本網(wǎng)南京訊：根據(jù)常識(shí)，租賃的房屋一般是不能轉(zhuǎn)租的，否則不僅賺不到差價(jià)，還可能承擔(dān)對(duì)房東的賠償責(zé)任，但近日南京秦淮法院審結(jié)了三起因轉(zhuǎn)租引發(fā)的連環(huán)官司，二房東向原房東索要起“轉(zhuǎn)租差價(jià)”，并得到了法院的支持。

來(lái)寧打工，斥資萬(wàn)元裝修承租的房屋

2006年，小毛夫婦從外地來(lái)寧打工，小夫妻暫時(shí)無(wú)力購(gòu)置房產(chǎn)，所以通過(guò)網(wǎng)上房屋租賃信息，與老劉簽訂了三年的房屋租賃合同，月租金900元，半年一付，協(xié)議簽訂后，老劉收取了5400元租金、1000元押金。小毛夫婦因是新婚夫婦，希望有一個(gè)良好的居住環(huán)境，因此房屋租下不久，請(qǐng)來(lái)裝修公司將墻壁粉刷一新，添置了兩臺(tái)新空調(diào)，購(gòu)買了雙人床，并買了復(fù)合地板把房間、客廳、衛(wèi)生間全鋪上，共投入的材料費(fèi)和工人工資上萬(wàn)元。小毛夫婦搬進(jìn)了煥然一新的承租房。

2008年，隨著小毛夫婦工作逐漸穩(wěn)定，收入也水漲船高，看著南京的房?jī)r(jià)一天比一天高，小毛夫婦打消了等存夠全款再買房的打算，由雙方家庭支付首付，兩人貸款購(gòu)買了一套兩居室入住，原來(lái)承租的房子還有一年租期，如果退租既要支付違約金，可能還要損失部分房租錢，并且又是全新裝修，兩人一合計(jì)，決定轉(zhuǎn)租給他人，從中賺點(diǎn)差價(jià)減輕貸款的壓力，2008年該房以月租金1200元的價(jià)格租給了從事IT行業(yè)的小周，租期一年。

第一場(chǎng)官司：房客被逐，起訴二房東索要賠償

小周住進(jìn)該房不到一個(gè)月，一天夜里接近11點(diǎn)鐘，家里突然來(lái)了不速之客，一位年近六旬的大伯登門造訪，提出自己才是該房的房主，并帶來(lái)了房產(chǎn)證，表示小毛夫婦未經(jīng)自己同意就將該房轉(zhuǎn)租，是無(wú)效行為，限令小周三天之內(nèi)搬家。小周據(jù)理力爭(zhēng)：“我是和毛某某簽訂的合同，而且交了半年的房租和押金，我現(xiàn)在剛來(lái)南京，你給我三天時(shí)間，我往哪搬？再說(shuō)這事和我無(wú)關(guān)，請(qǐng)你們?nèi)フ颐衬?！?SPAN lang=EN-US>

三天后，老劉再次上門，結(jié)果小毛還是原來(lái)的態(tài)度，堅(jiān)持不肯搬家。之后，老劉開(kāi)始三天兩頭的上門，幾乎每次都是選在夜里12點(diǎn)左右，小周不勝其擾，只好搬到同學(xué)家去居住。不料，幾天后回來(lái)拿東西，發(fā)現(xiàn)房子的鎖已經(jīng)換掉，自己被擋在門口，看這房子是住不下去了，小周只好和老劉聯(lián)系，帶著自己的東西搬出了該房。

小周找到小毛夫婦，要求他們退還自己剩余的房租錢，小毛夫婦認(rèn)為小周是自己搬出來(lái)的，損失自付，小周無(wú)奈只好將兩人告上法院。

法庭上，小毛夫婦辯解：“當(dāng)時(shí)來(lái)看房子的時(shí)候，小周沒(méi)問(wèn)我是不是房東，也沒(méi)跟我要產(chǎn)權(quán)證，所以不存在欺騙之說(shuō)。他住進(jìn)來(lái)之后，我也給他看了我和原房東簽的協(xié)議，上面約定我可以轉(zhuǎn)租，這些小周都知道。”“要退錢也可以，原房東把我交的錢退給我，我就退給他。”

法院經(jīng)過(guò)審理認(rèn)為，依法成立的合同，受法律保護(hù)。原告小劉與被告小毛夫婦租賃合同成立后，雙方均應(yīng)按合同履行，由于原、被告在合同履行過(guò)程中受到原房東老劉的影響，致使原告無(wú)法正常居住，合同無(wú)法履行，現(xiàn)原告要求解除合同，法院予以支持，判決被告小毛夫婦扣除一個(gè)月房租將剩余款項(xiàng)及押金共計(jì)7000元退還小毛。

第二場(chǎng)官司：氣憤難當(dāng)，二房東堅(jiān)持繼續(xù)租賃該房屋

小毛夫婦越想越氣，自己不僅給了房東數(shù)千元房租，還倒賠了數(shù)千元給小周，自己還花費(fèi)了近萬(wàn)元裝修房子，房東不僅不退還自己付的房租，還要把房子收回，再租一次，再賺一次錢。這不是明擺著欺負(fù)外地人嗎？小毛夫婦將老劉告上法院，要求繼續(xù)履行租賃合同。

法庭上，小毛夫婦拿出合同，上面明明白白約定：“甲方（老劉）從乙方（小毛夫婦）處收取三年的租金，乙方不得以任何理由拒付；如乙方不能如期租用，必須替甲方找到承租者，否則甲方仍按原定租期向乙方收取租金”。小毛說(shuō)：“合同約定我有權(quán)轉(zhuǎn)租，我只要付租金給他就行，他憑什么不讓我租？鬧這么多事，實(shí)際上是看房屋租價(jià)上漲，眼紅我賺了點(diǎn)差價(jià)，他想收回去自己租！憑什么讓他賺便宜，我吃啞巴虧？我是外地的就好欺負(fù)？我沒(méi)有違約，我要求繼續(xù)履行租賃合同。”

老劉表示：“小毛夫婦違約，未經(jīng)過(guò)我的同意就擅自轉(zhuǎn)租，是盈利行為，每個(gè)月多收了300塊錢房租，這是非法獲利，應(yīng)該給我，他違約了，我有權(quán)不把房子租給他?！?SPAN lang=EN-US>

法院經(jīng)過(guò)審理認(rèn)為，原被告雙方所簽租房協(xié)議系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，合法有效，雙方均應(yīng)按此協(xié)議履行，被告并沒(méi)有限制原告轉(zhuǎn)租房屋，原告不構(gòu)成違約，現(xiàn)該房屋的租賃期限尚未屆滿，原告要求被告繼續(xù)履行該協(xié)議，符合有關(guān)法律規(guī)定，法院予以支持。

第三場(chǎng)官司：再次被拒，二房東起訴索要“租賃差價(jià)”

法院判決后，小毛夫婦為賭一口氣，自己的房子也不住了，堅(jiān)持要搬到惹了兩場(chǎng)官司的房子居住，但是老劉只同意將小毛付的房租錢退還，堅(jiān)決不同意再租給他們，而且該房已被換鎖，之后老劉拒不接自己的電話。小毛夫婦再次將老劉告上法院，要求老劉賠償自己本來(lái)可以獲得的租房差價(jià)，每個(gè)月300塊，一共3300元。

庭審中，老劉仍然堅(jiān)持小毛夫婦違約在先，擅自將房屋轉(zhuǎn)租他人，牟取暴利，是經(jīng)營(yíng)行為，非法所得，不應(yīng)該歸他所有。并且小毛夫婦多次把自己告上法院，是無(wú)理取鬧行為，已經(jīng)嚴(yán)重傷害到了自己，擾亂了自己的正常生活，要求小毛夫婦賠償經(jīng)濟(jì)損失和精神損失共計(jì)5000元。

法院經(jīng)過(guò)審理認(rèn)為，依法成立的合同，受法律保護(hù)，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。根據(jù)雙方協(xié)議，原告有權(quán)轉(zhuǎn)租該房，協(xié)議未約定轉(zhuǎn)租后租金差價(jià)歸哪一方所有，未禁止原告收取轉(zhuǎn)租后的租金差價(jià)。根據(jù)《合同法》規(guī)定，在租賃期間因占有、使用租賃物獲得的收益，歸承租人所有，那原告就有權(quán)獲得租金差價(jià)。因?yàn)楸桓娴男袨閷?dǎo)致原告無(wú)法收取租金差價(jià)，這部分損失應(yīng)當(dāng)由被告賠償，判決被告賠償原告損失3300元。

法官說(shuō)法：糾紛的發(fā)生不在于雙方缺乏法律意識(shí)，協(xié)議相關(guān)約定十分明確，糾紛的罪魁禍?zhǔn)资敲總€(gè)月300塊錢的租賃差價(jià)，是利益所驅(qū)。如果租賃合同的當(dāng)事人能夠嚴(yán)格按照協(xié)議約定行使自身的權(quán)利和履行義務(wù)，這三起案件都不會(huì)發(fā)生。此類案件提醒房屋租賃雙方，務(wù)必在租賃合同中盡可能詳細(xì)的約定可能發(fā)生的問(wèn)題，以在糾紛發(fā)生時(shí)能夠有力地維護(hù)自身的合法權(quán)益。