桃塢才苑的業主劉小姐最近遇上了一件煩心事，她與2008年購買入住的純別墅高檔住宅區從2009年12月起又開始大興土木了。開發商持有蘇州市規劃局頒發的建設工程規劃許可證，實施拆大別墅建小別墅的改造施工。劉小姐和小區業主對規劃許可提出了異議，并向滄浪法院提出行政訴訟。2010年5月6日法院開庭，此案原被告雙方進行了證據交換。

 

已經驗收合格切交付使用的小區怎么又開始拆房子建房子了呢？經過多方詢問，劉小姐了解到原來這是開發商自己在施工。由于近來房地產市場低迷，加上小區所建別墅面積較大，每套單價都近千萬，小區剩余的幾套連體別墅的出售情況不太理想，為了盡快回收成本，開發商決定將原本還未能出售的12套大別墅改建成17套小別墅。

 

開發商的施工占用了小區業主共有的道路、消防通道、破壞了小區的綠化和景觀，更讓劉小姐受不了的是施工方每天深夜都在加班加點施工，噪音、粉塵嚴重影響了劉小姐和周邊住戶的居住質量。為了使自己的生活不受影響，劉小姐和一些小區住戶找到了開發商，要求立即停止施工，消除對小區已入住住戶的生活影響，并恢復原狀。但是開發商卻沒有能給劉小姐一個滿意的答復。開發商向劉小姐出示了由蘇州市規劃局頒發的，名稱為“桃塢才苑工程變更”的建設工程規劃許可證，并以此為由拒接了劉小姐和其他小區住戶的要求。劉小姐多次與開發商交涉此事，但是開發商始終堅持自己有蘇州市規劃局頒發的建設工程規劃許可證，施工行為合法有據為由拒絕其要求。無奈的劉小姐遂向滄浪法院提起行政訴訟，要求蘇州市規劃局撤銷其向開發商頒發的建設工程許可證。

 

在法庭上，原告劉小姐認為被告蘇州市規劃局頒發給開發商的建設工程規劃許可證的具體行政行為程序違法，且侵犯了原告的合法權益，請求法院依法予以撤銷。原告的觀點是小區早在2007年的時候就已經通過規劃驗收，大部分別墅已經售出且有業主入住，在這樣的情況下蘇州市規劃局仍然給開發商頒發名稱為“工程變更”的建設工程許可證，且缺少公示環節，故該行政行為明顯存在程序違法。同時開發商在將12棟大別墅改造成17棟小別墅的過程中，改變了小區的容積率，嚴重損害了業主的合法權益。

 

蘇州市規劃局則表示，改建、擴建、變更之類均填寫報建項目表格，在方案定了之后，要對面積進行電子測算，技術審查意見書，變更申請上面的質量問題。工程變更并沒有法律規定什么可以變更或不能變更，規劃局在接到申請后，在符合條件下的情況即頒發許可證。該案中的方案變更是建設項目方案審定意見書上審定的，所以工程許可證上就寫的是工程變更，且該項目的公示在規劃局的網上和現場的墻上都進行了公示，故不存在行政行為程序違法。至于容積率的問題規劃局有明文規定，小于0.8即為可接受范圍，桃塢才苑規劃變更后容積率從原本的0.747變為0.754，仍然小于0.8，按照規定即認定為無變化。

 

江蘇尚韜律師事務所袁敏律師認為，根據2008年1月1日期施行的《城鄉規劃法》第43條規定，建設單位應當按照規劃條件進行建設，確需變更的，必須向市、縣人民政府城鄉規劃管轄部門提出申請。本案中，開發商向市規劃局提出了變更申請，符合相關規定。但建設好的房屋拆除重建，屬于工程變更還是翻建變更則是本案的關鍵。拆除重建屬于翻建變更，規劃局就存在行政程序違法；拆除重建屬于工程變更，則規劃局的行政行為合法有據。

 

目前，法院對該案仍在進一步審理之中。（文中人名均系化名）