小王與小李于2009年1月14日通過中介簽訂一份二手房買賣合同，約定小李將坐落于江陰市大橋二村的一套房屋轉讓給小王，總成交價432萬元，付款方式為2009年1月14日小王付購房定金10萬元，2009年2月28日再付款270萬元，最晚不超過3月30日，余款152萬元以小王辦理貸款到位再行支付為準。合同簽訂當天，小王支付給小李定金10萬元。此后一直截止到2009年3月30日，小王因種種原因未能按約支付270萬元。2009年4月8日，小李將該房屋直接賣給第三人并辦理了產權過戶手續。2009年5月，小王將小李訴至法院要求判令小李雙倍返還定金20萬元并支付利息。

 

法院經審理后認為，小王未按約支付購房款，已構成違約；小李在小王遲延履行主要義務構成違約后，有權按照法定程序行使解除權，但小李既沒有催告小王及時付款，也沒有通知小王解除合同，雙方的買賣合同仍然合法有效，在此情況下，小李直接將房屋賣與他人并辦理過戶手續，形成事實上的“一房二賣”，其行為構成根本性違約。雙方都違反合同約定，應當各自承擔相應責任，遂判令小李返還小王10萬元。

 

 

法官評析：

 

根據《合同法》規定，買賣雙方簽訂合同，可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保，給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行的，另一方當事人主張解除合同的，應當通知對方，合同自通知到達對方時解除。

 

本案中，小王未按約支付270萬元購房款，本無權要求小李返還定金。小李在小王違約后，應當書面催告小王在合理期限內交付購房款，如果小王仍未交付，小李應向小王發出解除合同的通知，雙方的房屋買賣合同自通知到達小王時解除。小李沒有按照法定程序要求解除合同，雙方的合同仍然合法有效，而小李又將房屋賣與他人，也構成違約，對此，小李也應承擔相應責任。定金罰則只適用于一方違約的情況，雙方違約導致合同不能履行的，不適用定金罰則，小王、小李各自承擔相應責任。在此，希望其他房屋買賣雙方以此為鑒，不管是履行合同還是解除合同，都應按照法定程序進行，切不可冒失。