2009年4月1日李某與黃某簽訂了房屋租賃協議一份。協議約定李某將其所有的門面房出租給黃某，租金19000元/年，租期五年，協議第四條載明“在租賃期間不得將房屋轉租給第三方使用，如確有需要須取得甲方（原告）同意”。2010年3月承租人黃某經李某同意，將所承租的房屋轉租給竇某經營，李某與竇某未重新簽訂書面租賃合同，而是仍按照原房屋租賃協議約定的租金標準由李某直接向竇某收取房租。2011年3月13日，竇某向李某支付了2011年4月1日至2011年6月30日期間的房屋租金4750元整。

 

現李某向法院起訴稱，竇某在未取得其同意的情況下，私自與被告常某簽訂了房屋轉租協議，并將房屋交付給常某以謀利。請求法院判決解除原告與竇某之間的租賃合同；兩被告返還原告的房屋；被告竇某賠償原告的房租損失。

 

被告竇某認為：其從黃某手中租賃涉案房屋是事實，但與原告之間沒有簽訂書面的租賃合同。其將涉案房屋轉讓給常某是經過原告同意的。被告常某認為：被告竇某在2011年3月向原告交納下一季度的租金時，已告知原告欲將涉案房屋轉租，原告也實際收取了竇某一季度的租金，所以2011年4月，被告竇某將房屋轉租給常某，原告也是知曉的。

 

法院經審理后認為：租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告與黃某簽訂了房屋租賃合同，租賃期限內，黃某經原告同意，將涉案房屋轉給被告竇某租賃使用，后原告與被告竇某未重新簽訂書面租賃合同，而是仍按照原房屋租賃協議約定的租金標準由原告直接向被告竇某收取房租，應視為合同主體的變更，亦即被告竇某受讓了黃某在房屋租賃合同中的權利和義務，故原告李某和被告竇某之間的租賃關系成立且合法有效，雙方應按照原房屋租賃合同的約定履行各方的義務。根據法律規定，被告竇某將涉案房屋轉租給被告常某，應該經過原告的同意，否則原告可以解除合同。本案中被告竇某主張向被告常某轉租涉案房屋經原告同意，但提供的收條只能證明原告收取被告竇某房租的事實，并不能證實原告同意轉租房屋的事實，且其交付2011年4月至6月租金的時間早于其向被告常某轉租，由此也不能推斷原告已知曉兩被告轉租房屋的事實，故被告竇某的該項主張，缺乏相應的證據，法院不予采信。

 

綜上，原告主張解除與被告竇某之間的租賃合同并要求按合同標準支付房租至交付房屋之日的訴訟請求，有事實和法律依據，法院依法予以支持。合同解除后，承租人應將承租房屋返還給出租人，次承租人亦負有相應的騰房義務，故原告要求兩被告交付房屋的訴訟請求，法院亦依法支持。最終法院判決：解除原告李某與被告竇某之間的房屋租賃協議；被告竇某、常某將門面房交付給原告；被告竇某于本判決生效之日起十日內向原告支付房屋租金（按照19000元/年的標準，從2011年7月1日起計算至實際交付房屋之日）。