核心提示

 

購房者逾期付款，合同約定的解除條件生效；但如果開發商在可以行使解除權的時候不行使，反而收取購房者交付的逾期房款，并開具收款收據，此行為應認定開發商對合同解除權的放棄，同意雙方繼續履行房屋買賣合同。之后因房價上漲或其他原因，開發商又起訴要求解除雙方的房屋買賣合同的，依法不應支持。

 

傾盡家底  貸款圓夢

 

看著兒子大學畢業，還找了個漂亮媳婦，老劉的心里樂開了花！眼下老劉最大的心愿就是給兒子買套結婚用的房子。想著自己結婚那會，全家老少擠在一個50多平米的房子里，非常不便。這次老劉下定決心一定買套大房子，將來自己和老伴想孫子了到兒子家住住也方便。經多處看房，老劉看中了花園新村的一套200多平米的房子，加上車庫總價款為686910元。2009年2月26日，老劉與開發商簽訂了商品房買賣合同，約定簽訂合同當日交付房款146910元，其余54萬元房款于2009年6月16日前付清，如果買受人逾期付款，出賣人有權解除合同。

 

合同簽訂后，老劉依約支付了首付款146910元及其他費用83796元，并于當天交納了契稅20607元。老劉本以為這事就成了，可沒想到由于銀根緊縮，直到2009年4月20日，老劉才從銀行拿到了總房款70%的貸款48萬元，仍剩余6萬元房款無法支付。無奈之下，老劉找到開發商，售樓處王經理寬慰老劉說剩下的6萬元等2009年10月31日上房時再交付也可以，并收取了老劉的48萬元房款，并約定了開具收款收據的時間。老劉這才像吃了顆定心丸，懸著的心才算放下來。

 

等待新房  等來一紙傳票

 

眼看著約定的10月31日的上房時間到了，可開發商卻一直沒提上房的事。老劉心想欠人家的錢人家都沒催，自己哪好意思去催人家啊！還是等湊齊了購房款再催吧！11月5日，開發商工作人員打電話說讓老劉去取收款收據，老劉趕到售樓處拿到了48萬元的收據，心想開發商既然過了10月31日還給出具收款收據，那應該沒問題，于是老劉趕緊湊齊了下余的6萬元，打進了開發商的銀行賬戶。沒想到11月12日老劉正在吃飯時，突然來了個人說是法院送傳票的。老劉這才知道，原來開發商以老劉違約為由將其告上了法庭，要求解除商品房買賣合同，并要求老劉支付違約金。老劉十分納悶，前段時間交48萬房款時，雖然遲了點，開發商不也沒表示異議嘛，還說錢可以等到上房的時候再交，況且剩余的6萬元也打入開發商的銀行賬戶了，開發商怎么出爾反爾呢？百思不得其解的老劉馬上去找當時的售樓處人員，卻發現此人早已離開售樓處，不知去向，而開發商此時也否認曾做出過同意老劉延期付款的承諾。

 

法庭上，開發商提出老劉逾期付款構成違約，向老劉出具收款收據的行為僅僅是對老劉交款行為的一種補充確認，不能證明雙方對交付房款的期限作了變更，更不能證明開發商放棄了合同解除權。但老劉則堅持認為，他向開發商交付48萬元房款時，開發商無異議地接收，并于2009年11月5日向他開具了收款收據，因此開發商的行為應當視為同意繼續履行合同并放棄合同解除權，也就是說開發商接受48萬元購房款并開具收據的行為構成對履行期限的變更和對合同解除權的放棄。

 

法院判決  辨明責任

 

豐縣法院經審理后認為，老劉與開發商簽訂的商品房買賣合同合法有效，雙方均應當按照合同的約定行使權利并履行相應義務。老劉逾期付款構成違約，應當按照合同的約定支付原告違約金，當時雙方約定的合同解除條件也已經成就。但在解除合同的條件成就時，開發商卻未將收取的老劉的房款退回老劉，而是收取了老劉逾期交付的48萬元房款，并且于2009年11月5日給老劉開具了收款收據，顯然，這是開發商接受老劉繼續履行合同的行為，理應視為對合同解除權的放棄。同時，開發商亦未履行解除合同的通知義務，故開發商與老劉簽訂的商品房買賣合同應當繼續履行，但根據雙方簽訂的合同，老劉應支付給開發商相應的違約金。綜上，豐縣法院遂判決老劉于判決生效后十日內支付開發商違約金1800元，駁回了開發商要求解除商品房買賣合同的訴訟請求。

 

法官釋法

 

我國《合同法》第九十六條規定，當事人一方依照約定解除權或法定解除權主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。可見，條件成就之后，合同并不當然解除，享有解除權的當事人還需要按照一定的法定程序，履行通知義務。法律規定合同解除權旨在防止一方違約損害對方權益，但同時法律為了防止解除權被濫用，也對這一權利的行使做了明確的限制。日常交易中，解除權的行使一般應同時具備以下三個條件：一是約定解除或法定解除的條件成就；二是合同有解除的必要性；三是解除合同的程序要合法。如果這三個方面不同時具備，那么解除權人解除合同的行為當屬無效，不產生解除合同的法律后果。同時，鼓勵交易原則為合同法的一項基本原則，實務中處理合同案件也應盡量維護交易成果，不輕易解除合同。況且，由于當前房地產市場價格上漲過高，開發商為獲取更高的利益往往在格式化的商品房買賣合同中添加很多利己但限制買受人利益的條款，法院在審理此類案件時更應多加注意，多從鼓勵交易原則出發，維護買受人的合法利益。

 

法律鏈接

 

《合同法》第九十三條：當事人協商一致，可以解除合同；當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。

 

《合同法》第九十五條：法律規定或者當事人約定解除權行使期限，期限屆滿當事人不行使的，該權利消滅。法律沒有規定或者當事人沒有約定解除權行使期限，經對方催告后在合理期限內不行使的，該權利消滅。

 

《房屋買賣合同司法解釋》第十五條：根據合同法第九十四條的規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。