案情：

 

王某到某小區拜訪老戰友，晚宴后聊到11點多才回家，路過小區彎道臺階處，由于路燈熄滅，視線不清，又沒有保安引導而導致腳下踩空而摔倒，造成骨折，花去醫藥費兩萬余元。王某找小區物業協商無果后，一紙訴狀把小區物業告到法院，認為小區物業沒有盡到過道人員的安全保障義務，要求賠償王某的因骨折造成的損失。物業公司辯稱自己已經按照<物業服務合同>的約定,盡了物業的職責，事故地路燈按照慣例已關閉，且不是主要干道，無需安排專門保安值守。此外，王某作為成年人對事故發生應當承擔不利后果的責任。

 

分歧：

 

對于本案的處理，有三種觀點：一種觀點認為王某不是物業服務合同的當事人，根據合同的相對性，物業公司不應當對合同以外人的損害承擔違約責任；第二種觀點認為物業公司作為物業管理的專門企業，負有保證小區道路安全通行的義務，這種義務既涉及到小區業主，也應當包括通過的業主以外的人；第三種觀點認為小區的道路屬于小區共同所有，對于小區的不動產造成的損失，應當由小區全體業主承擔。

 

分析：

 

本案的損失客觀存在，至于損失的承擔主體問題，應當考慮以下幾個問題。一是物業公司是否負有安全保障義務，安全保障義務的客體是否包含小區業主以外第三人？二是物業公司主管上是否存在過錯，物業公司是否盡到了他應該盡的義務？三是小區業主與物業公司的責任分配問題。

 

1、物業公司安全保障義務。安全保障義務是指社會關系中一方當事人對另一方的人身、財產安全依法或者約定承擔的保護、照料義務。我國《侵權責任法》第37條、《人身損害賠償司法解釋》第6條都規定公共場所的管理人沒有盡到安全保障義務，造成他人損害的，應當承擔侵權責任。正如有學者說：“在自己與有責任的領域內，從事或持續特定危險的，負有義務情況采取必要的、具期待可能性的防范措施，保護第三人免于危險”的義務。

 

本案中，物業公司是否對來訪的行人負有安全保障義務呢？筆者認為物業管理中的安全保障義務應當考慮特定的場所，任何進入物業安全保障范圍的行人都應當成為安全保障義務的對象。比如商場經營者對商場的安全保障義務不能因為沒有購物就不履行。王某發生安全事故是在小區之內，所以王某沒有超過物業公司安全保障義務的范圍。

 

2、物業公司是否存在過錯。違反安全保障義務的責任應當適用何種歸責原則，一直是學理上爭論的話題，有過錯說，過錯推定說和無過錯責任說。筆者認為應當是過錯推定原則，如果發生安全事故，應當推定物業公司沒有盡到安全保障的義務，除非物業公司能夠證明自己已經盡到了法定或者約定的安全保障義務。

 

從本案實際情況來看，王某行走的路線夜間黑暗曲折，物業公司可以且應當采取照明、安全警示、消除危險等方式保障業主和行人的人身安全，同時物業公司亦可以在事故易發地段安排保安人員提醒過往人員注意安全。但是物業公司并沒有履行上述可以實現的行為，從而導致王某骨折事故的發生，對該事故發生具有過錯。物業公司辯稱晚上11點慣例熄燈符合人們的作息規律。但是筆者認為物業公司應當認識到夜間11點以后仍然會有行人路過事故發生地，如果安裝了路燈或者安排保安，就完全可以避免事故的發生。

 

3、小區業主與物業公司的責任分配。上述第三種觀點認為王某的損失應當由小區業主全體承擔，筆者該觀點有待商榷。小區內的公共財產應當歸業主共有，業主確實應當對公共財產造成的損失承擔法律責任。但是小區物業公司作為公共財產的管理人，就從小區業主受理接過了損失賠償的法律責任。作為業主也就沒有必要承擔賠償責任了。

 

本案中，如果王某的事故完全是因為自己的原因所致，也要物業公司承擔，則在責任承擔上顯失公平，并且有可能引發道德風險。從物業管理成本上看，也增加了物業公司管理的本錢，最終也會轉嫁給了廣大的業主，這對廣大業主也是不公平的。本案王某作為成年人，明知燈光黑暗，不采取相關措施，比如打手電筒、打火機，或者加倍小心，對事故的發生也具有不可推卸的責任。所以從公平正義的角度，筆者認為王某與物業公司對損失的發生各承擔一半責任。