2012年10月，張某背著妻子范某與葉某簽訂了房屋買賣合同，將夫妻共有的商品房以62萬元的價(jià)格出售給葉某。商談過程中，張某出示了登記在其名下的房屋所有權(quán)證和土地使用證，并帶葉某實(shí)地察看了該房屋，并謊稱其妻范某同意出賣房屋。葉某看房后，認(rèn)為房屋所處的位置、環(huán)境很好，將來升值空間也大，決定買下房屋。隨后，雙方在房管部門辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，張某提交了房屋所有權(quán)證、結(jié)婚證、范某簽名的出售房屋委托書（系張某偽造）。隨后葉某付清了房款，領(lǐng)取了產(chǎn)權(quán)證后搬入居住。不久，范某外出打工回家，發(fā)現(xiàn)房屋被賣，遂以張某、葉某侵犯其房屋所有權(quán)為由向法院提起訴訟，要求確認(rèn)張某與葉某之間房屋買賣無效。

 

本案在審理過程中，對(duì)于張某與葉某之間房屋買賣行為是否有效存在三種不同意見：

 

第一種意見認(rèn)為，爭(zhēng)議的商品房是范某、張某的夫妻共有財(cái)產(chǎn)，共同享有所有權(quán)，張某未經(jīng)范某同意擅自處分夫妻共有財(cái)產(chǎn)，嚴(yán)重侵犯了范某的正當(dāng)合法所有權(quán)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定張某與葉某的房屋買賣無效。

 

第二種意見認(rèn)為，爭(zhēng)議的商品房產(chǎn)權(quán)登記在張某名下，在房屋買賣合同簽訂過程中葉某有充分的理由相信房屋產(chǎn)權(quán)屬張某所有，交易過程中也盡了適當(dāng)?shù)淖⒁猓罁?jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，法院應(yīng)當(dāng)確認(rèn)房屋買賣關(guān)系有效。

 

第三種意見認(rèn)為，雖然張某作為共有人之一處分了共有財(cái)產(chǎn)，但葉某作為第三人不知道范某不同意出售的，是善意取得，而且支付了合理的房?jī)r(jià)，并辦理了產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，應(yīng)認(rèn)定買賣關(guān)系有效，范某的損失可向張某另行主張。

 

筆者贊同第三種觀點(diǎn)。

 

依據(jù)《民法通則》和《物權(quán)法》相關(guān)條款規(guī)定：出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣他人房屋的，其買賣行為無效。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時(shí)，須提交共有人同意的相關(guān)證據(jù)。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為無效。但本案有其特殊性，在司法實(shí)踐中不能一概而論，要具體案件具體分析。

 

最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》第89條規(guī)定“在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的一般認(rèn)定無效，但第三人善意、有償取得財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益”，該司法解釋規(guī)定了善意取得制度的適用，針對(duì)的是共同共有財(cái)產(chǎn)，其內(nèi)容的外延應(yīng)理解為包含共同共有的房產(chǎn)，本案例符合司法解釋規(guī)定的情形，葉某的合法權(quán)益應(yīng)予保護(hù)，房屋的產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)歸葉某所有。

 

從社會(huì)效益的角度，若判令買賣無效，勢(shì)必發(fā)生返還財(cái)產(chǎn)的后果，造成法律關(guān)系再次調(diào)整，打破現(xiàn)已形成的穩(wěn)定，并產(chǎn)生財(cái)產(chǎn)的耗費(fèi)，帶來人們對(duì)房產(chǎn)交易安全疑慮，不利于維護(hù)動(dòng)態(tài)交易安全和誠信機(jī)制的建立。

 

葉某在房屋買賣過程中已盡有相應(yīng)的注意義務(wù)，按一般人的常識(shí)和判斷，無從進(jìn)一步審查共有人范某對(duì)出賣的意思表示，他的主觀上沒有過錯(cuò)，張某故意對(duì)葉某和范某隱瞞實(shí)情，完成了法律上認(rèn)可的房屋交付行為，致范某的權(quán)利受到侵害，過錯(cuò)責(zé)任完全在張某，葉某沒有任何過錯(cuò)，范某可通過向過錯(cuò)方主張賠償?shù)氖侄潍@得司法救濟(jì)和補(bǔ)償。