目前，我國尚未開放農村房屋的流轉，但農村房屋連同宅基地出售的現象相當普遍，并由此引發(fā)了許多糾紛。近日，武進法院橫山橋人民法庭從維護最基本的社會誠信和最樸素的群眾利益出發(fā)，立足現有的法律體制框架，妥善化解了一起歷經六年的農村宅基地房買賣糾紛案，受到了雙方當事人的贊譽。

 

2006年2月，鄭陸鎮(zhèn)某村村民王琴娣與沐陽人楊建明簽訂房屋買賣合同一份，將其名下的座落在該村的一套兩間兩層舊式樓房以108000元的價格出售給楊建明。而王琴娣早在2005年就舉家搬入鄭陸鎮(zhèn)集鎮(zhèn)上一套別墅內，老房慢慢就閑置下來了。楊建明與妻子陳荷秀早在2001年就從老家沐陽鄉(xiāng)下來到鄭陸承包幾十畝地種植水稻，幾年來一直租房居住在當地。楊建明是當地的種糧大戶，由于人緣較好，當地村委對王琴娣將宅基地房屋出售給外鄉(xiāng)人并沒有提出異議，賣房協(xié)議的執(zhí)筆人和見證人甚至還是村民小組的聯(lián)隊會計和組長。因該套房屋的產權人由于歷史原因僅登記為王琴娣一人所有，其丈夫施權成雖然知曉了賣房事宜，但并沒有在該協(xié)議上簽字。同年6月，楊建明向王琴娣交付首期房款83000元并搬入所購房屋內。第二年3月即最后一期25000元要付款時，施權成與王琴娣提出要加收房前的場地費50000元，否則就要收回房屋，楊建明自然不同意并表示雙方解決紛爭后再交納25000元余款。經當地村委多次調解，雙方均鬧得不歡而散。不久，由于施全成患上重病，一家人將精力重心放在投醫(yī)尋藥上，賣房風波告一階段。但楊建明一家居住在別人名下的房屋內，幾年來雖然對房屋進行了修繕和裝飾，但由于產權未能明析始終是一塊心病。

 

2013年6月，病情已趨穩(wěn)定的施全成向法院起訴，要求確認王琴娣與楊建明夫婦簽訂的房屋買賣協(xié)議無效。法院經審理后認為，由于本案中雙方買賣標的物不僅是房屋，還包括相應的宅基地使用權。而我國《土地管理法》和《物權法》明確了宅基地的農民集體經濟組織所有權屬性，因楊建明夫婦的戶口在沐陽，兩人均非該村集體經濟組織成員，無權取得或變相取得宅基地使用權，故雙方簽訂的房屋買賣合同違反相關法律規(guī)定應認定無效。綜貫雙方履行協(xié)議的誠意及本案紛爭的起因，出賣人應對合同無效承擔主要責任、楊建明夫婦承擔次要責任。雖然根據《合同法》第五十八條規(guī)定，合同被確認無效后，因該合同取得的財產，應當予以返還，不能返還或沒有必要返還的應當作價補償。現本案所涉的房屋楊建明夫婦已入住多年，并對房屋進行修繕，況且原告家庭已另購房屋居住，社會秩序已形成，故該房屋不宜再返還給原告夫婦，但楊建明夫婦結欠的房款25000元仍應給付，并應承擔逾期付款的利息損失。考慮到雙方的矛盾激化程度及本案判決的示范性作用，承辦法院聯(lián)合當地村委多次現場勘察訴爭房屋及周邊場地并進行調解，最后鑒于房屋的門前場地平整上施全成、王琴娣投入較多，在原有的房屋買賣協(xié)議上確實遺漏了該部分費用的實際情況，楊建明夫婦同意給付王琴娣、施全成房款余款、房地費、利息共計68000元，施全成、王琴娣同意該房屋歸楊建明夫婦所有、今后雙方無牽涉。

 

法官提示：自古以來，我國農村民風純樸，但宅基地房屋糾紛的大量出現在一定程度上沖擊了鄉(xiāng)村原先的良好道德環(huán)境。應該說，農村房屋買賣合同簽訂時，雙方當事人作為心智成熟的人都表達了真實意思，而過了幾年后，看到房價的增長或適逢拆遷為了取得征用補償利益，出賣方往往會以簽訂的買賣合同違反法律規(guī)定，要求確認合同無效，返還房屋。這是一種明確的背信棄義的行為，而司法者不考慮到案件實際狀況一概認定無效、雙方返還，則可能產生這樣一個邏輯：不誠信者獲益，誠信者吃虧，鄉(xiāng)村社會的基本正義會因此遭遇蹂躪踐踏。所以，在當下立法和政策條件下，對農民賣房案件，法院應力求從自身職能出發(fā)，努力查清案情事實，綜合把握案件的實質，必要時適用“無效認定、有效對待”處理原則，靈活處理，以妥善化解矛盾，維護社會正義。