買房人違約，依合同約定被房東索賠20萬元違約金。近期，崇安法院審結了該起房屋買賣合同糾紛案件，因約定違約金額過高，法院最終根據原告的實際受損范圍，判決被告按同期銀行貸款利率支付逾期利息5萬元。

 

買房人違約，房東依約索賠20萬違約金

 

2010年4月，魏某在無錫城區看中了一套房屋，與高某簽訂了房產轉讓協議。協議約定高某在2011年1月1日前將房產交付給魏某，而魏某則應支付其購房款117萬元。同年6月，高某把房屋鑰匙和門卡等給了魏某，魏某支付了20萬元訂金。2011年1月16日，高某又將房屋的產權證和土地證等交付給了魏某。但之后魏某卻遲遲不交付高某剩余的房款，經高某一再催促，魏某仍沒有按約履行合同。幾經協商無果后，高某一紙訴狀將魏某告上了法庭。

 

在庭上，被告魏某稱高某交付的鑰匙根本打不開房門，其在合同約定日期的15日后才交付房產證，且并沒有協助魏某辦理房屋的過戶手續，是高某未履行合同在先。再者，違約金數額過高，魏某要求法院調整。魏某還表示，高某的房屋其實還在貸款期間，在高某出讓房屋時還沒有歸還完貸款，也沒有取得抵押權人的同意，所以該份房產轉讓協議是無效的。

 

面對魏某的辯詞，高某則表示當時在簽訂合同的時候就和魏某說清了房屋還在貸款中的事實，其已經按約交付了鑰匙和產權證。在發出催辦函后，魏某仍沒有付錢，構成違約。合同約定：“甲乙雙方達成協議后，若乙方毀約，應書面告知甲方，甲方應在7日內將乙方的已付房款返還乙方，但乙方應同時支付違約金20萬元給甲方”。為此，高某要求魏某按合同約定賠償其違約金。

 

違約金過高，法院判賠5萬元

 

經法院審理查明后認為，原被告簽訂的房產轉讓協議是雙方的真實意思表示，并沒有損害抵押權人利益，因此合同合法有效。高某依約向被告交付了鑰匙，并提供了各項權證以協助辦理過戶手續。被告魏某亦在收到鑰匙后沒有向原告提出異議，故視為原告已履行了交房義務，而魏某卻遲遲不支付剩余房款，已構成根本違約，高某有權解除合同并要求其賠償相關損失。

 

關于合同約定的違約金，法院認為對該條文進行文義解釋可知，該條所約定的是單方解除合同所應承擔的違約責任，而非任意違約行為所應承擔的違約責任，所以魏某要承擔的逾期付款違約金不能按該違約金的標準計算。最后，法院判決合同解除，被告退還原告交付的鑰匙和產權證等，原告退還被告訂金20萬元。根據高某的實際受損范圍，被告按照銀行貸款利率向其支付逾期利息5萬元。

 

現實中，不少房屋買賣合同中約定高額的違約金，并給購房者造成一個“白紙黑字”無法更改的錯覺。法官表示，當事人可以以約定的違約金過高為由向法院申請降低數額，法院應當以實際損失為基礎兼顧合同的履約情況、當事人過錯及預期利益等綜合因素來衡量。