【摘要】

 

房屋買賣合同，是指房屋買賣合同作為一種特殊的買賣合同，它是指出賣人將房屋交付并轉(zhuǎn)移所有權(quán)與買受人，買受人支付價款的合同。在房屋買賣中，買賣合同的有效性經(jīng)常遇到糾紛，有效性是買賣雙方爭論的焦點，而在房屋買賣中，也會出現(xiàn)買賣合同無效的情形。筆者結(jié)合司法工作經(jīng)驗特歸納房屋買賣合同無效的情形，為美芹之獻，供學術(shù)理論界和司法實務(wù)界參考。

 

【關(guān)鍵詞】  房屋買賣合同  概念 適用 法律法規(guī) 效力 判斷標準 無效情形  特殊情形 法律后果

 

房屋買賣合同，是指房屋買賣合同作為一種特殊的買賣合同，它是指出賣人將房屋交付并轉(zhuǎn)移所有權(quán)與買受人，買受人支付價款的合同。房屋買賣合同和其他合同的共同之處就是他們都是諾成、雙務(wù)、有償合同。不同之處在關(guān)鍵于：房屋買賣合同的標的物是不動產(chǎn)，有其特殊性，其所有權(quán)轉(zhuǎn)移必須辦理登記手續(xù)。不辦理登記手續(xù)，所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不能對抗第三人。在房屋買賣中，買賣合同的有效性經(jīng)常遇到糾紛，有效性是買賣雙方爭論的焦點。而在房屋買賣中，也會有買賣合同無效的情況。筆者結(jié)合司法工作經(jīng)驗特歸納房屋買賣合同無效的情形，為美芹之獻，供學術(shù)理論界和司法實務(wù)界參考。

 

一、房屋買賣合同的概念、適用的法律法規(guī)及效力判斷標準

 

房屋買賣合同，是指房屋買賣合同作為一種特殊的買賣合同，它是指出賣人將房屋交付并轉(zhuǎn)移所有權(quán)與買受人，買受人支付價款的合同。房屋買賣合同和其他合同的共同之處就是他們都是諾成、雙務(wù)、有償合同。不同之處關(guān)鍵在于：房屋買賣合同的標的物是不動產(chǎn)，有其特殊性，其所有權(quán)轉(zhuǎn)移必須辦理登記手續(xù)。不辦理登記手續(xù)，所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不能對抗第三人。

 

根據(jù)我國現(xiàn)行法律法規(guī)，房屋買賣合同的訂立和履行，應(yīng)適用的法律有：《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國合同法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《中華人民共和國商品房銷售管理辦法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋》、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》等等。

 

實踐中房屋買賣糾紛時有發(fā)生。但不是所有的房屋買賣合同都是有效的，那么，實踐中哪些房屋買賣合同為無效的呢？這就要說一下合同的效力，合同的效力又稱合同的法律效力，是指法律賦予依法成立的合同具有約束當事人的強制力。依法成立的合同在法律上產(chǎn)生既定力和約束力，無效合同不產(chǎn)生法律效力。《中華人民共和國合同法》(以下簡稱《合同法》)第四十四條第一款規(guī)定："依法成立的合同，自成立時生效。"《中華人民共和國民法通則》第五十五條規(guī)定："民事法律行為應(yīng)當具備下列條件：（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；（二）意思表示真實；（三）不違反法律或者社會公共利益。"這是《民法通則》規(guī)定的有效合同標準。《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的；（二）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（三）依法收回土地使用權(quán)的；（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；（五）權(quán)屬有爭議的；（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。這是房地產(chǎn)有關(guān)的專項特別法規(guī)定的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的禁止性規(guī)范，屬于法律的強制性規(guī)范。尤其《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第（七）項"法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形"是一個涵蓋范圍更寬的彈性條款（兜底條款）。由此可見，判斷房屋買賣合同是否具有法律效力，應(yīng)主要依據(jù)上述《中華人民共和國民法通則》所規(guī)定的條件，同時依據(jù)諸多其他法律法規(guī)的規(guī)定。

 

審判實踐中房屋買賣糾紛涉及到產(chǎn)權(quán)、價款、面積、原承租戶的利益等多種問題，但都離不開買賣合同的有效性問題，有效性是買賣雙方爭論的依據(jù)，而在房屋買賣中，也會有買賣合同無效的情況。筆者理踐結(jié)合歸納下列購房合同屬于無效合同的情形，為美芹之獻，供學術(shù)理論界和司法實務(wù)界參考。

 

二、房屋買賣合同無效的情形

 

那么，究竟實踐中哪些房屋買賣合同屬無效合同呢？筆者結(jié)合司法實踐認為主要有以下幾種：

 

1、房屋與土地分開轉(zhuǎn)讓，合同無效

 

《中華人民共和國物權(quán)法》第一百四十七條規(guī)定："建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。"《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十四條規(guī)定："土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外"。《城市房地產(chǎn)管理法》第四十二條規(guī)定："房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。" 這就是我國現(xiàn)行法律對土地、房屋的管理采取的"房地一體主義"原則，根據(jù)這一原則，所有人處分自己的房產(chǎn)時，建筑物所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)一并處分。由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時轉(zhuǎn)讓。如果賣方將房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別轉(zhuǎn)讓與不同的買方，或者出賣房屋時只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買方可以提出這種買賣合同無效。

 

2、侵犯優(yōu)先購買權(quán)，合同無效

 

《物權(quán)法》第一百零三條規(guī)定：共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關(guān)系等外，視為按份共有。《民法通則》第七十八條規(guī)定："財產(chǎn)可以由兩個以上的公民、法人共有。共有分為按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份額，對共有財產(chǎn)分享權(quán)利，分擔義務(wù)。共同共有人對共有財產(chǎn)享有權(quán)利，承擔義務(wù)。按份共有財產(chǎn)的每個共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓。但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購買的權(quán)利"。《合同法》第二百三十條：出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。最高人民法院《關(guān)于執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》第一百一十八條規(guī)定："出租人出賣租賃房屋，應(yīng)提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。"房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，按份共有人有優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人出賣已租出房屋時，須提前三個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。所以同等條件，主要是指房價同等，還包括房價交付期限、方式同等等。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優(yōu)先購買權(quán)的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。

 

3.商品房預(yù)售違法，合同無效。我國《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當符合下列條件：已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證;按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期;向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。如不符上述條件，買受人可請求法院或仲裁機構(gòu)宣告該買賣無效。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當認定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認定有效。　

 

4.與第三人惡意串通另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用導(dǎo)致買受人無法取得房屋的，買賣合同無效。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十條：買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應(yīng)予支持。

 

5. 無民事行為能力人簽訂的房屋買賣合同無效。《民法通則》第十二條規(guī)定：不滿十周歲的未成年人是無民事行為能力人，由他的法定代理人代理民事活動。第十三條規(guī)定：不能辨認自己行為的精神病人是無民事行為能力人， 由他的法定代理人代理民事活動。第五十八條下列民事行為無效：（一）無民事行為能力人實施的。因此，無民事行為能力人簽訂的房屋買賣合同無效。

 

6．限制行為能力人未取得法定代理人同意簽訂的房屋買賣合同無效。《民法通則》第十二條規(guī)定：十周歲以上的未成年人是限制民事行為能力人，只能進行與他的年齡、智力相適應(yīng)的民事活動；其他民事活動由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。《民法通則》第十三條第二款規(guī)定：不能完全辯認自己行為的精神病人是限制民事行為能力人，可以進行與他的精神健康狀況相適應(yīng)的民事活動；其他民事活動由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。《民法通則》第五十八條規(guī)定：下列民事行為無效：（二）限制民事行為能力人依法不能獨立實施的。可見，制行為能力人未取得法定代理人同意簽訂的房屋買賣合同。

 

7.一方欺詐另一方所簽訂的房屋買賣合同無效。《民法通則》第五十八條規(guī)定，下列民事行為無效：（三）一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下所為的；《合同法》第五十二條規(guī)定：有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益。一方欺詐另一方所簽訂的房屋買賣合同指房屋買賣一方以捏造事實或隱瞞真相等欺騙手段，致使對方當事人發(fā)生錯誤認識所簽訂的房屋買賣合同。這里的事實真相應(yīng)指有關(guān)房屋權(quán)屬等關(guān)鍵主要信息，而不是有關(guān)房屋情況的所有信息。

 

8.以脅迫的手段簽訂的房屋買賣合同無效。《民法通則》第五十八條規(guī)定，下列民事行為無效：（三）一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下所為的；《合同法》第五十二條規(guī)定：有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；以脅迫的手段簽訂的房屋買賣合同指房屋買賣一方以使對方財產(chǎn)、肉體或精神上等方面受損害相威脅，迫使其產(chǎn)生恐懼而簽訂的房屋買賣合同;

 

9.乘人之危簽訂的房屋買賣合同無效。第五十八條規(guī)定：下列民事行為無效：（三）一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下所為的；乘人之危簽訂的房屋買賣合同是指房屋買賣一方乘對方處于危難之際或利用對方的迫切需要，強迫對方接受明顯不利的條件所簽訂的房屋買賣合同。

 

10.房屋買賣雙方惡意串通，損害國家、集體或他人利益所簽訂的房屋買賣合同無效。《民法通則》第五十八條規(guī)定，下列民事行為無效：（四）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的；《合同法》規(guī)定，第五十二條規(guī)定：有下列情形之一的，合同無效：（二）惡意串通損害國家、集體或者第三人利益。

 

11．買賣權(quán)屬有爭議的房屋買賣合同無效。《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定，下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：（五）權(quán)屬有爭議的。上述法律條文是《城市房地產(chǎn)管理法》專項特別法規(guī)的禁止性規(guī)范，屬于強制性規(guī)定，《合同法》第五十二條規(guī)定：有下列情形之一的，合同無效：（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。出售人應(yīng)當對所出售的房屋擁有絕對的、無任何瑕疵的所有權(quán)，因為產(chǎn)權(quán)發(fā)生爭議的房屋權(quán)屬尚未確定，出售人并不一定擁有絕對的所有權(quán)，其簽訂的房屋買賣合同當然無效。

 

12、司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利房屋的買賣合同無效。《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：（二）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的。上述法律條文是《城市房地產(chǎn)管理法》專項特別法規(guī)的禁止性規(guī)范，屬于強制性規(guī)定，《合同法》第五十二條規(guī)定：有下列情形之一的，合同無效：（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。被司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房屋，房屋所有人在房屋被解除上述措施前不得出售，否則所簽訂的房屋買賣合同無效。如法院依法查封的房屋、被劃入拆遷規(guī)劃紅線范圍內(nèi)的房屋等等。

 

13、在商品房轉(zhuǎn)讓過程中，涉及到土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓違法的買賣合同無效。

 

《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、三十九條、第四十條的相關(guān)規(guī)定：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，沒有按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，沒有完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，沒有形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件；轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，沒有房屋所有權(quán)證書；以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準權(quán)的人民政府審批而沒有報批或不予批準的；有批準權(quán)的人民政府準予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)辦理但是沒有辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金的。

 

14．其他導(dǎo)致房屋買賣合同無效的情形。

 

三、  房屋買賣合同效力認定中的一些特殊情形，對這些特殊情形，應(yīng)具體分析而不應(yīng)一概認為無效，即特定條件下有效，特定條件下無效。

 

1.房屋買賣未采用書面形式。

 

《城市房地產(chǎn)管理法》第四十一條規(guī)定："房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)當載明土地使用權(quán)取得的方式。"《合同法》第十條規(guī)定："當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應(yīng)當采用書面形式。當事人約定采用書面形式的，應(yīng)當采用書面形式。"房到買賣合同的簽訂應(yīng)當采用書面形式。但我國也《合同法》第三十六條規(guī)定："法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當事人約定采用書面形式訂立合同，當事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的，該合同成立。"由此可見，房屋買賣合同即使未采用書面形式，也并不必然導(dǎo)致合同無效。如買賣雙方均實際履行了主要義務(wù)，買受人已交付了房款，并實際使用和占有了房屋，又沒有其他違法行為，只是該買賣合同沒有書面形式的，應(yīng)認為買賣關(guān)系有效。但為了過戶的需要，應(yīng)補簽書面的房屋買賣合同，買方可要求賣方協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。如雙方未履行口頭合同的主要義務(wù)且并不能就此達成一致，則該合同應(yīng)認定為無效的合同。

 

2.賣方轉(zhuǎn)讓沒有所有權(quán)證書的房屋買賣合同。

 

《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八規(guī)定：下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓(包括買賣)：(六)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的。但從該條立法目的上看，其規(guī)定應(yīng)當是屬于行政管理性的，違反這一規(guī)定，僅是產(chǎn)生房屋轉(zhuǎn)讓不能及時頒證或不能如期過戶的結(jié)果。《合同法》第一百三十一條規(guī)定，"出賣的標的物，應(yīng)當屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分。法律、行政法規(guī)禁止或者限制轉(zhuǎn)讓的標的物，依照其規(guī)定。"可見，只要標的物合法且有權(quán)處分，對于標的物是否有相關(guān)證照，合同法并無特別要求。《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定，由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當承擔違約責任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。第十九條規(guī)定：商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)預(yù)支持。由此可以推導(dǎo)出：房屋買賣合同簽訂時，盡管該房屋尚未辦理所有權(quán)登記，合同也有效。對此應(yīng)理解為：房地產(chǎn)權(quán)利人沒有現(xiàn)實房屋的產(chǎn)權(quán)證而不能辦理房屋轉(zhuǎn)讓過程中涉及到的登記過戶手續(xù)，但不應(yīng)據(jù)此認為預(yù)購房買賣合同必然無效。如雙方在簽訂協(xié)議時對房屋權(quán)屬證書尚未領(lǐng)取的狀況是明知的，且當條件或期限成就時就可以辦理過戶手續(xù)，產(chǎn)權(quán)亦無其他爭議或購買的房屋已交付原告入住時，一般應(yīng)認定為有效。如賣方隱瞞無證的事實或因存在屋建造存在違法行為且已被有關(guān)機關(guān)確定，根本不能取得所有權(quán)證的，則此類合同應(yīng)為無效。

 

3.沒有辦理過戶手續(xù)而引起發(fā)一方反悔的。

 

《關(guān)于私房買賣的成立一般應(yīng)以產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記為準的復(fù)函》(1990年2月17日最高人民法院)強調(diào)："簽訂房屋買賣協(xié)議以后，提出解除買賣協(xié)議，未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，應(yīng)認為該民事法律行為依法尚未成立。一方翻悔是允許的。"《關(guān)于范懷與郭明華房屋買賣是否有效問題的復(fù)函》(1992年7月9日最高人民法院)答復(fù)："房屋買賣系要式法律行為，農(nóng)村的房屋買賣也應(yīng)具備雙方訂有書面契約、中人證明、按約定交付房款以及管理房屋的要件;要求辦理契稅或過戶手續(xù)的地方，還應(yīng)依法辦理該項手續(xù)后，方能認定買賣有效。"《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條明確規(guī)定："當事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由請求確認合同無效的，不予支持。"《物權(quán)法》第十五條規(guī)定："當事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。"《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(一)》第九條中規(guī)定："依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當辦理批準手續(xù)，或者辦理批準、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當事人仍未辦理批準手續(xù)的，或者仍未辦理批準、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當認定該合同未生效;法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，如果原告請求被告交付該訟爭房屋，則人民法院應(yīng)當責令被告繼續(xù)履行其合同，并責令被告協(xié)助原告辦理房屋過戶手續(xù)。"

 

可見，房屋買賣合同是否進行登記已在法律上確認不是生效條件，僅是未辦理有關(guān)手續(xù)之前，不具有將合同指向標的房產(chǎn)權(quán)屬變更的效力。本質(zhì)上說，這涉及到的債權(quán)行為和物權(quán)行為二元劃分的理論，只要雙方簽訂的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同(債權(quán)行為)依法有效，當事人雙方就應(yīng)按合同約定和法律規(guī)定辦理不動產(chǎn)登記(物權(quán)行為)手續(xù)。因合同一方原因未辦理過戶登記手續(xù)的，人民法院應(yīng)責令其繼續(xù)履行，辦理過戶登記。

 

4．房屋共有人擅自轉(zhuǎn)讓的行為。

 

《關(guān)于適用〈婚姻法〉若干問題的解釋(一)》第十七條第(二)項"夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人"，《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第八十九條"共同共有人對共有財產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該項財產(chǎn)的，應(yīng)當維護第三人的合法權(quán)益;對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償"。《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定：" 無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回;除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：(一)受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的;(二)以合理的價格轉(zhuǎn)讓;(三)轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失。當事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定。"可見，我國法律已確立了我國物權(quán)的善意取得制度。只要符合善意取得的條件，即買方受讓房屋時出于善意，不知有其他共有人或無從審查是否有其他共有人或有充足的理由人認為其他共有人并不反對，支付了合理的對價，并進行了登記。則從保護善意第三人、維護交易秩序的目的出發(fā)，應(yīng)當認定合同的效力允許買方取得房屋的所有權(quán)。

 

5.城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民購買農(nóng)村居民房屋的合同。

 

《土地管理法》第六十三條規(guī)定："農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。"　《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》規(guī)定："禁止擅自通過'村改居'等方式將農(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)為國有土地。禁止農(nóng)村集體經(jīng)濟組織非法出讓、出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。改革和完善宅基地審批制度，加強農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。"《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》(國土資源部國土資發(fā)〔2004〕234號)第(十三)款重申："嚴禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。"總的來說，從我國國家的政治基礎(chǔ)和純粹的法律規(guī)定來看，我國現(xiàn)行法律是不允許農(nóng)村房屋買賣的。加之其又涉及到多方利益博弈，要改變此類規(guī)定也很困難。但由于從法律的合理性及此類合同的涉及到的問題廣泛性及復(fù)雜性來看，又沒有充足的理由認定此類行為全部無效。且農(nóng)村村民出售住房后，只是不能再次申請宅基地而已，購買房屋的城鎮(zhèn)居民也可以行使房屋的居住使用權(quán)，只是不能取得所有權(quán)證。《物權(quán)法》第一百五十三條雖然規(guī)定，宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定，但其卻明確了宅基地使用權(quán)是一種物權(quán)，既然是物權(quán)，權(quán)利人當然有相應(yīng)的支配權(quán)包括處分權(quán)。所以對涉及到宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓效力的認定，司法實踐中認定不盡相同，對該類房屋買賣合同效力的認定就不能簡單的一律為無效。如符合規(guī)劃要求和用地條件，買房自用的，就應(yīng)認定為有效。且如當事人一方提出無效要求因其違反了誠實信用的民法原則而具有惡意也更不應(yīng)得到法律支持。

 

四、房屋買賣合同無效的法律后果

 

無效的房屋買賣合同自成立時起就沒有法律效力，任何人在任何時候都可以主張該合同無效。該無效合同自成立時起即無效，具有溯及力。無效的房屋買賣合同房屋買賣由人民法院、仲裁機關(guān)確認。房屋買賣合同被宣告無效后，將產(chǎn)生以下法律后果：

 

1.出賣人返還房屋價款，買受人返還房屋，涉及到房屋因買受人裝修增值部分出賣可適當給予補償。

 

2.有過錯的一方應(yīng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當各自承擔相應(yīng)的責任。

 

3．在商品房買賣過程中，如涉及到開發(fā)商惡意行為而導(dǎo)致合同無效，則開商有可能支付已付購房款一倍金額的懲罰性賠償責任。

 

4.因雙方惡意串通，損害國家、集體利益和第三人權(quán)益的，應(yīng)當收繳雙方財產(chǎn)，歸國家所有或返還給第三人。

 

5.涉及到違法犯罪行為的，則應(yīng)受到行政或刑事處罰。

 

五、結(jié)語

 

總之，房屋買賣合同是一種常見的特殊買賣合同，在實踐中要正確判斷房屋買賣合同無效的情形并正確理解其法律后果，以期維護房屋買賣合同民事法律關(guān)系，推動房地產(chǎn)交易市場的健康發(fā)展。

 

 

參考文獻：

 

【1】韓德培、馬克昌總主編、余能斌主編:《民法學》，中國人民公安大學出版社、人民法院出版社2003年版。

 

【2】馬俊駒、余延滿主編：《民法原論》，法律出版社2004年版。

 

【3】《2013年國家司法考試必讀法律法規(guī)匯》（教學版），民法.上律.指南針司法考試命題研究中心 組織編寫，2012年12月第1版，經(jīng)濟科學出版社。

 

【4】《國家司法考試輔導(dǎo)用書》，法律出版社，2013年5月第1版。