2008年，徐某將其商鋪出租給婁某使用，合同約定：租賃期限從2008年6月1日至2011年6月1日止，年租金23000元；租賃期滿，出租方有權收回房屋，除自用外（需提前三個月告知承租方），承租方有優先續租權，并提前一個月與出租方協商，經出租方同意，雙方另行簽訂租賃合同；合同到期，如承租方不再租用，房內由承租方所做的一切裝修等附屬設施，不得由出租方承擔。2011年4月12日，徐某將商鋪賣給了樊某，雙方并于4月下旬辦理了產權登記變更手續。2011年4月13日，徐某征求被告夫婦是否愿意以91.6萬元購買該商鋪，并采用郵寄的方式書面通知婁某在租賃合同到期后騰讓房屋。但婁某未搬離。故樊某起訴婁某、徐某，要求交出房屋。

 

婁某辯稱：其不是原告房屋買賣合同的相對人，原告無權要求其讓出房屋。其是根據與徐某的租賃合同，在合同到期前被告徐某應當明確提前三個月通知其不再續租，否則應當繼續承租。徐某賣房之前沒有通過有效的方式告知，未征求其是否優先購買，損害了其優先購買權，因此徐某與原告之間的房屋買賣行為是無效的。原告要求其讓房，也應當在合同到期前三個月向其提出，其在合同到期前一個月向被告徐某要求續租，其表示同意。

 

法院認為：合法的租賃關系受法律保護，被告徐某在租賃合同期限內將自己的房屋賣給了原告，根據買賣不破租賃的原則，原告購買商鋪的同時承繼了與被告婁某之間的租賃關系。被告徐某于2011年4月12日簽訂房屋買賣合同，沒有按照法律規定的期限及有效方式通知被告婁某優先購買，侵害了其優先購買權，被告徐某對此存在過失。但買賣雙方已辦理了房地產權過戶登記，現被告婁某主張優先購買權，依法不予支持。被告徐某欲將商鋪出售，依租賃合同的約定，應當在合同到期前三個月通知承租人，而被告徐某在房屋出售后的第二天才正式通知承租人，違反了合同的約定，影響了被告婁某的正常經營，并應承擔相應的責任。按合同約定，如被告婁某需要續租商鋪，應在合同到期前一個月與出租人協商，經出租人同意后，簽訂新的租賃合同，而被告婁某只是采用手機信息的方式與原出租人徐某協商，雙方并未簽訂新的租賃合同，應認定雙方對續租事宜未達成一致意見，未成立新的租賃關系。租賃合同到期后，被告婁某理應將商鋪返還給出租人，考慮到出租人未按合同約定及時告知其不再續租，對被告婁某的經營造成了一定的影響，其返還商鋪的期限可從告知成立時向后順延三個月，從2011年4月13日順延至2011年7月13日，作為對影響被告婁某正常經營損失的補償，延長期間（2011年6月2日至7月13日）的租金損失由出租方承擔，延長期限屆滿后，被告婁某應當返還租賃的商鋪，繼續占用的，應按原租賃合同約定的標準給付租金。被告婁某主張因出租人徐某存在違約行為導致租賃合同不能繼續履行，與事實不符，被告徐某僅是對商鋪是否續租問題上沒有按照合同約定的時間及時采用有效的方式告知，此行為并不影響租賃合同的履行，租賃合同已全面履行完畢，現被告婁某要求出租方對其裝修、裝飾費用進行補償，不符合法律的規定和雙方租賃合同的約定，依法不予支持。在本案中，被告徐某沒有向原告交付房屋的義務。

 

最終法院判決婁某30日內將承租的房屋返還給原告樊某；婁某在返還上述租賃房屋后10日內付清延期占用租賃房屋的使用費用。