近年來，隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐的加快、人們生活水平的提高以及專業(yè)化、集約化管理意識增強(qiáng)，我區(qū)物業(yè)服務(wù)糾紛案件逐年增加。本版發(fā)布的十件典型物業(yè)服務(wù)合同糾紛案例，是區(qū)法院從近年來審結(jié)的該類案件中精選出來的，旨在引導(dǎo)我區(qū)物業(yè)服務(wù)市場良性運作，使業(yè)主、物業(yè)公司實現(xiàn)雙贏，促進(jìn)社會和諧穩(wěn)定。

　　【案例一】業(yè)主違章搭建應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任

　　[案情]2011年7月，夏某購買某小區(qū)房屋，并與物業(yè)公司簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，承諾遵守《業(yè)主臨時管理規(guī)約》。2013年1月該房交付，夏某與物業(yè)公司簽訂《裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》,約定不得在露臺上搭建構(gòu)筑物,不得在房屋外安裝、架設(shè)太陽能熱水器等。后夏某裝修房屋時，在露臺違章搭建陽光棚，并私自在樓頂增設(shè)太陽能熱水器一臺。物業(yè)公司多次與其交涉未果后訴至法院。法院判決夏某拆除在露臺違章搭建的陽光棚及在樓頂增設(shè)的太陽能熱水器。

　　[點評] 最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定，業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。本案夏某在露臺搭建陽光棚，在樓頂增設(shè)太陽能熱水器，違反與物業(yè)公司的約定，妨害了物業(yè)管理，故法院判決予以拆除。

　　【案例二】物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按約履行合同，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)受損，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任

　　[案情]2012年12月7日晚，某小區(qū)的保安人員巡查時發(fā)現(xiàn)路面上灑落了一灘乳膠漆后簡單進(jìn)行了清除。次日早晨，業(yè)主丁某（65歲）晨跑時腳踩到未清除干凈的路段摔倒，致孫某頸椎裂傷，經(jīng)鑒定為四級傷殘。丁某以物業(yè)服務(wù)企業(yè)未及時履行清掃、保潔義務(wù)造成人身損害為由，訴至法院，要求賠償其各項損失計9萬元。法院判決物業(yè)服務(wù)企業(yè)賠償孫某80%的經(jīng)濟(jì)損失。

　　[點評]《物業(yè)管理條例》第三十六條第二款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。本案中，及時清掃路面雜物是物業(yè)服務(wù)合同中明確的條文，物業(yè)服務(wù)企業(yè)安保人員理應(yīng)預(yù)料到遺留在路面上的乳膠漆可能會導(dǎo)致行人摔傷，卻因心存僥幸沒有清除干凈，理當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。丁某作為具有完全民事行為能力人，應(yīng)當(dāng)預(yù)見到潑落在路面的乳膠漆濕滑，有滑倒摔傷的危險性，主觀上存在過失，因此也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一定的民事責(zé)任。

　　【案例三】業(yè)主不能以房屋存在質(zhì)量問題為由拒交物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)合同有約定的除外

　　[案情] 2011年12月，張某入住某小區(qū)裝修一新的自購商品房，次年底，張某以房屋存在質(zhì)量問題為由，拒絕繳納物業(yè)費。該案經(jīng)法院調(diào)解，張某按服務(wù)合同給付了所欠物業(yè)費。

　　[點評]該小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間是物業(yè)合同關(guān)系，而開發(fā)商與業(yè)主之間是商品房買賣合同關(guān)系。房屋質(zhì)量等問題屬于業(yè)主與開發(fā)商之間的買賣合同調(diào)整范疇。因此，業(yè)主不能以房屋質(zhì)量問題為由，拒絕向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納物業(yè)費。但是若在物業(yè)合同中約定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)有對房屋進(jìn)行維修和修繕義務(wù)，業(yè)主要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行維修遭到拒絕時，業(yè)主有權(quán)拒絕交納物業(yè)管理費。

　　【案例四】業(yè)主維權(quán)應(yīng)當(dāng)充分收集證據(jù)

　　[案情] 2010年年底，陳某兒子的新車停在自家樓下，被鄰居的車輛刮擦，陳某找鄰居理論未果后，怪罪于物業(yè)公司，認(rèn)為系樓下的監(jiān)控被損而物業(yè)未修理所致，故拒絕支付物業(yè)費。2012年4月，物業(yè)公司以陳某欠物業(yè)費836元為由將其告上法庭，庭審中陳某對物業(yè)管理不到位的說法不能提交充分證據(jù)。后經(jīng)法院調(diào)解，陳某給付了800元物業(yè)費。

　　[點評]物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主之間，存在物業(yè)服務(wù)合同的法律關(guān)系。物業(yè)公司應(yīng)按與業(yè)主委員會簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，提供符合合同約定標(biāo)準(zhǔn)的管理服務(wù)。小區(qū)業(yè)主也應(yīng)按合同約定,履行繳納物業(yè)服務(wù)費、配合物業(yè)管理的義務(wù)。對于確有證據(jù)證明物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)有瑕疵的，也應(yīng)按照物業(yè)公司的過錯大小，減免業(yè)主的繳費義務(wù)。業(yè)主未提供相應(yīng)證據(jù)證明物業(yè)服務(wù)不到位的，理應(yīng)向物業(yè)公司繳納物業(yè)服務(wù)費。

　　【案例五】物業(yè)服務(wù)企業(yè)無權(quán)對業(yè)主采取停電、停水、停氣等措施

　　[案情]王某因拖欠物業(yè)費遭小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)停電。王某向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出交涉，無果。后其找到供電管理部門，物業(yè)服務(wù)企業(yè)又以供電部門的工作人員無工作證件而拒絕打開配電房的門。王某認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用管理之便，以停電方式威逼他，給其家庭生活帶來極大不便，遂將物業(yè)服務(wù)企業(yè)告上法庭，請求法院判決物業(yè)服務(wù)企業(yè)排除供電妨害，恢復(fù)供電，并向其賠禮道歉，減收一個月物業(yè)費，賠償經(jīng)濟(jì)損失。經(jīng)法院主持調(diào)解物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠懇向王某道歉，恢復(fù)供電。

　　[點評] 物業(yè)服務(wù)企業(yè)并非供電部門，其職責(zé)是為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，無權(quán)以任何理由對業(yè)主采取停電措施，否則構(gòu)成侵權(quán)。本案王某提出減免一個月物業(yè)費的請求，屬于雙方的物業(yè)管理合同的范圍，與侵權(quán)不是同一法律關(guān)系，王某應(yīng)另行主張權(quán)利。

　　【案例六】業(yè)主私自占用公共建筑空間違法

　　[案情] 2011年1月14日，錢某與某物業(yè)公司簽訂《店面房裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》，領(lǐng)取《開工單》進(jìn)場裝修。裝修中，錢某在公共通道中私自建設(shè)了三道隔墻，將公共通道封閉改造成餐廳包房。物業(yè)公司和同層業(yè)主將錢某告上法庭，要求其排除妨礙。法院判決錢某十日內(nèi)拆除三道隔墻，將公用通道恢復(fù)原狀。

　　[點評]《中華人民共和國物權(quán)法》第七十條規(guī)定，業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。也就是說業(yè)主在享有各自所有或占有的不動產(chǎn)專有部分的合法權(quán)利時，也應(yīng)履行不動產(chǎn)專有部分以外的共有部分的共同管理的義務(wù)，二者缺一不可。本案中，樓道是屬于全體業(yè)主共有的建筑物，錢某在公共通道中建設(shè)了三道隔墻的行為不但侵犯了同層其他業(yè)主的共同權(quán)益，且直接妨礙了其他業(yè)主的正常行走，錢某的行為屬于非法占用共有空間、擴(kuò)大自己專有部分的范圍，理應(yīng)立即拆除，恢復(fù)樓道原狀。

　　【案例七】業(yè)主在家居裝修中，有保障他人人身和財產(chǎn)安全的法定義務(wù)

　　[案情]于某拿到新房之后開始裝修，裝修中其購買了一只巨大的浴缸擬安放在衛(wèi)生間。物業(yè)服務(wù)企業(yè)認(rèn)為該浴缸太大，裝滿水之后其重量超出了衛(wèi)生間地板的承受能力，于是書面告知他不能安裝浴缸。于某欲強(qiáng)行施工，在物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作人員的合力阻止下，最終沒能實現(xiàn)心愿。一氣之下，于某將物業(yè)服務(wù)企業(yè)訴至法院，請求法院排除妨礙、賠償損失。法院判決駁回了于某的訴訟請求。

　　[點評]最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十五條規(guī)定，業(yè)主損害房屋承重結(jié)構(gòu)，在建筑物內(nèi)放置危險、放射性物品等危及建筑物安全或者損害他人合法權(quán)益的行為，人民法院不予支持。本案中，于某的浴缸體積過大，有足夠的證據(jù)證明，其注水后的重量大于房屋樓板的最大載重量，如放任其安裝并長期使用，將會對整個樓層的安全構(gòu)成直接威脅，損害他人的合法權(quán)益。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)阻止于某安裝該浴缸于法有據(jù)，應(yīng)予支持。

　　【案例八】業(yè)主或業(yè)主委員會可依法重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)

　　[案情]某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)了某住宅小區(qū)，并委托某物業(yè)服務(wù)企業(yè)對該小區(qū)進(jìn)行服務(wù)，雙方簽訂了3年的物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主們陸續(xù)入住小區(qū)后，發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)并不到位，而且給小區(qū)的居民帶來極大不便。例如，小區(qū)環(huán)境臟、亂、差、雜草叢生，維修不及時；物業(yè)服務(wù)企業(yè)幾乎沒有公布過收支賬目……于是，業(yè)主們集體決定拒絕給付物業(yè)服務(wù)費，直到物業(yè)服務(wù)企業(yè)改善服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)卻直接切斷了小區(qū)的水電，雙方的矛盾迅速升溫。該糾紛經(jīng)法院訴前調(diào)解，達(dá)成和解協(xié)議。

　　[點評]在本案中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量較低，小區(qū)居民的基本生活條件不能保障，導(dǎo)致業(yè)主的合法權(quán)益受到侵害。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第八十二條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托，管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。業(yè)主的監(jiān)督權(quán)體現(xiàn)對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督，以及對物業(yè)管理收支狀況的監(jiān)督，業(yè)主們可以依法行使該項權(quán)利。另外，《中華人民共和國物權(quán)法》第八十一條第二款還確認(rèn)了業(yè)主有共同解聘物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的權(quán)利，即“對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換”。在處理該小區(qū)問題時，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)就小區(qū)管理中存在的問題書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并要求限期整改。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不整改，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會，就更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)和重新招聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方式方法、條件等事項提交業(yè)主大會審議。相關(guān)內(nèi)容經(jīng)專有部分占建筑總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后，由業(yè)主委員會按照業(yè)主大會決議開展工作。書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，要求其在合理期限內(nèi)退出小區(qū)管理，并及時重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

　　【案例九】物業(yè)公司服務(wù)存在瑕疵，應(yīng)按過錯大小減輕業(yè)主繳費義務(wù)

　　[案情] 周某是姜堰某小區(qū)的業(yè)主,該小區(qū)業(yè)主委員會與某物業(yè)公司簽訂了物業(yè)管理服務(wù)合同。物業(yè)公司在履行合同義務(wù)的過程中，由于人員配備不足，導(dǎo)致部分物業(yè)管理服務(wù)不到位。周某欠繳自2010年7月1日起至2012年5月31日期間的物業(yè)服務(wù)費。物業(yè)公司請求判決周某給付近兩年的物業(yè)費2975.44元，滯納金687.64元。經(jīng)法院調(diào)解,周某當(dāng)庭給付物業(yè)費2000元。

　　[點評] 根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百零七條的規(guī)定，物業(yè)公司履行合同義務(wù)不符合約定，業(yè)主有權(quán)要求減少價款，物業(yè)公司由于自身違約，也無權(quán)向業(yè)主主張滯納金。本案中，業(yè)主提供了物業(yè)公司在履行義務(wù)時確實存在物業(yè)服務(wù)瑕疵的有力證據(jù)，物業(yè)公司對此雖有辯解，但不能支持。因此，法院調(diào)解減輕周某的繳費義務(wù)合法。

　　【案例十】物業(yè)公司與業(yè)主委員會所訂立的物業(yè)服務(wù)合同對全體業(yè)主有效

　　[案情]原告姜堰某物業(yè)公司自2004年5月起與姜堰某小區(qū)業(yè)主委員會簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，約定2008年12月31日前物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)為0.3元/月/平方米，2009年為0.35元/月/平方米，2010年為0.6元/月/平方米。被告陳某入住后（房屋建筑面積123.04平方米），按合同約定交納了部分物業(yè)服務(wù)費。但自2006年7月開始，陳某便以物業(yè)公司與業(yè)主委員會所訂立的物業(yè)服務(wù)合同沒有征求其意見為由，拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費，至2011年12月份，共欠繳物業(yè)費3026.75元，期間該物業(yè)公司多次以口頭及書面方式向陳某催交，陳某始終未繳納，物業(yè)公司遂起訴至法院，請求判令陳某支付物業(yè)服務(wù)費3026.75元，并承擔(dān)本案訴訟費用。法院判決陳某支付物業(yè)服務(wù)費3026.75元。