在“買賣不破租賃”情形中，買受人與承租人之間的租賃關系是基于法律的規定而產生的，而非合同權利義務的概括移轉，所以買受不能行使原所有人享有的房屋租賃合同解除權。2013年10月15日，如東縣人民法院成功調解一起因房屋租賃合同引起的糾紛。

 

2011年3月，張某將房屋出租給繆某，租賃合同約定，租期3年，租金按月支付，每月2000元，如果承租人拖欠租金2個月，出租人張某有權解除合同。2013年5月，在租賃合同有效期內，張某將房屋賣給知情的曾某。曾某取得房屋所有權后發現，在房屋過戶之前承租人繆某拖欠出租人張某租金5個月。遂以此為由要求解除租賃合同。

 

法院審理認為，《合同法》229條規定：“租賃物在租賃期間發生所有權變更的，不影響租賃合同的效力。”按此規定，買受人與承租人之間的租賃關系是基于法律的規定而產生的，而非合同的概括移轉。因為《合同法》第88條規定：合同權利義務的概括移轉需經合同相對方的同意，而買賣不破租賃情形中，出租人將租賃物賣給第三人，無需承租人同意。根據租賃合同，承租人繆某拖欠租金5個月，出租人張某享有單方解除權，張某沒行使視為放棄，但不能由買受人曾某承繼。故根據合同相對性原理，曾某的主張不予支持。后經法院調解，曾某自愿撤銷訴訟。