外地工作回家開店

 

2010年10月，在外地工作的李宇豪夫婦回到家鄉濱海，一心想在縣城做個生意，便四處留心縣城門面出租的信息。10月20日，李宇豪看到王美玲貼出的轉租銀廈廣場門面的信息，便到王美玲處詢問轉租細節，王美玲稱門面是從房東楊軍手里租的，現在想轉租，并且已經經過楊軍同意，房租費是36000元每年，可以轉租三年，但李宇豪要向王美玲交納空轉費25000元每年，三年合計要給75000元。雖然空轉費挺高的，但李宇豪夫婦考慮后，決定還是轉租該門面用于經營服裝生意。2010年11月20日，李宇豪和王美玲口頭約定，王美玲將其租賃第三人楊軍所有的門面房一間轉租給李宇豪三年，每年租金36000元。李宇豪支付給王美玲至2011年3月31日前的房租，并支付了部分空轉費用35000元，同時李宇豪出具了一張40000元的欠條給王美玲。

 

房東不同意轉租

 

時隔不久，房東楊軍在外地聽說自己的門面房被轉租后明確表示不同意，王美玲又沒有和楊軍協調好，2011年4月1日，楊軍從深圳回到濱海阻止李宇豪經營，三方經派出所處理未果。這時，李宇豪才知道王美玲轉租門面并沒有經過楊軍的同意，之前王美玲與第三人楊軍的協議中約定，租賃期限從2009年4月1日截至2012年4月1日，在2011年4月1日前應繳清下一年的房租，轉租應征得第三人的同意，否則，第三人可以強制收房。因為李宇豪、王美玲均未交納，導致楊軍到門市阻止李宇豪經營，三方報警后，經過協商，由李宇豪按每月3600元向楊軍交納房租，楊軍可隨時收回房屋。

 

雙方對簿公堂

 

2011年6月，王美玲向法院起訴，要求李宇豪支付剩余的空轉費40000元。隨后，李宇豪也向法院起訴王美玲，房東楊軍被列為第三人，李宇豪認為王美玲的行為存在欺詐，要求確認王美玲將門面房轉租給李宇豪的行為無效；王美玲返還李宇豪空轉費35000元，并賠償裝潢損失11180元；確定李宇豪書寫給王美玲的40000元欠條無效。

 

在庭審中，李宇豪主張王美玲承諾轉租三年未征得房東楊軍同意，王美玲存在欺詐，75000元是純空轉費，房屋租金9000余元不含在75000元之內，李宇豪已支付了35000元，且出具40000元空轉費欠條。王美玲則主張已收取李宇豪的35000元，加上40000元條據，共計75000元。該筆款75000元并不完全是空轉費，其包括以前轉讓費、裝修費，空調、房租等費用合計而形成的。

 

濱海法院審理后認為，王美玲與第三人楊軍約定房屋轉租應征得第三人同意，王美玲在轉租時，雖打電話給第三人，但沒有證據證明第三人同意轉租三年、租金每年36000元。且在房屋被轉租后，第三人即提出異議，應視為第三人不同意轉租，故王美玲轉租行為無效。

 

關于40000元欠條問題。王美玲主張從別人手轉租時已支付了空轉費、裝修費、空調等合計75000元，無充分證據予以證明，法院未予采信；李宇豪認為轉租三年，每年25000元，合計75000元。王美玲在電話記錄中也認可轉租三年，并得到第三人楊軍的證實，可以認定李宇豪已支付了35000元空轉費，李宇豪出具的欠條40000元也是空轉費。由于該欠條是基于李宇豪、王美玲口頭達成的房屋轉租三年形成的，是雙方當時真實的意思表示，應認定欠條有效。雖實際轉租三年的條件并未成就，但李宇豪是否還應該給付王美玲40000元并不影響欠條的效力，所以對李宇豪主張欠條無效的請求，法院未予支持。

 

關于35000元是否應該返還問題。李宇豪主張王美玲除給付9000余元租金外，又給付了王美玲35000元空轉費，王美玲主張含租金在內等收取了李宇豪35000元，根據庭審情況，李宇豪的陳述不僅得到第三人楊軍的證實，而且與王美玲之前的陳述“租金是單獨結算的”相印證。應認定李宇豪單獨給付了9000余元租金外，還給付了35000元空轉費。李宇豪轉租期限是從2010年11月20日至2011年4月1日，之后是由李宇豪和第三人直接形成的不定期租賃。雖然法律并未對空轉費的內容作出明確界定，但根據案件的具體情況來看，該空轉費的含義是為了彌補轉租人的裝潢、修繕、經營利益等轉租損失而形成的，法院酌定李宇豪應承擔部分費用為20000元，王美玲多收的15000元應予返還。

 

關于裝璜損失問題。根據王美玲和第三人協議及商業慣例可以看出，無論出租或轉租房屋，均由承租人自行裝潢，和出租人無關，加之李宇豪在明知王美玲不是所有權人，仍與其達成轉租三年的口頭協議，且未對裝璜作出約定，其擅自裝潢所造成的損失，應由李宇豪承擔。

 

2011年11月，濱海法院作出一審判決，判決李宇豪、王美玲的轉租行為無效；王美玲返還李宇豪空轉費用15000元；駁回了李宇豪的其它訴訟請求。一審判決后，王美玲向市中院提起上訴，后來雙方達成和解協議，近日，王美玲以雙方達成和解協議為由申請撤回了上訴。（文中當事人均系化名）