消費者陳某以1334617.50元的價格，購買了泰州市高港區(qū)“黃金江岸-睿懿園小區(qū)”的一套房，在陳某給付全部房款后，開發(fā)商逾期一年半才交付房屋。陳某與開發(fā)商就延期交房的違約金問題不能達(dá)成一致意見，陳某遂將開發(fā)商泰州市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱房地產(chǎn)公司）訴至法院，請求判令被告依照合同約定以每日萬分之十給付從違約之日至辦理竣工驗收備案表后發(fā)出交房通知止的違約金（暫計算至2012年8月16日的違約金為304292.79元）。近日，泰州市高港區(qū)法院開庭審理作出判決：被告泰州市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向原告陳某支付逾期交房違約金人民幣70784.31元。

 

經(jīng)查，原告陳某與被告房地產(chǎn)公司于2011年7月15日簽訂了商品房買賣合同（合同編號20110186），原告購買被告開發(fā)的“黃金江岸-睿懿園小區(qū)”第29幢x單元xxx號房。約定房屋總價款為133417.75元（含儲藏室款項），合同第八條約定出賣人應(yīng)在2012年1月1日前依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第1種條件，并符合本合同約定的商品房交付給原告：1、該商品房經(jīng)竣工驗收備案；2、該商品房經(jīng)綜合驗收合格。3、該商品房經(jīng)分期綜合驗收合格）……；但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實予以延期：1、遭遇不可抗力，且被告在發(fā)生之日起30日內(nèi)告知原告的。合同第九條約定除上述規(guī)定的特殊情況外，逾期不超過30日交付，出賣人應(yīng)向買受人按日支付自合同約定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止已付房款萬分之五的違約金，超過30日時……如繼續(xù)履行合同，出賣人應(yīng)向買受人按日支付自合同約定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止已交付房款萬分之十的違約金。合同第十一條約定商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)，雙方進行驗收交接時，出賣人應(yīng)當(dāng)出示合同規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購商品房為住房的，出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)。同日原告向被告交納全部購房款1334617.50元。

 

另，2011年3月，公安部、江蘇省公安廳消防局等相繼下發(fā)通知，將民用建筑外保溫材料納入建設(shè)工程消防設(shè)計審核、消防驗收和備案抽查范圍，從嚴(yán)執(zhí)行《民用建筑外保溫系統(tǒng)及外墻裝飾防火暫行規(guī)定》，民用建筑外保溫材料采用燃燒性能為A級的材料；對低于A級的在建工程，應(yīng)責(zé)令改正或者停止施工，不予驗收合格或備案審查合格，對建設(shè)、施工、建立單位進行查處等。2011年4月10日黃金江岸-睿懿園小區(qū)的建設(shè)單位之一泰州某建設(shè)工程有限公司與高港區(qū)消防大隊簽訂高港區(qū)建筑外保溫材料責(zé)任狀。2011年6月23日被告房地產(chǎn)公司將訴爭房屋的外墻保溫材料變更施工圖送交泰州市建設(shè)工程施工圖設(shè)計審查中心審查，同年7月26日泰州市建設(shè)工程施工圖設(shè)計審查中心同意變更。2011年7月5日、2011年12月1日被告在其售樓處張貼公告，告知業(yè)主因外保溫材料的政策調(diào)整及多雨天氣，房屋交付時間變更為2012年7月，并于2011年12月1日通過短信群發(fā)系統(tǒng)發(fā)送上述通知內(nèi)容給原告。2012年8月4日被告向原告陳某之母陳海燕發(fā)出掛號信，書面通知原告于2012年8月15日收房，2012年8月15日原、被告辦理了訴爭房屋的交接手續(xù)。后原告訴至法院，要求被告給付逾期交房的違約金自2012年1月2日起暫至2012年8月16日以每日萬分之十計算為304292.79元。訴訟中，原告將違約金計算至2012年12月19日。

　

另，黃金江岸睿懿園29幢樓于2012年5月10日完成工程質(zhì)量竣工驗收，該小區(qū)1#-31#及人防工程于2012年12月19日完成備案登記。

 

法院經(jīng)審理認(rèn)為，本案所涉的商品房買賣合同合法有效，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。原、被告爭議的焦點為：

　　

一、關(guān)于被告主張其延期交房的免責(zé)問題。被告主張因外保溫材料的政策調(diào)整，2011年3月14日至2012年7月的期限應(yīng)予順延，及2011年6月-2011年9月天氣因素異常，故可據(jù)實延期交房至2012年7月。原告則認(rèn)為上述情況部分發(fā)生在合同簽訂之后，非合同中約定的據(jù)實延期交房條件“不可抗力”，陰雨天氣及外保溫材料的變更被告作為房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)時均應(yīng)予以考慮，且政策變更時間2011年3月距被告交房時間近一年，被告完全可以通過提高人工成本、降低利潤方式施工得以按期交房。法院認(rèn)為雙方約定的逾期交付違約責(zé)任的免責(zé)事由僅有不可抗力，且不可抗力亦屬法定免責(zé)事由。不可抗力是指當(dāng)事人不能預(yù)見、不能避免、不可克服的客觀現(xiàn)象。天氣因素是建筑行業(yè)內(nèi)施工時間長短的必然考慮因素，被告作為房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)行業(yè)通常做法應(yīng)在確定交房時間時對天氣因素作考慮，且夏季多雨亦是可預(yù)見的，故本案中被告以2011年6月-2011年9月多雨天氣偏多主張據(jù)實延期交房，無法律依據(jù)，法院不予采信。被告主張的外保溫材料政策調(diào)整致其2011年3月-2011年7月期間無法施工，屬不可抗力，法院認(rèn)為外保溫材料的政策調(diào)整發(fā)生在原、被告簽訂合同之前，被告是可預(yù)見、可避免、可克服的，該情形不可判斷為不可抗力，被告以此來主張延期交房，無事實依據(jù)，法院不予支持。

 

二、原告主張的違約金計算的起始時間。合同約定被告應(yīng)于2012年1月1日前交房，被告未能按期交房，延期交房時間應(yīng)從次日即2011年1月2日起算。違約金的終止時間，原告要求計算至被告辦理竣工驗收備案登記表的日期2012年12月19日，被告則認(rèn)為應(yīng)計算至2012年8月15日原告實際收房之日。法院認(rèn)為，根據(jù)雙方合同第八條、第十一條規(guī)定，雙方當(dāng)事人約定的商品房交付條件是“該商品房經(jīng)竣工驗收備案登記”，被告通知原告于2012年8月15日收房，其當(dāng)時尚未取得竣工驗收備案登記表，不符合約定的交付條件，但原告明知上述情況仍同意接收房屋且實際占有，應(yīng)視為原告同意變更約定的交付條件，訴爭的商品房應(yīng)視為已經(jīng)交付，違約金應(yīng)計算至實際交付之日即2012年8月15日。原告以交付的房屋不符合合同約定條件主張實際交付之日后的逾期交付違約金，法院不予支持。

 

三、關(guān)于雙方約定的逾期交房違約金是否過高的問題。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第二款規(guī)定，約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當(dāng)減少；《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條規(guī)定“當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少。”本案中，被告請求對違約金數(shù)額予以調(diào)整，如依合同約定，本案中商品房總價款1334617.50元，按日萬分之十計算違約金，每月的違約金為人民幣40038.6元，明顯遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出同地段同類型房屋租金，應(yīng)予以調(diào)整。因原告未能舉證其實際損失，綜合考慮本案情況，法院酌定每日違約金參照中國人民銀行同期同類貸款利率的130%計算，故被告逾期交房違約金從2012年的1月2日起至2012年8月15日止共計227天，參照銀行同期同類貸款年利率6.56％的130%計算，訴爭房屋的逾期交房違約金為人民幣70784.31元（1334617.5*6.56％*130%*227/365）。

 

據(jù)此，泰州市高港區(qū)法院依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百一十四條第二款、第一百三十八條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第一條、第十六條之規(guī)定，作出上述判決。