2009年5月28日，盧某與劉某簽訂《房屋買賣合同》一份，雙方約定劉某將其與丈夫沈某共同所有的座落于淮安市富慶小區(qū)3號樓302室的房屋出售給盧某，房屋價款22萬元，但合同上并無沈某簽字。2009年7月，沈某因病去世。沈某父母均已去世，其與劉某生有一子沈小某。2009年8月，沈小某要求繼承上述房屋，但被劉某告知房屋已經(jīng)出售給盧某。于是沈小某說服其母親劉某訴至法院，以其并無處分權(quán)為由請求法院判決上述房屋買賣合同無效。

 

法院經(jīng)審理認為，本案爭議房屋為劉某與其丈夫沈某共同共有財產(chǎn)，2009年5月28日，劉某在未征得沈某同意的情況下，其對上述房屋并無處分權(quán)。但2009年7月，沈某因病去世，上述房屋發(fā)生繼承，成為劉某與其子沈小某的按份共有財產(chǎn)，且劉某占有四分之三的份額，即劉某取得了對上述房屋的處分權(quán)，合同合法有效。

 

司法實踐中，此類案件大量存在，部分共有人出賣房屋后，由于房屋升值或其他原因，通常以無處分權(quán)為由向法院起訴主張房屋買賣合同無效。筆者認為，在不構(gòu)成表見代理的情形下，正確審理此類案件關(guān)鍵在于對共有性質(zhì)作出正確認定。

 

共有分為按份共有和共同共有，在劉某與其丈夫沈某沒有約定的情況下，本案爭議房屋應(yīng)為劉某與沈某的共同共有財產(chǎn)。依據(jù)《物權(quán)法》第九十七條之規(guī)定，處分共同共有的不動產(chǎn)應(yīng)當經(jīng)全體共同共有人同意，因此，本案中劉某在未征得沈某同意的情況下而擅自處分爭議房屋，其與盧某所簽訂合同應(yīng)為效力待定的合同。但2009年7月間，發(fā)生了沈某因病去世這一法律事實，因而爭議房屋發(fā)生繼承，劉某與其子沈小某按份共有上述房屋，其中劉某占有四分之三份額，沈小某占有四分之一份額。同樣，依據(jù)《物權(quán)法》第九十七條之規(guī)定，處分按份共有的不動產(chǎn)，應(yīng)當經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人同意，劉某顯然取得了對該爭議房屋的處分權(quán)，其與盧某簽訂的房屋買賣合同合法有效。