楊某與陸某系朋友關(guān)系。2016年8月，因資金周轉(zhuǎn)需要將其位于如東掘港的某處商品房出賣給陸某，并簽訂了《房屋買賣合同》。雙方口頭約定因兩年內(nèi)稅費(fèi)較高，等兩年后再辦理過戶。此后陸某經(jīng)過簡(jiǎn)易重新裝修，于2017年6月開始入住，并將電費(fèi)、用水信息變更到其名下，并一直占用、使用上述房屋。

2019年3月，法院立案受理了劉某訴楊某民間借貸糾紛一案，并在該案中對(duì)登記在楊某名下的上述商品房進(jìn)行了查封。在該案執(zhí)行過程中為保證劉某債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)，法院遂準(zhǔn)備對(duì)房屋進(jìn)行拍賣，并在門上張貼公告，要求騰空房屋，逾期強(qiáng)制執(zhí)行。此時(shí)，陸某才知道所購房屋已被法院查封，并向法院提出執(zhí)行異議。后因法院駁回其異議，遂提起案外人執(zhí)行異議之訴。

如東法院經(jīng)審理認(rèn)為，陸某自簽訂房屋買賣合同后已實(shí)際占有、使用并居住在案涉房屋中，且實(shí)際占有訴爭(zhēng)房屋的時(shí)間早于法院查封，雙方不存在惡意串通的情形，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同的真實(shí)性及合法性。陸某及楊某均陳述，兩人是為了避稅才約定兩年后辦理過戶登記，案涉房屋的買賣時(shí)間為2016年8月13日，若按照約定，雙方應(yīng)在2018年8月13日后及時(shí)辦理過戶登記。陸某作為具有完全民事行為能力的法律主體，對(duì)于購買商品房取得物權(quán)需要依法繳納相應(yīng)稅費(fèi)以及辦理過戶登記，未經(jīng)登記不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力應(yīng)有充分認(rèn)知，其亦未能提供充分證據(jù)證明2018年8月13日至2019年3月8日（房屋被查封日期）期間要求楊某協(xié)助辦理過戶登記、楊某未予以配合。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”本案中，案涉房屋系因買受人自身原因未及時(shí)辦理過戶登記，不符合上述第（四）項(xiàng)規(guī)定的“非因買受人自身原因未辦理過戶登記”這一法定條件，相應(yīng)的法律風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)由其自行承擔(dān)。綜上，法院判決駁回了陸某要求確認(rèn)房屋所有權(quán)及排除強(qiáng)制執(zhí)行的訴訟請(qǐng)求。

法官說法：實(shí)踐中， 案外人以無力承擔(dān)過戶費(fèi)用、合理避稅兩年后辦理過戶登記為由請(qǐng)求排除執(zhí)行的情形非常常見。購買商品房取得物權(quán)需要依法繳納相應(yīng)稅費(fèi)以及辦理過戶登記，未經(jīng)登記不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力，作為具有完全民事行為能力的法律主體對(duì)此應(yīng)有充分認(rèn)知。若法院認(rèn)可無力承擔(dān)過戶費(fèi)用、合理避稅等導(dǎo)致未能辦理過戶登記屬于可以排除執(zhí)行的情形，實(shí)際上鼓勵(lì)了案外人的偷稅漏稅行為，架空了我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記和稅收管理制度，會(huì)對(duì)社會(huì)公眾起到消極指引作用。