在我國隨著現(xiàn)代市場經(jīng)濟的深入發(fā)展，不動產(chǎn)民事行政訴訟交叉案件將日益增多?！段餀?quán)法》頒布施行前，由于沒有統(tǒng)一的物權(quán)法律規(guī)范，人民法院在處理不動產(chǎn)民事行政訴訟交叉案件時，往往缺乏統(tǒng)一的原則和尺度。法官在審理案件時，有的先行政訴訟后民事訴訟，有的先民事訴訟后行政訴訟，也有的行政訴訟與民事訴訟同時進行。上述情況，在今年10月1日《物權(quán)法》實施后，對不動產(chǎn)民事行政訴訟交叉案件的審理，有了程序上的指南。

第一，民事訴訟中將物權(quán)登記這種行政行為一并審查的司法行為將終止，而采取了“先行政后民事”的處理方式。

《物權(quán)法》第九條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！?/FONT>

 物權(quán)法規(guī)定了不動產(chǎn)登記制度。這里的“法律另有規(guī)定的除外”僅指“依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記”這種情形。對于涉及不動產(chǎn)的民事行政訴訟交叉案件而言，由于登記是發(fā)生物權(quán)效力的行政行為，因此，民事訴訟當中人民法院將不得把權(quán)利人的物權(quán)憑證作為類似“稅務登記”的證據(jù)按一般證據(jù)進行審查。例如：甲與乙雙方因鄰里之間停止侵害糾紛訴至法院，法院在審理期間，甲出示了其建房時經(jīng)建設行政主管部門審批的《建設工程規(guī)劃許可證》和《建設工程施工許可證》，乙認為甲出示的“兩證”嚴重損害了自己的合法權(quán)益，該具體行政行為應認定為無效而予以撤銷。那么乙只能先提起行政訴訟，等到行政訴訟有了結(jié)果后，再繼續(xù)進行民事訴訟。再如，李某起訴與張某離婚案，李某訴請人民法院對

其一處房產(chǎn)進行分割，但該房產(chǎn)已通過張某賣給第三人并已辦理了房屋過戶登記手續(xù)。此時，人民法院對于登記行為則無權(quán)在民事訴訟中作出是否合法的確認，必須由當事人提起行政訴訟，以決定該登記行為是否合法，對李某起訴的民事案件先中止審理。如登記違法被撤銷的，該房產(chǎn)可以作為夫妻共同財產(chǎn)分割；如登記違法未撤銷的，當事人只能請求國家賠償或民事侵權(quán)賠償，而不能請求分割該房產(chǎn)。

第二，行政訴訟中影響行政行為合法性的民事行為效力的認定，將作為先決問題交由民事訴訟先行解決，即采取了“先民事后行政”的處理方式。

《物權(quán)法》第十一條規(guī)定：“當事人申請登記，應當根據(jù)不同登記事項提供權(quán)屬證明和不動產(chǎn)界址、面積等必要材料?！钡谑l規(guī)定：“登記機構(gòu)應當履行下列職責：（一）查驗申請人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料；（二）就有關登記事項詢問申請人；（三）如實、及時登記有關事項；（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責。申請登記的不動產(chǎn)的有關情況需要進一步證明的，登記機構(gòu)可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看。”從物權(quán)法的這些規(guī)定看，登記機構(gòu)一般只是對申請人提供的申請登記材料進行形式審查，其實質(zhì)內(nèi)容是否真實合法有效，不動產(chǎn)物權(quán)登記的行政機關無權(quán)審查，也無力審查。例如，老孫與老王簽訂了一份《房屋轉(zhuǎn)讓合同》，約定：老孫將自己擁有的已租賃給小趙的兩間門市房轉(zhuǎn)讓給老王，

房屋價款為40萬元。老王一次性交了房款40萬元給老孫后，交了房屋契稅，進行了房產(chǎn)過戶轉(zhuǎn)移登記，并辦理了房屋所有權(quán)證。小趙知道后，以自己是承租戶，對承租房屋有優(yōu)先購買權(quán)為由而向法院提起行政訴訟，要求撤銷老王的房屋所有權(quán)證。此案中，小趙是否具有優(yōu)先購買權(quán)是決定行政訴訟結(jié)果的關鍵，因此，小趙只有通過民事訴訟解決優(yōu)先購買權(quán)的問題后，才能進行行政訴訟。在這里，民事訴訟的結(jié)果是行政訴訟的先決問題。這如同法國行政審判中的附屬問題一樣，即“一個案件本身的判決，依賴于另一個問題，后面這個問題不構(gòu)成訴訟的主要標的，但是決定判決的內(nèi)容”。類似這樣的民事行政訴訟交叉案件處理，就需要“先民事后行政”來解決了。

第三，不動產(chǎn)民事行政訴訟交叉案件中侵權(quán)賠償主體及范圍有了明確的界定。

《物權(quán)法》第二十一條規(guī)定：“當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任。因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構(gòu)應當承擔賠償責任。登記機構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償?！边@里對行政登記行為造成損害事實的，分為兩種責任，一種為民事責任，一種為行政責任。對于當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，由當事人承擔民事責任。例如，甲提供虛假材料將本應屬于乙的房屋登記于自己名下并處分，對于此種行為的法律后果，應由甲來承擔民事侵權(quán)責任。但登記機關登記錯誤或該登記而未登記造成當事人損害的，行政機關應承擔行政侵權(quán)賠償責任。如，甲的一處房產(chǎn)因涉訴而被法院依法查封，法院向房屋登記機構(gòu)送達了查封裁定和協(xié)助執(zhí)行通知，而登記機構(gòu)未進行

登記。此后甲將此房屋賣給第三人并辦理了過戶登記，第三人居住后接到法院通知：此房系查封房產(chǎn)，被抵償甲的債務給了他人，責令其搬出。甲此時已因病死亡。第三人遂提起行政賠償訴訟，這時人民法院就應支持原告訴訟請求，由登記機關承擔行政賠償責任。至于行政機關承擔賠償責任之后，既有權(quán)向甲之繼承人依法追償，也可以向其工作人員依法追償。也就是說，對于因登記錯誤而造成的損害，人民法院應根據(jù)責任主體的不同，區(qū)別對待。既要防止不動產(chǎn)登記行為錯誤造成損害全由國家承擔賠償責任的情況發(fā)生，也要避免全由民事主體承擔責任、行政機關有權(quán)無責的現(xiàn)象出現(xiàn)，要實現(xiàn)民事行政主體權(quán)利義務的平衡和侵權(quán)責任的公平承擔。