我市自建市初期的大規模城市擴張和舊城改造使城市房屋拆遷成為必然，大量的房屋拆遷，改善了居民的居住條件、居住環境，加快了舊城改造的步伐，也保證了城市建設的順利進行。但在拆遷問題中，同時暴露出一些矛盾，特別是一些由于歷史原因，許多私人自建的房屋，沒有辦理有關證件，可實際上已建成和居住了十幾年，甚至幾十年，房屋拆遷過程中不予認可，不予補償，不但給這部分拆遷人的財產造成極大的損失，更會給社會引出新的問題。

一、分析城市房屋拆遷案件中無證房屋的形成成因

我市老城區無證照房屋形成的一部分原因是歷史形成的。上世紀六七十年代，一部分國有企業為解決單位職工居住問題，企業自行建造單位職工宿舍，隨著經濟發展和時間的推移，企業將這部分宿舍通過房改出賣給單位職工個人，這些職工在房改后，隨著時間的推移，家庭人口數量不斷增加，原先房改的房子不夠住了，商品房又買不起。為解決生計問題，只能在原有證照房屋周圍搭建臨時住房，隨著生活水平的不斷提高，一些人開始將簡易房屋翻建成正規房屋甚至是二層樓房，小部分人員通過各種渠道在房地產管理部門辦理了國有土地使用權證和房屋產權證或其它各種建房手續，但大部分房屋什么手續也沒辦，也有一部分住戶由于對房屋的權屬意識認識不夠和省一點辦證的手續費，錯過了辦證的時間。

我市老城區無證建筑形成的另一個原因是部分單位和居民法制意識薄弱，沒有及時依法辦理房屋的產權手續。如有的單位和個人認為在自己的土地證或圍墻范圍內就是自己的地盤，房子想怎么蓋就怎么蓋，全然沒有《城市規劃法》和《房地產管理法》的存在。有的街道為解決本轄區范圍內下崗職工和無業人員的再就業問題，沿街破墻開店或新建商業網點，其本意出發點是好的，但缺少法制意識，沒有依法辦理新建商業網點的房產手續和房屋使用性質手續，給老城改造工作的拆遷補償工作帶來困難。

二、城市房屋拆遷案件中對無證房屋的處理

老城區是歷史形成的，老城改造工作中對無證照建筑的處理是我們必須面對的現實問題。我國《城市房屋拆遷管理條例》第二十二條規定"拆除違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償。"無證照房屋包括未登記、確權和未被登記、確權的房屋，并不完全都是違章建筑。如果將無證建筑一律視為違章建筑，實施無償拆除，這種作法容易引發不良的社會后果：一是容易傷害無辜者的利益，人為地將合法存在的無證照房屋列入違章建筑之列，造成上訪、訴訟案件增多，不利于社會的穩定；二是驅使違章建筑當事人違規辦照，滋生腐敗行為，加大老城改造的成本。因此，對老城區無證建筑的處理，筆者認為在法律的框架下，應本著尊重歷史面對現實的原則處理，具體建議如下：

1、應當比照有證房屋處理的情形。結合城市規劃行政管理工作的演變發展過程，應有所區別的對待無證房的拆遷補償問題，首先1984年元月《規劃管理條例》出臺以前，私自所建的無證房，應按有證房屋的條件，對其評估房地產市場價格進行補償；其次，1984年元月至1990年4月1日《城市規劃法》開始施行期間，所建的無證房，按對其評估的房地產市場價格，扣除建房應交納的有關稅費后進行補償；再其次，1990年4月1日以后所建的無證房，若使用居住時，末影響城市規劃，則按重置價減去已使用年限折舊后進行補償，但要適當交納罰款。

根據《城市規劃法》第四十條規定，在城市規劃區內，未取得建設工程規劃許可證件或者違反工程規劃許可證件的規定建設，嚴重影響城市規劃的，由縣級以上人民政府城市規劃行政主管部門責令停止建設，限期拆除或者沒收違法建筑物、構筑物或者其他設施；影響城市規劃，尚可采取改正措施的，由縣級以上地方人民政府城市規劃主管部門責令限期改正，并處罰款。據此，在審查拆除該類房屋的案件時，應讓主管拆遷事宜的行政機關提供同級人民政府城市規劃行政主管部門認定該無證房屋存在嚴重影響了城市規劃結論，否則，應將該類房屋作為有證房屋處理，同時，可在應支付的拆遷補償費用中，協助扣除同級人民政府城市規劃行政主管部門對其課以罰款的數額。我市也出臺了類似的“雙清”政策，對1997年以前建設的房屋因各種情況沒有辦理準建手續的，在"雙清"時一律視為經過審批，同意補辦房屋產權手續。故，在拆遷這些房屋時，如果具備當時雙清辦證的條件，還應按當時的政策處理，視為有證房屋處理，在補償款中扣除相應的雙清辦證費用即可。這樣處理，不僅將推動老城改造工作的順利進行，而且對社會穩定起到積極的作用，有利于拆遷工作進入良性循環。

2、按違章建筑處理的情形。根據《城市規劃法》第四十條規定，只要城市房屋拆遷主管部門能夠提供同級人民政府城市規劃行政主管部門作出的認定被拆房屋屬于嚴重影響城市規劃，并認定為違章建筑的結論，則將其作為違章建筑予以拆除，不予補償；如果沒有同級人民政府城市規劃行政主管部門認定為違章建筑的結論，城市房屋拆遷主管部門自行將其作為違章建筑，不予補償，這勢必會造成被拆遷人的訴訟、信訪、甚至是無休止的上訪，給社會，給政府，給國家帶來更多的負面影響。

采用靈活變通的方法解決歷史遺留問題，無疑會起到減少被拆遷入的財產損失，穩定社會的作用。總之，老城改造中的拆遷涉及老百姓切身利益，是影響社會穩定的重要因素，我們一定要充分認識到做好拆遷工作對于促進老城改造和維護社會穩定的重要性，認真研究拆遷當事人關心的熱點和難點問題，尋求解決老百姓反映強烈的，矛盾突出的問題，打破方法，讓被拆遷人理解拆遷、配合拆遷，減少拆遷矛盾。確保社會穩定，在穩定中方能推進改革、發展，在改革發展中才能實現國家的長治之安。