[案情概要]  2009年4月25日，出租人曹某與承租人許某簽訂租房協(xié)議一份，雙方約定由曹某將其一幢三層樓房（包括廚、衛(wèi)）租給許某，暫定期限三年。協(xié)議簽訂后，雙方履行了協(xié)議，現(xiàn)許某尚在租用該房屋。朱某系曹某之妻，兩人于1992年結(jié)婚，婚后生一女。本案所涉房屋由曹某、朱某于婚后自建，建房用地為國有出讓土地，至今未辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記。建房時，其女尚在中學(xué)讀書。2011年6月26日，曹某在未通知許某的情況下與陶某簽訂購房協(xié)議一份，將上述房屋以688000元的價格出售給陶某。許某得悉曹某與陶某簽訂協(xié)議后主張優(yōu)先購買權(quán)，要求法院判令曹某與其簽訂與陶某簽訂的商品房買賣合同內(nèi)容等同的合同。

法院審理后認為：本案所涉房屋系曹某與朱某夫妻共同財產(chǎn)，曹某未經(jīng)朱某同意，向陶某出售夫妻共有的房屋，屬于部分共有人處分共有財產(chǎn)時未征得其他共有人同意，其所簽購房協(xié)議屬于效力待定合同，現(xiàn)朱某通過訴訟表明不同意出售訟爭房屋，故應(yīng)當認定曹某與陶某所訂房屋買賣協(xié)議無效。許某作為房屋承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)的前提條件必須是出租人與第三人所簽房屋買賣合同有效，因曹某與陶某的買賣合同無效，許某主張優(yōu)先購買權(quán)的前提不能成立。依照《中華人民共和國合同法》第五十一條，第二百三十條之規(guī)定，判決：一、被告曹某與第三人陶某之間訂立的房屋買賣協(xié)議無效。二、駁回原告許某的訴訟請求。

[法官評析]  本案主要涉及三個問題：1、被告曹某與第三人陶某簽訂的房屋買賣協(xié)議是否有效。2、承租人在什么情況下對承租房屋享有優(yōu)先購買權(quán)。3、承租人優(yōu)先購買權(quán)的法律救濟。

一、關(guān)于曹某與陶某簽訂的房屋買賣協(xié)議的效力問題。本案所涉房屋系曹某與朱某的夫妻共同財產(chǎn)，根據(jù)《中華人民共和國婚姻法》的規(guī)定，夫妻對共同所有的財產(chǎn)，有平等的處理權(quán)。本案中，曹某未經(jīng)房屋共有人朱某的同意而擅自處分共有財產(chǎn)，應(yīng)屬無權(quán)處分行為。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十一條的規(guī)定，無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效，即曹某所簽的購房協(xié)議屬于效力待定協(xié)議?，F(xiàn)朱某通過訴訟表明不同意出售訟爭房屋，故應(yīng)當認定曹某與陶某所訂房屋買賣協(xié)議無效。

二、關(guān)于承租人優(yōu)先購買權(quán)的問題。承租人優(yōu)先購買權(quán)是一種民事利益，其成立基礎(chǔ)是合法有效的租賃合同，具有很強的債權(quán)特征，并非一種特殊的物權(quán)。首先，承租人對承租房屋說不上有實質(zhì)意義的支配力。其次，承租人的優(yōu)先購買權(quán)實際上是一種不確定的權(quán)利，可以形象的稱為機會權(quán)利。即法律賦予承租人這項權(quán)能，是否能夠真正去行使此權(quán)利，還要取決于出租人是否處分標的物，并需第三人參與購買才能體現(xiàn)優(yōu)先。再次，購買時不能對抗房屋共有人、近親屬和善意第三人，不具有對世的屬性。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百三十條的規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利，此即承租人的優(yōu)先購買權(quán)。同等條件主要是指價格、價款支付方式等，但出租人有證據(jù)證明其與第三人存在親屬關(guān)系或其他特殊關(guān)系，且該關(guān)系對其是否出賣房屋或出賣房屋的條件確有重大影響的除外。本案中，出租人曹某應(yīng)當在出賣租賃房屋之前的合理期限內(nèi)通知承租人許某，許某在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)，當然享有優(yōu)先購買權(quán)的前提是合同有效。

三、關(guān)于承租人優(yōu)先購買權(quán)的法律救濟。最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第七條規(guī)定，出租人與第三人之間的房屋買賣合同被確認無效或者被撤銷的，承租人要求按第三人購買房屋的同等條件購買的，人民法院不予支持，但出租人同意的除外。該解釋第二十一條同時規(guī)定，出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)，承租人請求出租人承擔賠償責任，人民法院應(yīng)予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。優(yōu)先購買權(quán)的賠償責任是以租賃合同為基礎(chǔ)，因為出租人違反了法定的通知義務(wù)，應(yīng)該承擔的是違約性賠償責任。優(yōu)先購買權(quán)的行使不影響出租人與第三人合同的效力，只對出租人有法定的約束義務(wù)，其違法產(chǎn)生的是合同責任。本案中，原告許某主張要求以同等條件與被告曹某簽訂房屋買賣合同，因被告曹某及其共有人朱某不同意出售該房，故曹某與第三人陶某之間簽訂的買賣合同無效，據(jù)此法院判決駁回了原告許某的訴訟請求。

綜上所述，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)的前提是出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同有效。