12月25日上午,省法院和省消保委聯(lián)合召開新聞發(fā)布會,向社會公布《關(guān)于建立商品房買賣合同糾紛聯(lián)動化解工作機(jī)制的意見》。省法院民六庭庭長于泓,省消保委副主任、秘書長陸惜春,省消保委副秘書長居上參加新聞發(fā)布會。

一、《意見》起草的背景

隨著房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫,尤其是各地政府推出的商品房限價(jià)政策,購房者熱情高漲,熱度不減,因商品房買賣合同糾紛引發(fā)的案件也呈逐年上升態(tài)勢。據(jù)統(tǒng)計(jì),2018年1月至2020年12月的三年間,全省法院受理各類商品房買賣合同糾紛119462件,糾紛類型多為延期交房、延期辦證或房屋面積爭議。近年來,隨著商品裝修房進(jìn)入市場,買賣雙方就商品裝修房質(zhì)量問題引發(fā)的爭議也成熱點(diǎn),大批糾紛涌入法院。商品房買賣合同糾紛案件的一個(gè)重要特點(diǎn)是,原告多為同一個(gè)小區(qū)的購房者,被告均為該小區(qū)開發(fā)商,原告抱團(tuán)訴訟,訴求大多相同。此類案件在法院有個(gè)俗稱,叫做“批量案件”,少則幾十件,多則成百上千件。三年來,全省法院受理此類案件多達(dá)72931件,在商品房合同糾紛案件中占比高達(dá)61.05%。今年以來,受新冠肺炎疫情影響,在建商品房工程交付普遍延誤,可以預(yù)見,今后一個(gè)時(shí)期,全省商品房買賣合同領(lǐng)域購房者與開發(fā)商之間的矛盾糾紛將呈現(xiàn)新的高發(fā)態(tài)勢。

住房作為不動產(chǎn),既是老百姓的重要財(cái)產(chǎn),也是重要的生活必需品。許多工薪階層為了購買一套商品房,往往調(diào)動父母、子女甚至全家人的財(cái)力,所以住房問題是老百姓生活的頭等大事。開發(fā)商面對小區(qū)購房者的集體維權(quán)或集體訴訟,往往輕易不肯讓步,因此愈加造成購房者對開發(fā)商的嚴(yán)重情緒對立。妥善處理此類矛盾糾紛,最好的辦法是通過協(xié)調(diào)化解,使開發(fā)商與購房者達(dá)成妥協(xié)諒解,快速解決糾紛,將購房者與開發(fā)商從曠日持久的紛爭中解脫出來,修復(fù)受損的社會關(guān)系。然而,這種美好的愿望在當(dāng)前法院“案多人少”的境況下,實(shí)現(xiàn)起來并不容易。

如何讓此類糾紛在進(jìn)入法院訴訟前,先經(jīng)非訴糾紛化解渠道化解,以短平快的方式形成以點(diǎn)帶面的示范效應(yīng),我們按照中辦、國辦《關(guān)于完善矛盾糾紛多元化解機(jī)制的意見》、《最高人民法院關(guān)于人民法院進(jìn)一步深化多元化糾紛解決機(jī)制改革的意見》精神要求,在前期調(diào)研基礎(chǔ)上,與省消保委多次溝通協(xié)商,共同出臺了《意見》,旨在人民法院與消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)委員會之間建立一套溝通協(xié)調(diào)、聯(lián)動配合化解商品房買賣合同糾紛的機(jī)制,鈍化矛盾,保護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益,推動商品房買賣合同糾紛的妥善解決,促進(jìn)江蘇房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

二、《意見》的主要內(nèi)容

《意見》共分三個(gè)部分。第一部分是指導(dǎo)思想和目標(biāo)任務(wù),第二部分是聯(lián)動化解工作機(jī)制的具體內(nèi)容,第三部分是工作要求。

《意見》的核心內(nèi)容是第二部分,建立了六項(xiàng)工作機(jī)制:

一是建立例會協(xié)商機(jī)制,省法院與省消保委共同設(shè)立全省商品房買賣合同糾紛聯(lián)動化解領(lǐng)導(dǎo)小組,指導(dǎo)全省商品房買賣合同糾紛聯(lián)動化解工作。

二是在同級法院與同級消保委之間建立信息共享、知識共享、經(jīng)驗(yàn)共享機(jī)制,共同對商品房買賣領(lǐng)域矛盾糾紛特別是群體性糾紛進(jìn)行調(diào)處。

三是建立訴調(diào)對接機(jī)制,同級法院可以采取立案前委派、立案后委托、訴中邀請等方式,引導(dǎo)當(dāng)事人通過同級消保委解決糾紛;消保委可以推薦具備調(diào)解能力和經(jīng)驗(yàn)的人員擔(dān)任同級法院特邀調(diào)解員,由該法院納入特邀調(diào)解名冊。

 

四是建立糾紛化解時(shí)限機(jī)制,消保委調(diào)解成功的案件,當(dāng)事人可以在調(diào)解協(xié)議生效之日起30天內(nèi)向同級法院申請司法確認(rèn)。

五是建立無爭議事實(shí)固定機(jī)制,消保委經(jīng)調(diào)解未達(dá)成協(xié)議的案件,當(dāng)事人之間就相關(guān)事實(shí)沒有爭議的,消保委應(yīng)當(dāng)以書面方式固定無爭議事實(shí)。在法院訴訟階段,當(dāng)事人無需對以書面形式固定的無爭議事實(shí)進(jìn)行舉證,從而簡化訴訟流程,降低訴訟成本,提高訴訟效率。

六是建立糾紛處置應(yīng)急聯(lián)動機(jī)制,對突發(fā)性糾紛、矛盾易激化糾紛或群體性糾紛,同級法院與同級消保委應(yīng)當(dāng)即時(shí)通告,派專門人員協(xié)調(diào)處理。

第三部分的工作要求,要求加大聯(lián)動化解工作宣傳力度,適時(shí)發(fā)布典型案例,讓社會公眾知曉,商品房買賣合同糾紛不一定通過法院訴訟方式解決,也可以通過消保委調(diào)解等非訴方式解決。而且,消保委非訴方式協(xié)調(diào)處理,成本低、周期短、靈活性強(qiáng)、效果好,以此引導(dǎo)購房者以合法方式理性維權(quán)。