新房多為期房，購房后基本上要一年以后才交房，裝修費時費力，加上二手房的價格相對新房較低，又附贈裝修、家具，越來越多的人傾向購買二手房。然而購買二手房較之新房確實存在更多的風(fēng)險需要購房者高度重視。

 

遭遇落戶難

 

去年5月，錢先生為了讓女兒上學(xué)，在連元街小學(xué)學(xué)區(qū)花45萬買了一套小面積二手房，簽合同時賣家爽快地表示遷戶口沒問題。等錢先生付清了房款、辦理了兩證，賣家突然變了臉，以各種理由遲遲不肯將自己的戶口遷出去。經(jīng)多方打聽，錢先生總算了解到，原來這個賣家只有一套房子，賣了房子拿了錢就搬到在上海工作的兒子家去住了，他的戶口不能遷到上海去，又沒有在無錫購買新房子落戶，于是硬“賴”在了錢先生家。

 

錢先生第一反應(yīng)就是到崇安法院起訴要求賣家立刻將戶口遷出，可到立案庭就被擋了回來。法官表示，戶籍管理由公安部門負(fù)責(zé)，不屬于法院的立案范圍，戶口的事法院管不了。跑到公安部門一問，錢先生更沮喪了。民警告訴他雖然法律規(guī)定賣家應(yīng)將戶口遷出買賣的房屋，但由于該賣家沒有新的房屋以供落戶，公安機關(guān)不能強制性將其戶口遷出或注銷，買賣房屋不是注銷戶口的理由。

 

戶口遷不進來，女兒學(xué)也上不小，這房子也算白買了，錢先生無奈之下只能再次到崇安法院起訴，要求與賣家解除合同、退還購房款并賠償錢先生為購房支出的一切稅費。法官指出，雖然我國現(xiàn)行立法并未將遷出戶口作為出賣人的法定義務(wù)予以明文規(guī)定，本案中買賣雙方也未就戶口遷出一事進行特別約定，但考慮到我國特殊的戶籍政策、戶口與子女入學(xué)之間相關(guān)聯(lián)的實情，可將賣方遷出戶口視為合同的附隨義務(wù)。賣方違反該附隨義務(wù)導(dǎo)致整個合同目的不能實現(xiàn)，應(yīng)準(zhǔn)予解除合同。最終法院支持錢先生的訴訟請求。

 

購買二手房時為了防止遭遇落戶難，購房人在簽訂買賣合同前除了房產(chǎn)證、土地證還可以要求賣家提供可供遷出戶口的相關(guān)材料，如新房的產(chǎn)權(quán)證等。另外一定要在購房合同中對遷出戶口的時間、違約責(zé)任作詳細(xì)約定，這樣賣方一旦違約，買方可以解除合同并要求賠償損失。

 

家電大變樣

 

王先生和張女士打算今年10月份結(jié)婚，年初時決定購買一套二手房作為婚房。一番比較下來，二人看中了一套85平米、要價60萬元的次新房，房屋裝潢比較清爽，家具質(zhì)量也不錯，更重要的是所有家電都是八成新的品牌家電，購齊這樣一套家電自己最少要掏2萬元錢。小兩口感覺這個價錢也比較合算，很快與房主簽訂了買賣合同，并約定房屋內(nèi)所有裝潢、家具及家電價格均已計入房價中。由于銀行審批貸款經(jīng)歷的時間很長，房款沒有付清，雙方遲遲沒有交房，小兩口自然也沒有到新房時去看一下。不料等到一個月后交房時，小兩口發(fā)現(xiàn)原來42寸的液晶電視換成了普通25寸的電視，客廳內(nèi)漂亮的窗簾被拆走了，廚房里的微波爐和電飯煲也不翼而飛了。小兩口找賣家理論，誰料賣家死不承認(rèn)，找中介作證，中介也以時間長記不清為由置身事外。小兩口只能起訴到法院，要求房主立刻歸還擅自拿走的所有物品。由于沒有證據(jù)，二人很快領(lǐng)到了一張敗訴的判決。

 

法官提醒二手房買賣合同內(nèi)關(guān)于家具、家電歸屬的條款不宜寫得過于籠統(tǒng)，應(yīng)仔細(xì)列明家具、家電的名稱、型號，否則發(fā)生糾紛時無證據(jù)即無話語權(quán)。

 

買賣不破租賃

 

2009年1月，老家在外地的張先生在網(wǎng)上看到了一則房主公布的二手房出售的消息，近100平米的房子才售50萬元，價格低不說，還省了一筆不小的中介費。看房時，房東告訴張先生房子現(xiàn)在是兩個老租客在住，等張先生買下了這個房子就讓他們搬走。張先生當(dāng)時也沒多想，爽快地與房主簽了約，辦了過戶。

 

一開始兩個租客也答應(yīng)盡快搬走，不料一星期之后兩個人又改主意了。原來這二人與原來的房主簽的是三年的長約，因為租期很長，租金比較低每月只有1000元。現(xiàn)在這兩個租客另找住處時發(fā)現(xiàn)，很難在同樣地段找到房租如此優(yōu)惠的房屋。二人拿去合同法擺在張先生面前，張先生這才知道《合同法》第229條規(guī)定：租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力，專業(yè)的說法就是買賣不破租賃，也就是說除非租客自愿，張先生是不能強迫他們搬走的，而這張三年的租賃合同還有一年半才到期。雖然能向兩個租客收租，但好不容易買了自己的房子還要租房住，張先生很是沮喪。

 

法官指出，合同法另一個不為廣大百姓所知的條款是承租人對其所租賃的房屋享有優(yōu)先購買權(quán)，在同等價格下，房主需將出租的房屋出賣給承租人，而不是其他購買人，否則承租人有權(quán)訴至法院請求解除合同。欲購二手房如果正在出租中，購房者最好要求承租人出具書面承諾放棄優(yōu)先購買權(quán)并搬出承租房屋，以避免引起不必要的糾紛。