許先生按揭貸款買房，但開發(fā)商逾期一年多未能交房，許先生便訴到法院要求解除購房合同。房子不要了，但剩下的貸款誰來還呢？近日，啟東法院審理了這起商品房預(yù)售合同糾紛及按揭貸款合同糾紛，依法判決解除房屋買賣合同和借款合同，并要求開發(fā)商承擔(dān)剩余貸款的返還責(zé)任。

2018年4月，許先生購買了一套商品房，他與開發(fā)商簽訂的合同中約定2019年12月15日前交房，房屋總價款400萬元，許先生當(dāng)日支付首付款200萬元，余款200萬元向銀行按揭貸款。

此后，許先生與某銀行、開發(fā)商簽訂了《個人住房（商業(yè)用房）借款合同》，約定許先生以該房屋向銀行申請個人房產(chǎn)抵押貸款200萬元，借款期限24年，等額本息還款，由開發(fā)商提供階段性保證。合同簽訂后，銀行將貸款資金一次性劃入開發(fā)商賬戶。然而到了交房日，開發(fā)商卻遲遲未能按約交付房屋。

久久拿不到房子的許先生向開發(fā)商發(fā)出《律師函》，要求解除房屋買賣合同和借款合同，由開發(fā)商支付利息及違約金，并要求開發(fā)商承擔(dān)剩余貸款的還款責(zé)任。雙方無法達成一致意見，許先生訴至法院。

啟東法院經(jīng)審理后認為，開發(fā)商延期交房時間長達一年有余，許先生作為守約方有權(quán)解除房屋買賣合同。同時，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十條之規(guī)定，因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實現(xiàn)，當(dāng)事人請求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。故案涉房屋買賣合同和借款合同應(yīng)解除。

關(guān)于剩余貸款的還款責(zé)任，根據(jù)上述解釋第二十一條的規(guī)定，商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。故在該案中，開發(fā)商應(yīng)按約將購房首付款和已支付的貸款本息返還給許先生，并賠償許先生支付首付款產(chǎn)生的利息損失，同時向銀行承擔(dān)剩余貸款的返還責(zé)任。

【法官說法】

在商品房按揭貸款模式下，存在三方當(dāng)事人，即開發(fā)商、購房者、貸款銀行，構(gòu)成商品房買賣合同和商品房擔(dān)保貸款合同兩種法律關(guān)系。從合同內(nèi)容來看，在商品房買賣合同中，購房者支付房款，開發(fā)商交付房屋；在商品房擔(dān)保貸款合同中，貸款銀行將貸款項直接支付給開發(fā)商，開發(fā)商實際占有并支配貸款，購房者支付貸款本息。

本案中，許先生既支付了首付款，又要按月償還按揭貸款。在其對合同解除無過錯的情況下，如果仍要求其對剩余貸款承擔(dān)還款責(zé)任，會明顯不合理地加重了其負擔(dān)，導(dǎo)致各方權(quán)利義務(wù)失衡，有違公平原則。

“在大多數(shù)案件審理過程中，我們都充分考慮合同的相對性。但是在此類案件中，由于購房者承擔(dān)了大部分的資金義務(wù)，為了保持各方的權(quán)利義務(wù)平衡，我們應(yīng)避免因強調(diào)單個合同的相對性而造成三方權(quán)利義務(wù)的失衡，而是綜合分析商品房按揭貸款商業(yè)模式下各方之間的密切聯(lián)系。”承辦法官如是說。