每年9、10月份都是樓市銷售旺季，每到這時，商家集體發力，期望能夠完成預定的業績；購房者們也在此時四處出擊，尋找自己中意的房源。買房子是件值得高興的事情，但總有部分商家面對著一大筆利潤，暗地里做手腳損害消費者利益。姑蘇法院僅今年以來9個月時間就受理了187件商品房銷售合同糾紛，買房子關系到百姓切身利益，房屋買賣中都有些什么樣的貓膩呢？姑蘇法院法官就近年常見的糾紛進行解讀。

 

沒預售許可開發商賣“黑房”

 

2012年8月，馮女士因為家中拆遷，新房尚未建好，于是打算在市里買一套大戶型的房子，一家人能盡快搬進去居住。跑了大大小小無數樓盤，馮女士看中了位于市中心一套120多平米的電梯房，無論價位、戶型、還是小區環境和地理位置都很不錯，馮女士包括她家人都非常滿意，很快達成了購房意向，付了5萬定金。一個月后，馮女士便按照之前約定，將一半款項75萬元付給了開發商，另一半雙方約定在辦理完兩證后再行付清。

 

根據合同中約定，付了這75萬之后馬上就能拿鑰匙使用，接下來就是等兩證辦下來就萬事大吉了。但誰料到，第二天銷售商就打電話給馮女士，告知她房子有問題沒辦法賣，要求取消合同。

 

莫名其妙的馮女士聽得一頭霧水，當即前往售樓處和銷售商交涉，一問才知道，原來這個看上去非常高檔嶄新的小區樓盤，建成至今一直沒有通過相關部門的規劃驗收，根本沒有取得預售許可，說白了，這房子現在就是“黑戶”。而這套“不合格”的房子自然不可能辦下來房產證和使用證。

 

了解真相后的馮女士氣憤之情難以言表，數次找銷售商交涉，要求退款、賠償，但對方一直拖延拒絕，最終，馮女士將商家告上了法院，要求退還購房款、賠償利息以及違約金共計150余萬元。最終法院通過兩次開庭，判決被告在返還預付房款、賠償利息的基礎上，另行賠償原告15萬元。

 

法官說法：

 

房屋買賣中，因為雙方消息不對稱，銷售商欺詐、違約的情況屢見不鮮。本案中，銷售商在買賣合同中用虛假的預售許可證號和原告簽訂房屋買賣合同，應當認定為無效。無效合同不存在違約金，但銷售商違規銷售沒有通過驗收、取得預售許可的房屋，并讓購房者產生錯誤認識，應當承擔相應責任。綜合考慮原告損失，判定被告賠償原告15萬元。

 

宣傳單夸大其詞害人不淺

 

每年售樓旺季，樓盤廣告總是鋪天蓋地。李先生車停在單位樓下，每天車門上都有幾張宣傳單。李先生考慮上班比較遠，交通不便，正打算換一套房子，看到有一張宣傳單寫著某小區開盤預售，戶型精美，所有房間均是落地窗戶，小區每棟樓之間都有大片的草地綠化，環境相當不錯。李先生覺得這個小區不錯，隨機前去考察了一番。樓盤還在建，樓與樓之間確實有大片空地，銷售人員介紹這里以后會建成能休閑娛樂的草地綠化，并配有健身設施。考慮到家里有老人和小孩，小區環境令李先生非常滿意，隨即簽訂了合同。

 

然而，等到交房的時候，李先生才發現，落地窗戶只有主臥才有，其余兩個臥室全改成了飄窗，開發商稱是因為結構問題。更讓李先生氣憤的是，原先說好的大面積草地綠化，只剩了窄窄一片花壇，其他都改成了地面停車位！李先生拿著當時的宣傳單找開發商交涉，對方卻告知宣傳單上明確寫著“本單頁所示圖文不作為合同要約，最終解釋權歸開發商所有。”李先生低頭一看，在角上果然有這么一行小字！李先生大呼上當，將開發商告上法庭，但最終因為證據不足撤訴。

 

法官說法：

 

夸大其詞虛假宣傳也是很多不良開發商的慣用招數。商家的宣傳往往十分精美，很多業主被宣傳單吸引，但大家也要留個心眼，宣傳內容是否真實可信。如果不能確定，最好的方法就是將你所重視的內容直接寫進購房合同或者合同附件中，這樣一來，就避免了商家言過其實導致日后糾紛不斷，有利于消費者維權。

 

精裝房裝修材料以次充好

 

張小姐家住木瀆，為了籌備結婚，和男友準備購置一套婚房。為了節省時間和精力，他們打算直接買精裝房，到時只要購置家具電器就行，不用再自己裝修。購房前，張小姐朋友都提醒她買精裝房要留心，很多開發商都把樣板房打造得天上僅有地下無雙，實際拿到房卻發現完全變了個樣。張小姐多番比較后，最終選定了城郊的一個樓盤，雖然位置略偏遠，但價格便宜，最主要的是開發商承諾絕對按照按板房樣式裝修。張小姐再三確定并將這一條加到了合同中。

 

交房時，張小姐特意帶上了樣板房的圖片，發現確實一樣，便很滿意地接了房。然而并進去沒多久，張小姐就發現了很多問題，樣式雖然一樣，但很多看不見的地方卻被開發商暗中改了。浴室柜原來是不銹鋼的，現在換成了顆粒板；抽屜原來是實木的，現在也換成了顆粒板，味道和特別重。找專業裝修的人過來一看，直接說除了表面，很多都用了廉價材料，有的地方都已經松開脫落了。張小姐覺得自己被欺騙了，多次找開發商交涉無果，就起訴到了法院，經調解，開發商同意按照樣板房整改。

 

法官說法：

 

《商品房銷售管理辦法》第31條明確規定“房地產開發企業銷售商品房時設置樣板房的，應當說明實際交付的商品房質量、設備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實際交付的商品房應當與樣板房一致”。也就是說開發商除了要保證外觀上精裝房和樣板房保持一致，裝修的材料、質量同樣要保證，而不是搞一個面子工程糊弄消費者。一旦購房者發現這里存在貓膩，應當保存證據主動維權。