泗洲商城位于泗洪縣城繁華地段，人流量非常之大。商城建立之初，主要經營家居、服裝等生意，泗洲商城經營管理有限公司承包了泗洲商城的物業(yè)。原告秦某系泗洪縣泗洲商城1067號商鋪的業(yè)主。2011年6月14日，秦某稱泗洲商城經營管理有限公司作為物業(yè)管理機構，在業(yè)主共有部分（即商城大門到中間通道、東西兩頭通道、外圍門市房與商城之間走廊、商城東部場地）非法出租攤點100多處，時間長達8年之久。其中，最高攤位年租金15萬元，最低在3萬元。泗洲商城經營管理有限公司上述行為嚴重阻礙了交通和空氣流通，尤其是燒烤攤位，不僅造成火宅隱患，也擾亂了商城的秩序。嚴重侵害了業(yè)主的利益。秦某以侵犯業(yè)主利益為名將泗洲商城經營管理有限公司作為被告訴至泗洪縣人民法院，要求法院判令被告立即清除商城內非法出租的經營攤點并要求法院清算8年來被告在商城內非法租賃所得。

 

在應不應該受理本案問題上，存在兩種不同意見：

 

第一種意見認為，業(yè)主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。有關共有和共同管理權力的重大事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。秦某作為泗洲商城業(yè)主之一，并不能代表其他業(yè)主對于泗洲商城經營管理有限公司提取訴訟。依照民事訴訟法的相關規(guī)定，對于秦某的起訴，應不予受理。

 

第二種意見認為，業(yè)主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。秦某提起本案的訴訟主張是，其認為泗洲商城經營管理有限公司將屬于全體業(yè)主的共有部分的商城大門、通道、大堂、場地出租給他人經營，侵害了其合法權益，符合起訴條件，法院應當受理。

 

筆者同意第二種意見。

 

《物權法》第76條規(guī)定：“下列事項由業(yè)主共同決定：（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)定；（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人；（五）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；（七）有關共有和共同管理的其他重大事項。決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應當經專有部分站建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。”第一種觀點的依據(jù)是本條第（七）項的規(guī)定，即有關共有和共同管理權利的其他重大事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。秦某只是商城其中一個業(yè)主，并不能代表其他業(yè)主提起訴訟。

 

但是，《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第7條規(guī)定：“改變共有部分的用途、利用共有部分從事經營性活動、處分共有部分，以及業(yè)主大會依法決定或者管理規(guī)約依法確定應由業(yè)主共同決定的事項，應當認定為物權法第76條第一款第（七）項規(guī)定的有關共有和共同管理權利的‘其他重大事項’。”據(jù)此，該“其他重大事項”并不包括向人民法院提起訴訟。

 

秦某主張的是其認為泗洲商城經營管理有限公司將屬于業(yè)主共有部分的泗洲商城的大門、通道、大堂、場地出租給他人經營并侵害其合法權益。根據(jù)《物權法》第83條第二款規(guī)定：“業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。”因此，泗洲商城經營管理有限公司不顧規(guī)定胡亂出租攤點的擾民行為確實侵害了業(yè)主的合法權益，秦某的起訴符合《中華人民共和國民事訴訟法》第119條規(guī)定的起訴條件，人民法院應當受理。