房屋租賃作為房產(chǎn)領(lǐng)域中的二級供應(yīng)市場，不僅為當(dāng)前城鎮(zhèn)居民有效調(diào)劑生活資源、增加資本收入開拓了穩(wěn)定的渠道，更為眾多因主客觀因素尚未進入一級市場擁有產(chǎn)權(quán)的住戶提供了基本居住生活保障，是當(dāng)前擴大住房供給渠道、緩解大中城市人房矛盾的有效途徑，和商品房開發(fā)、中低成本房以及經(jīng)濟適用房建設(shè)共同構(gòu)成了保證住房民生有效供給不可或缺的組成部分，應(yīng)得到有力支持和引導(dǎo)。然而，在近年來南京市房屋租賃領(lǐng)域發(fā)展迅猛的同時， 部分不和諧因素也塵囂器上，在一定程度上干擾了房屋租賃關(guān)系的和諧發(fā)展。其中，承租戶惡意拖欠房租、拒不遷讓承租房屋等惡意承租行為表現(xiàn)較為突出，成為絕大多數(shù)房屋租賃糾紛的起因。就此問題我們展開了廣泛而深入的調(diào)研,情況如下:

一、當(dāng)前我市房屋租賃糾紛處理現(xiàn)狀

房屋租賃糾紛現(xiàn)主要由各基層法院民一庭負責(zé)審理，市法院民四庭處理二審案件[1]，由各基層法院負責(zé)一審生效案件及二審維持原判案件的執(zhí)行，由市法院執(zhí)行局負責(zé)二審改判案件的執(zhí)行。據(jù)初步統(tǒng)計，我市十三個區(qū)縣法院僅去年一年共受理房屋租賃糾紛近800件，與2004年、2005年相比，分別增長27.5％、26.9％,平均審理天數(shù)為64.6天[3]，最終執(zhí)行完結(jié)率為89.7%[4]。                              

二、當(dāng)前惡意承租糾紛的成因與表現(xiàn)

如上文數(shù)據(jù)所顯示，在我市法院系統(tǒng)審理的房屋租賃糾紛中，由出租方起訴并得到支持的占71.2％，其中除少部分出于客觀因素導(dǎo)致租賃協(xié)議未能得到及時履行或雙方當(dāng)事人溝通存在不及時產(chǎn)生誤解的之外，絕大多數(shù)均為承租人惡意拖欠或反悔所至，具體有如下等表現(xiàn)：

1、承租人惡意拖欠房租。司法實踐中常表現(xiàn)為承租人與出租方簽訂租賃合同兌付首期租金后即以房屋質(zhì)量存在問題、自身經(jīng)營不善無力償付等各種借口長期拖欠其后租金不付，導(dǎo)致被訴至法院。出租方在此類案件中雖最終權(quán)益得到合法保護，但大多被承租方利用訴訟程序拖延日久而付出額外時間和精力等負擔(dān)。

2、雙方因房屋使用等問題發(fā)生爭議。由于大多數(shù)房屋租賃協(xié)議發(fā)生在自然人之間，合同行為不夠嚴謹周密，對合同期限、租金支付、提前解約乃至房屋使用中發(fā)生用水滲漏、電氣事故等意外或致案外人損害等事宜的處理方案未能事先涉及，導(dǎo)致發(fā)生之日承租人借此推諉或爭鬧不休，協(xié)商不成即發(fā)生訴訟。

3、未經(jīng)甲方同意擅自轉(zhuǎn)租。承租人對外轉(zhuǎn)租房屋須經(jīng)出租人事先同意，但實踐中承租人為謀取額外利潤、未經(jīng)甲方同意擅自轉(zhuǎn)租的情形時有發(fā)生。不僅為轉(zhuǎn)承租人的基本居住權(quán)利的實現(xiàn)增添了阻礙，更影響到出租方合法權(quán)益及糾紛解決的順利實現(xiàn)。

4、未按規(guī)定備案登記導(dǎo)致糾紛頻發(fā)。按建設(shè)部及省市有關(guān)規(guī)定，產(chǎn)權(quán)人出租房屋應(yīng)經(jīng)有關(guān)主管部門備案登記，并依法核繳稅款。但目前我市自然人之間租賃房屋能完全依法辦理的尚在少數(shù)，大多數(shù)均出于逃避稅收的目的不去主動辦理備案手續(xù)，導(dǎo)致日后雙方為其他瑣事發(fā)生爭議后，承租方多以該租賃合同未經(jīng)登記、違反相關(guān)規(guī)定為由主張合同無效，或要求核減租金。出租方為謀取小利而喪失對自身合法權(quán)利的順利保護，實為不智。

5、承租人到期拒不搬遷，肆意侵害產(chǎn)權(quán)人利益。房屋租賃合同到期后雙方就續(xù)簽事宜未能達成一致意見或按約定由出租人提前解除租賃合同后，承租人無法定或約定依據(jù)拒不搬遷，惡意侵害出租方權(quán)益。此一點已經(jīng)不是法律爭議，而是典型的侵權(quán)行徑，無任何合法依據(jù)，應(yīng)得到法律的明確制裁。但由于出租人無任何法定強制手段能自行救濟，而進入司法程序得到司法支持的裁決后在執(zhí)行中又由于諸多主客觀因素的存在而導(dǎo)致并非全部遷讓糾紛均能得到順利執(zhí)行完畢，從而使出租方的權(quán)益受到不可避免的影響。

三、當(dāng)前我市法院系統(tǒng)審理房屋租賃糾紛的現(xiàn)狀與問題

房屋租賃糾紛作為房產(chǎn)領(lǐng)域中易于引發(fā)矛盾、直接影響租賃雙方當(dāng)事人特別是自然人切身權(quán)益的糾紛案件，一直以來均得到我市兩級法院系統(tǒng)的高度重視和妥善處理。但鑒于此類案件本身的特性及司法手段的局限性，在司法處理中尚存在一定不足和缺陷有待彌補。

1、案件調(diào)處周期長。司法程序作為矛盾糾紛的最后處理環(huán)節(jié)，有著自身的啟動條件和運行周期。全案處理完畢需經(jīng)過立案，受理、審理調(diào)解、宣判送達等環(huán)節(jié)，如遇當(dāng)事人在舉證方面存在瑕疵還需視情形另行安排釋明及查證等內(nèi)容，同時還必須保證雙方當(dāng)事人均享有的法定上訴權(quán)利的實現(xiàn)。現(xiàn)有平均審理天數(shù)已是在現(xiàn)有司法框架下兩級法院審判人員貫徹司法為民宗旨、殆心盡慮負重勤勉的結(jié)果，但仍不能滿足訴訟當(dāng)事人的司法需求。

2、舉證責(zé)任難以到位。如前所述，公民個人之間的房屋租賃合同往往簡略疏漏，難以周全盡責(zé)。這對雙方發(fā)生糾紛時，特別是已經(jīng)履行完畢交付房屋義務(wù)的出租方來說，很難舉證證明承租人在租賃合同履行期間存在哪些違約行為，對客觀發(fā)生在租賃雙方之間的矛盾難以及時從訴訟意義上的證據(jù)角度予以固定、留下證據(jù)，這就為此后的進入訴訟時出租方作為必須為自己的訴訟請求提供必要證據(jù)的原告地位帶來了較多的煩惱。而在新的證據(jù)規(guī)則框架內(nèi)，審判部門僅能就原則性的規(guī)則規(guī)定對當(dāng)事人進行解釋說明，而在很大程度上已經(jīng)排除了法官主動就某一事實進行核實分清是非的權(quán)力，從而給有理但并非充足有據(jù)的原告方的權(quán)益保護帶來困擾，甚至可能導(dǎo)致敗訴。

3、執(zhí)行阻礙的客觀存在。對那些事實清楚、證據(jù)確鑿的租賃糾紛案件而言，雖然不存在審判上的阻礙，但是就法院裁判的執(zhí)行力上有時卻因為客觀因素的存在而導(dǎo)致房主的權(quán)益最終難以落實，此一不能不說是司法的局限性和遺憾。最為典型的是：法院依法判決承租人限期遷出，但承租人無其他可供居住地點，本人經(jīng)濟條件又在困難戶之列，從司法為民角度出發(fā)不可能讓其流落街頭，導(dǎo)致權(quán)利人即使申請法院強制執(zhí)行亦在實踐上成為不能，以致權(quán)利的實現(xiàn)無法落實。

凡此種種，無不成為妨礙房屋租賃關(guān)系中權(quán)利人保護自身合法權(quán)益的攔路虎與絆腳石，是我們審判機關(guān)應(yīng)著重面對、及時解決的課題。

四、當(dāng)前懲戒惡意承租行為、維護房屋租賃市場誠信和諧的對策與建議

構(gòu)建與維護和諧誠信的房屋租賃市場，打擊誠信缺失行為，保護租賃關(guān)系中當(dāng)事人應(yīng)有的合法權(quán)益，需要我們審判機關(guān)在現(xiàn)有司法框架內(nèi)進一步厘清思想、挖掘和整合現(xiàn)有司法資源，不斷擴大司法為民服務(wù)范圍和途徑，切實保障租賃權(quán)利人的合法權(quán)益得以實現(xiàn)。

1、擴大法制宣傳。經(jīng)由法律咨詢、以案說法、就地開庭等多種途徑、行之有效的法制宣傳方式，在市民中形成依法租賃、重合同、守信用的思想觀念，自覺抵制不誠信行為；同時對基本的法律規(guī)定形成一定的理念認識，使懂法、守法、用法成為廣大市民的基本生活觀念，有效降低。

2、開設(shè)租賃糾紛案件受理的綠色通道。對事實清楚、證據(jù)確鑿，當(dāng)事人紛爭單純的租賃案件，應(yīng)在法院立案受理階段即開設(shè)綠色通道，實現(xiàn)快立快審快調(diào)，在情形需要時可考慮就地開庭、當(dāng)庭宣判，把訴訟過程對權(quán)利人的影響降到最低，避免權(quán)利人的損失不因司法程序的啟動而進一步擴大。

3、有條件地實施先予執(zhí)行。對符合終止或解除合同條件的，當(dāng)事人訴請遷讓、被訴方又具備條件搬遷的，在審理過程中可考慮應(yīng)當(dāng)事人請求予以先予執(zhí)行，以司法強制手段勒令違約的承租方限期搬出，在有力維護權(quán)利人應(yīng)有利益的同時，也能避免雙方當(dāng)事人的損失進一步擴大，有利于糾紛的盡快解決。

4、擴大訴調(diào)對接面、妥善化解租賃糾紛。在我市兩級法院系統(tǒng)目前推行的訴訟調(diào)解和社會矛盾大調(diào)解機制相對接的工作中，將關(guān)系到人民群眾切身利益的房屋租賃糾紛盡快納入規(guī)制范圍，廣泛發(fā)動社區(qū)、基層組織、主管部門的調(diào)解力量，切實化解租賃雙方矛盾，維護房屋租賃市場的和諧發(fā)展。

參考文獻：                           

[1] 部分法人之間的房屋承租案件由民二庭審理；涉案標(biāo)的在300萬以上的由市法院民四庭負責(zé)初審，鑒于本次調(diào)查目的，暫不涉及該部分案件。

[2] 含訴訟中雙方和解、權(quán)利人不再主張的撤訴案件。

[3] 指包括經(jīng)即行開庭審理后當(dāng)庭調(diào)解撤訴和二審上訴案件的審理天數(shù)總平均值。

[4] 同注2，含執(zhí)行過程中以雙方自行和解、權(quán)利人不再主張而告結(jié)的執(zhí)行案件。