1月24日，江蘇省睢寧法院審結了一起典型的“一房二賣”案件，一審判決被告周某與案外人丁某有違常理的買賣別墅行為，被法院認定無效，判決其返還所侵占的別墅。

 

原告：我的別墅被人侵占了

 

原告李某于2007年上半年購買一座位于睢寧縣東升街附近的6號別墅，并于2007年9月份開始裝修使用。2009年8月，因其子女外出上學，便離開住所，去外地為子女安排生活和學習。9月底，當他返回住所時發現別墅已經住進了別人。其憤懣之情可想而之，于是其多次和居住在別墅內的人進行多次交涉，最終是毫無結果。為維護自己的合法權利，忍無可忍的李某便聘請律師，到法院起訴，請求法院確認該別墅是其所有，并責令被告周某返還被侵占的房屋。

 

被告：這是我新買的別墅

 

“這座別墅是我2009年8月10日花60萬元從一家薯類種植公司丁某處購買的，在簽訂合同時我就交清了全部購房款，并使用至今”被告周某手持購房合同說道，“我才是這棟別墅的正真所有人，我住我的房子，怎么侵犯了他的房產，原告起訴我主體不適格。因此，我請求法院依法駁回原告的起訴。”

 

法院查清事實經過

 

2005年，原告李某和朱某、丁某（某薯類種植公司法定代表人）聯合開發“睢寧縣某公寓”（丁某以凈地入伙）。公寓建成后，丁某又建了七套連排式別墅，并將從西數第二套別墅賣給了原告李某，李某到2007年12月27日已經陸續支付丁某購房款29萬元，后李某又以丁某欠其借款沖抵了10萬元購房款，并以其所有的一套房產折抵了余下購房款。但雙方未簽訂書面房屋買賣合同，亦未辦理房屋過戶手續。

 

在領到鑰匙后，李某便開始對別墅進行了門窗安裝、地面鋪設、改水管道等裝修，之后在2009年8月20日左右又對該別墅進行改電。

 

2009年8月10日，丁某在李某不知情的情況下，將該處別墅以60萬元的價格賣給了周某，雙方簽訂了一份房屋買賣協議，并加蓋“某薯類種植有限公司”印章。

 

2009年9月底，原告周某外出返回住所后，發現別墅被周某占有使用，遂引訴爭。

 

另外，法院經審查，了解到2009年8月24日，泗洪縣公安局以丁某涉嫌合同詐騙罪，對其刑事立案，上網追逃。同年10月20日，睢寧縣公安局也以丁某涉嫌合同詐騙罪（一房多賣），對其刑事立案，上網追逃。

 

法院：判決被告周某返還別墅給原告

 

法院認為，原告李某與丁某雖未簽訂書面的房屋買賣合同，但李某已經完成了付款義務，丁某也已將該爭議房屋實際交付于原告占有使用。說明原告與丁某之間存在事實上的房屋買賣合同關系。

 

丁某在原告不知情的情況下，與被告周某簽訂了一份房屋買賣協議，但未辦理登記手續。判斷這份協議是否有效的關鍵在于被告與丁某之間是否存在惡意串通的行為。

 

從被告與丁某之間的交易過程來分析：購買房屋屬于家庭生活的重大事項，被告在購買涉案房屋簽訂合同前，就應該實地勘察房屋，了解別墅的所有權歸屬，（因為原告的左鄰右舍都知道早在2007年李某就占有使用該別墅后，并對房屋進行了門窗安裝、地面鋪設、改水管道、改電等裝修等情況），同時，被告在購房前就應該明顯發現別墅已被他人裝修的跡象，應對涉案房屋是否已賣于他人，產生合理的懷疑。然而，但在這種情況下，被告還是在2009年8月10日草率與丁某簽訂了房屋買賣合同，并于當日交清了全部購房款60萬元，有違常理，不符合日常生活經驗。

 

被告又稱“當日將爭議房屋交付給我并使用至今”，說明自己在2009年8月10日已占有、使用涉案房屋，但根據證人薛某2009年9月25日在睢寧縣公安局經偵大隊所作的詢問筆錄中證實，2009年8月20日左右，薛成良還為原告對涉案房屋進行改電，“三個人干了十個工”，被告的辯稱顯然與事實不符。因此可以推定被告對涉案房屋存在權利瑕疵的情況應該是明知的，符合法律規定惡意串通的構成要件，應認定為惡意串通，雙方所簽合同應認定為無效合同。

 

另外，丁某在不動產轉讓后，仍以物權人身份轉移該物之所有權給被告，在具備主觀惡意“一房二賣”的情形下，如若認定其與被告簽訂的房屋買賣合同有效，勢必導致房屋買賣交易不安全因素的增加，破壞正常房產交易的有序進行，有違誠實信用原則，損害原合同相對人的利益，因標的物的所有權只能由一個人取得，因此，先接受標的物交付的買受人即原告應取得標的物所有權，被告可依據合同之債，要求出賣人丁某承擔違約賠償責任。

 

綜上，法院遂作出上述判決。