方某原居住于啟東呂四鎮(zhèn)某村，后全家2004年遷居本市匯龍鎮(zhèn)方某名下的別墅。全家遷居本市匯龍鎮(zhèn)后，方某欲變賣原居住地的樓房。2006年7月11日，陳某、方某經(jīng)協(xié)商達(dá)成房屋買賣協(xié)議一份，主要內(nèi)容為：（一）方某位于某村的樓房出賣給原告陳某，價(jià)格為100000元。（二）承包田、宅溝、蟹塘、自留地在方某承包期間由陳某使用。如有政策變化，由陳某負(fù)責(zé)處理。有關(guān)使用土地涉及的費(fèi)用由陳某承擔(dān)。協(xié)議簽訂后，陳某給付了方某價(jià)款100000元。陳某全家入住后，又對(duì)原房屋進(jìn)行了修繕，居住至今，期間，陳某全家在現(xiàn)居住地辦理了農(nóng)村養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)，并向該村經(jīng)濟(jì)組織交納了村民一事一議費(fèi)等。2009年12月，方某要求退房還款，而陳某全家在海復(fù)鎮(zhèn)現(xiàn)已無(wú)居住房屋、農(nóng)村承包責(zé)任田、宅基地，故堅(jiān)絕不同意。因雙方協(xié)商未成，故方某起訴到啟東人民法院。

 

原告方某訴稱：原告位于本市某村的房屋出賣給被告后，現(xiàn)全家無(wú)房居住。要求確認(rèn)原、被告間的房屋買賣合同無(wú)效，并退房還款，本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。

 

被告陳某辯稱：（一）被告購(gòu)買原告房屋后，全家居住至今。被告原住所地已無(wú)住房、無(wú)農(nóng)村承包責(zé)任田，原宅基地已由當(dāng)?shù)丶w經(jīng)濟(jì)組織收回，故實(shí)際已成為現(xiàn)居住地集體經(jīng)濟(jì)組織的一員。（二）原告的訴請(qǐng)違反了誠(chéng)實(shí)信用原則。要求駁回原告對(duì)其的訴請(qǐng)。

 

本院認(rèn)為：本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)之一系雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議是否有效？我國(guó)法律規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬于農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有，能夠享有宅基地使用權(quán)的必須是集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，農(nóng)村集體土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓。本案原、被告并非同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，因而原告向被告轉(zhuǎn)讓農(nóng)村房屋和宅基地違反了法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定，故雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議無(wú)效。

 

本案爭(zhēng)議的另一焦點(diǎn)為房屋買賣合同無(wú)效，被告是否需要返還原告房屋？隨著近年來(lái)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，一些農(nóng)民的生活水平日漸提高，其不再依賴宅基地作為自己的住房保障已成為客觀事實(shí)。故對(duì)于此類糾紛，要綜合購(gòu)買主體、出賣主體、糾紛原因等各方面的情況，從有利于維護(hù)誠(chéng)實(shí)信用原則，有利于保護(hù)當(dāng)事人基本生存權(quán)利的角度予以衡平考量。本案原告已擁有城鎮(zhèn)住房多年，不涉及基本權(quán)利保障問(wèn)題，簽訂房屋買賣協(xié)議時(shí)，原告意思表示真實(shí)，且被告支付了相應(yīng)對(duì)價(jià)。而被告除訟爭(zhēng)房屋外，無(wú)其他房屋可供居住，且其生產(chǎn)、生活均在現(xiàn)居住地，故盡管雙方的房屋買賣合同無(wú)效，但從實(shí)際情況出發(fā)，本案訟爭(zhēng)房屋并無(wú)返還的必要，即被告無(wú)須返還原告房屋。