“黃金旺鋪，18萬起”、“地處CBD核心，零風(fēng)險(xiǎn)高回報(bào)，投資自用絕對(duì)超值”……看到這一串串撲天蓋面的廣告語，你心動(dòng)了嗎？如果這些還不足以吸引你的眼球，那開發(fā)商承諾的“高額租金回報(bào)率”、“收益不滿意還可申請(qǐng)商家回購”呢？近年來，為迎合中小投資者對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投資需求，實(shí)現(xiàn)快速回籠資金、獲取高額利潤的投資目標(biāo)，房地產(chǎn)開發(fā)商將樓宇分割銷售作為當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的一項(xiàng)重要手段。但是高回報(bào)總是與高風(fēng)險(xiǎn)同行。

　　2013年至今，姑蘇法院受理因分割銷售引發(fā)的糾紛399件，占房屋糾紛總數(shù)的19.51%。其中租賃糾紛313件、買賣糾紛38件、物業(yè)服務(wù)糾紛24件，委托經(jīng)營糾紛16件，其他糾紛8件。因糾紛導(dǎo)致房屋空關(guān)閑置的156件，且多為集休閑商業(yè)于一體的新興商業(yè)綜合體。

　　無物理分割 難以實(shí)現(xiàn)合理使用

　　案例一：在某商貿(mào)公司訴開發(fā)商占有物返還案件中，原告購買了樓宇建筑平面圖中標(biāo)示的辦公區(qū)域，并對(duì)其進(jìn)行了簡單固定裝修，鋪設(shè)地磚、安裝吊頂和隔斷等。開發(fā)商認(rèn)為其分割侵占了公用空間，雙方還多次因公用面積中食堂玻璃門開門方向變更、購買單元裝修隔斷后公用面積發(fā)生變化等諸多問題。類似的矛盾在該樓宇中普遍存在。這使原告等人與開發(fā)商權(quán)屬劃分爭議難以化解。針對(duì)這一情況，法官通過實(shí)地勘查購買面積使用情況、委托價(jià)格認(rèn)證中心出具鑒證報(bào)告，才最終實(shí)現(xiàn)了糾紛化解。

　　法官提示：為降低投資房款總價(jià)門檻，地產(chǎn)投資商通常將樓宇面積分割過小，其中分割后建筑面積最小的僅為11.75平米，除公攤面積外，可利用空間不足，難有獨(dú)立使用價(jià)值。同時(shí)，在涉大型商業(yè)廣場分割銷售案件中，切割出的商鋪通常只在圖紙上區(qū)分確定，并不在物理形態(tài)上進(jìn)行實(shí)際分割，現(xiàn)場勘測時(shí)部分商鋪因缺乏參照物而難以界定特定區(qū)域。分割單元在構(gòu)造和使用上的非獨(dú)立性，使投資者難以排除其他業(yè)主干涉，對(duì)其持有單元進(jìn)行直接支配，導(dǎo)致權(quán)屬劃分糾紛頻發(fā)。

　　“每年租金回報(bào)”不一定靠譜

　　案例二：在陳某訴蘇州某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋租賃合同糾紛中，當(dāng)事人陳某被開發(fā)商做出的高額回報(bào)承諾所吸引，購買商鋪后與開發(fā)商還簽訂了《商鋪委托經(jīng)營協(xié)議書》，在“委托經(jīng)營回報(bào)計(jì)算與收取”項(xiàng)下約定，前三年由開發(fā)商每年按商鋪實(shí)際購買總價(jià)的6.5%支付租金回報(bào)，此后逐年遞增。卻不想，本以為一本萬利的買賣卻換來一紙空文。實(shí)際上，開發(fā)商受業(yè)主委托經(jīng)營后，統(tǒng)一將商鋪整體出租給另一公司，卻因后者經(jīng)營不善拖欠全體130多戶業(yè)主租金回報(bào)達(dá)1700萬元，直接導(dǎo)致公司資金周轉(zhuǎn)困難、糾紛頻發(fā)。

　　法官提示：實(shí)踐中，地產(chǎn)商對(duì)分割樓宇的價(jià)格定位通常是最大限度地預(yù)支商鋪遠(yuǎn)期可能的增值價(jià)值，并配以高額租金回報(bào)率吸引小投資者。從分割單元的非獨(dú)立性、樓宇發(fā)展定位等因素考慮，分割銷售后的樓宇通常由開發(fā)商或第三方公司與各個(gè)投資者簽訂租賃合同整體轉(zhuǎn)租給經(jīng)營商統(tǒng)一管理，使出租方與承租方、投資者與出租方、投資者與實(shí)際承租人之間的法律關(guān)系呈交織狀態(tài)，一旦經(jīng)營不善致租金鏈斷裂極易引發(fā)法律糾紛。2013年以來，涉樓宇分割案件中因后續(xù)經(jīng)營問題引發(fā)的法律糾紛為356件。

　　業(yè)主意見不一易引發(fā)爭議

　　案例三：在王某訴蘇州某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商鋪回購糾紛中，原告王某于2008年購買某商業(yè)廣場中一編號(hào)商鋪。購買時(shí)開發(fā)商未對(duì)商鋪進(jìn)行獨(dú)立分隔，并承諾高額利潤。購買后商鋪由各業(yè)主委托給開發(fā)商整體轉(zhuǎn)租經(jīng)營。但一些業(yè)主在租金、物業(yè)等方面要求與開發(fā)商無法達(dá)成統(tǒng)一，使商業(yè)廣場無法以既定規(guī)劃操作實(shí)施引發(fā)商鋪空置。購買廣場邊緣鋪位的業(yè)主紛紛將商鋪獨(dú)立轉(zhuǎn)租，但王某購買的商鋪屬于中間地段，因外緣鋪位阻隔裝修后導(dǎo)致內(nèi)部采光不佳、通道不暢等問題難以實(shí)現(xiàn)本來價(jià)值，遂引發(fā)爭端。

　　法官提示：商業(yè)性房產(chǎn)因分割銷售導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)分散，姑蘇區(qū)分割銷售形成的業(yè)主數(shù)量共6462家，其中僅兩座樓宇的產(chǎn)權(quán)分散為1125戶。雖然大型商家整體承租、小型商戶統(tǒng)一管理的營銷模式在一定時(shí)期內(nèi)解決了產(chǎn)權(quán)分離事實(shí)性與統(tǒng)一經(jīng)營必要性的矛盾，但在委托經(jīng)營期滿后一旦需要重新調(diào)整利益關(guān)系，分散的個(gè)體業(yè)主會(huì)因獲利期望值增高使得樓宇租金、物業(yè)管理很難協(xié)調(diào)一致，以致部分經(jīng)營管理方與個(gè)別商戶之間發(fā)生停水停電、封門堵路等極端對(duì)抗行為。

　　關(guān)于改進(jìn)樓宇分割的對(duì)策建議

　　完善行業(yè)法律規(guī)范。鑒于上海、深圳等地就商場和辦公樓分割轉(zhuǎn)讓問題出臺(tái)專門性規(guī)定，建議加強(qiáng)對(duì)樓宇分割銷售的法律引導(dǎo)，以保障群眾合法權(quán)益為前提，推進(jìn)市場健康有序發(fā)展。

　　強(qiáng)化行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估。建立健全對(duì)樓宇開發(fā)和分割銷售的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估機(jī)制，明確經(jīng)營管理者的風(fēng)險(xiǎn)告知義務(wù)，杜絕夸大宣傳和虛假承諾，引導(dǎo)投資者對(duì)市場風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行合理預(yù)估。

　　小業(yè)主應(yīng)審慎簽約。首先要明確產(chǎn)權(quán)問題。雙方約定的投資回報(bào)率一方面合同上要有明確約定，另一方面應(yīng)有第三方提供擔(dān)保。有沒有人來租、租金有多少、盈利的來源等一系列問題都要考慮到。其次、業(yè)主應(yīng)該自發(fā)成立一個(gè)統(tǒng)一的組織。有利于統(tǒng)一意見，對(duì)維權(quán)比較有利。

　　加大基層及群眾組織的溝通協(xié)調(diào)力度。充分發(fā)揮街道社區(qū)、業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系協(xié)調(diào)、糾紛調(diào)解功能，在利益沖突時(shí)合理引導(dǎo)矛盾雙方表達(dá)合法訴求，盡量減少經(jīng)濟(jì)損失和群體紛爭。