共同共有，指依一定原因成立共同關(guān)系之?dāng)?shù)人，基于共同關(guān)系，而共同享有一物所有權(quán)的制度。共同共有具有以下法律特征：1、共同共有是不分份額的共有；2、共同共有之發(fā)生以數(shù)人間存在共同關(guān)系為前提；3、各共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的全部享有平等的權(quán)利，承擔(dān)平等的義務(wù)。共同共有關(guān)系的成立一般基于法律的規(guī)定，即法律直接規(guī)定為共有關(guān)系，夫妻財(cái)產(chǎn)共有關(guān)系是典型的共同共有關(guān)系。

房地產(chǎn)抵押是抵押人以其合法擁有的房屋建筑物和土地使用權(quán)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為，債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房屋和土地使用權(quán)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。房地產(chǎn)抵押制度的建立是維護(hù)交易安全，保障債權(quán)最終得以實(shí)現(xiàn)的強(qiáng)有力手段。

夫或妻一方以共有的房地產(chǎn)為債務(wù)設(shè)定抵押所簽訂的抵押合同屬于效力待定的合同。理由如下：

1、《中華人民共和國(guó)合同法》第五十一條規(guī)定：“無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效”。從共同共有的法律特征我們得知，夫妻一方無(wú)權(quán)處分雙方的共同共有財(cái)產(chǎn)。因此，只有當(dāng)未簽訂抵押合同的一方追認(rèn)抵押合同的效力或者簽訂抵押合同的一方全部取得共同共有的財(cái)產(chǎn)后，抵押合同方能生效，否則抵押合同無(wú)效。

2、最高院《關(guān)于適用<擔(dān)保法>若干問(wèn)題的解釋》第五十四條第二款規(guī)定:“共同共有人以其共有財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押，未經(jīng)其他共有人的同意，抵押無(wú)效。但是，其他共有人知道或者應(yīng)當(dāng)知道而未提出異議的視為同意，抵押有效”。此時(shí)，抵押合同是否有效依賴于主張合同有效的抵押權(quán)人的舉證，如果抵押權(quán)人能有證據(jù)證明未簽訂抵押合同的夫妻一方知道或者應(yīng)當(dāng)知道另一方以共同財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押則抵押合同有效，否則抵押合同無(wú)效。

通過(guò)上述，以夫妻共有房地產(chǎn)設(shè)定抵押，抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)盡到充分注意的義務(wù)，必須經(jīng)夫妻雙方同意達(dá)成一致意見，以夫妻雙方作為抵押人，唯有如此才能保證抵押合同有效，從而達(dá)到維護(hù)交易安全，保障債權(quán)最終得以實(shí)現(xiàn)的初衷。