的物業公司進行整改，使價格回到正常的水平線。向業主說明在市場經濟條件下，縣際之間的物業費用存在差距的原因，并給出科學的地區差價供業主參考。

三是強調物業合同的效力。對業主強調物業費用繳納的金額是物業合同確定的，并不因為其他人未履行合同，或者未完全履行合同，就可以拒絕履行物業合同，業主應當受到生效合同的約束，履行自身義務。

四是擴大案件審理的效果。在案件審理過程中了解業主的訴訟預期，并對相關的法律知識、合同權利義務進行說明。在批量案件審理中選取個別案件作為突破口，按照“調解優先、調判結合”的原則進行審理，力求當事人充分了解自身的權利責任，在眾多業主中形成示范效應。