將過去臨時建筑性質的房屋租賃給他人，只能收到租賃期間最后一年的被稱之為“房屋使用費”的特殊房租。近日，潤州法院審結7起這樣的案件。

 

1992年，在修建鎮句公路（現在的朱方路）時，當時鎮江鐵中（南京鐵路局鎮江職工子弟學校）向有關部門申請在路旁修建了一批臨時房屋，使用期限2年，到期后未辦理展期，但房屋一直保留到現在。

 

后鎮江鐵中改名為中山中學，2006年底，中山中學與朱某等7人簽訂租賃合同，將該批房屋租給朱某等7人做生意，租期一年。2008年1月，租賃期滿后，中山中學忙于學校合并事務，并未向朱某等催要租金，朱某等至今也未再繳納租金。4月中山中學被市教育局撤銷，其資產合并至鎮江某中學。

 

2009年11月，某中學向法院提起訴訟，要求朱某等7人與中山中學簽訂的租賃合同無效，立即遷出所占據房屋，并支付2008、2009兩年的租金從2千元到1萬5千元不等。

 

審理中，朱某等辯稱，并不知道房屋是臨時建筑，雙方簽訂是的合法有效的合同，由于學校對于房屋的事實狀態進行了欺瞞，導致合同無效的責任完全在于學校，學校不能通過非法建筑收取的租金。并且，法律規定對于延付租金的訴訟時效是一年，學校2009年11月才進行起訴，已經超過了訴訟時效，超過訴訟時效的權利依法不能給予司法保護，請求法院駁回學校的請求。

 

學校辯解，起訴前已經多次要求朱某等遷出房屋，并支付租金，已經引起訴訟時效的中斷，不存在超過訴訟時效的問題。但學校并無證據提交法庭，朱某等也不予認可。

法院審理認為，未經主管部門批準延長使用期限的臨時建筑不能用于出租，雙方租賃合同無效，學校未向朱某等說明房屋真實狀態，朱某等人也為查看房屋所有權證書，說明雙方對房屋的臨時建筑狀態持默契的態度，對租賃合同無效均負有責任。朱某等人無占據該房的合法依據，應予遷讓。房屋租賃合同無效，學校不能請求支付租金。但朱某等實際占有房屋并享有收益，應當參照合同約定的租金標準支付房屋使用費。延付或拒付租金的訴訟時效為一年，學校起訴時間為2009年11月，之前無證據證明其主張權利，朱某等應當給付自2008年11月至2009年12月的房屋使用費，2008年1月到10月的使用費因為超過訴訟時效不予支持。據此，法院判決，朱某等7人立即遷出房屋，并支付從1千到8千不等的房屋使用費。