本網南通訊：有人為少交房產交易契稅，竟然在合同標價上做文章，元月6日，隨著南通市中級法院終審判決書的送達，一起因此發生的房屋買賣合同糾紛案落下帷幕，法院判決被告（反訴原告）權某于判決生效后一個月內協助原告（反訴被告）劉某辦理房屋產權過戶登記手續；劉某則于判決生效后十日內給付權某購房款50000元。

房產交易風平浪靜

本案原、被告系同村人。被告權某曾在該村1組建樓房一幢及廚房一間。該樓房于1999年取得了房屋所有權證書，證書中登記的所有權人為權某，建筑面積為159.88平方米。原告劉某戶籍所在地原先在該村20組。

2005年10月初，經過康某的介紹，劉某與權某就買賣上述房產一事進行了協商，雙方口頭約定了該房屋價款等事項。薛某執筆寫好售房協議書主文后，劉某、權某先后在協議書上簽名，介紹人康某在該協議書的見證人一欄內簽名，執筆人薛某在該協議書的在場人一欄內簽名。該售房協議書的主要內容為：權某現有一幢二上二下的樓房及廚房一間出售給劉某，房子的總金額為伍萬元整（50000元）。交房日期為2005年10月14日下午。交款時間為2005年10月14日付清，不得拖欠。交房交款以后的一切費用包括產權變更登記、戶口遷入費用，均由劉某負責。此協議雙方簽字后生效，一式三份，不得反悔。2005年10月14日下午，劉某給付權某購房款48000元。權某連同先前給付的定金在內，當場出具一份收條，收條的內容為：收到劉某購房款伍萬元整。當天下午，權某將所出售的樓房和廚房的鑰匙交給了劉某。此后，劉某一家搬進該房屋居住至今。

2007年12月25日，劉某向法院起訴，要求權某協助其辦理房產過戶登記手續。

庭審中各執一詞

庭審中，原告劉某訴稱，我與被告權某系同村村民，我跨村民小組向權某購買房屋，雙方簽訂了售房協議書，約定房款總額為五萬元，交房和交款的時間均為2005年10月14日，協議有村委會及相關在場人簽字和蓋章加以證明。后原、被告均按約交款和交房。現原告為辦理房屋產權過戶等手續，多次催告被告要求其履行協助義務，但被告拒不理睬。現請求法院判決被告協助辦理房屋產權過戶等相關手續。

被告權某辯稱，雙方口頭約定房屋價款為十萬元，原告為逃避有關房產轉讓稅費等，提出雙方的書面協議上只明確五萬元，實際按十萬元價款結付，有簽訂協議時的在場人的證言等證據加以證明。現原告僅給付房款五萬元，尚欠我房款五萬元，其只有在付清房款十萬后才可以辦理房屋產權過戶手續。

反訴原告權某訴稱，訟爭房屋現已經評估，以2005年10月14日為估價期日，房屋價值為109148.79元(不含土地價值)，這也充分證明房屋的成交價十萬元與當時市場行情相符。現要求反訴被告劉某支付尚欠反訴原告的購房款五萬元。

反訴被告劉某答辯稱，雙方在簽訂書面協議之前并沒有所謂購房款總額為十萬元的口頭約定，書面協議將房款總額明確約定為五萬元，并非十萬元。即便簽訂書面協議前有口頭約定，也應當以之后雙方簽訂的書面協議為準，而不應以之前的口頭約定為準。現請求法院判決駁回反訴原告的訴訟請求。

本案庭審中，法院再次對撤銷權糾紛案中的相關證人證言、評估報告等進行了舉證、質證、認證，查清了案件事實。

本案審理過程中，法院考慮到劉某搬進訟爭房屋內居住已兩年之久，且又將戶籍遷至該組，村委會亦表示不再另行安排劉某住宅地，故從降低房屋買賣糾紛帶來的不利影響、有利于雙方今后的生產生活出發，召集雙方進行耐心細致的調解，終因劉某不同意，而致調解未果。

公正判決釋法理

海安縣法院審理后認為，劉某與權某系同村村民，雙方經人介紹就訟爭房屋買賣的相關事宜達成一致意見，并由村干部執筆起草了售房協議書，購房協議依法成立。至于本案能否因顯失公平等因素而撤銷并導致無效問題，根據合同法的規定，是否行使撤銷權取決于受害人（權利人），并在知道或應當知道權利受侵害之日起一年內行使，現被告（反訴原告）權某撤回撤銷權糾紛案，并進而反訴要求原告（反訴被告）劉某另行支付房款五萬元，故而本案合同因撤銷而無效的可能性已不存在，應當認定雙方之間的房屋買賣關系合法有效。雙方應當按照約定履行各自義務，對于協議中沒有約定或者約定不明的，雙方當事人應當遵循誠實信用的原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助等義務。劉某作為房屋的買受人在取得房屋后有權要求出賣人權某協助其辦理房屋產權過戶登記，故劉某要求權某協助過戶的訴訟請求，于法有據，予以支持。

關于房款的數額問題。權某反訴主張房款總額為十萬，并要求劉某另行支付5萬元。盡管劉某否認權某主張的事實，但通過庭審舉證、質證、認證可查明相關事實。從本案舉證、質證情況看，證人康某系房屋買賣的介紹人，對雙方磋商房屋買賣的具體情況比較了解，又在當事人的售房協議書的見證人一欄內簽名，其證言具有真實性、合法性和關聯性。證人薛某作為售房協議書的執筆人，在向雙方詢問交易的情況及合同主要條款后，幫助代筆起草售房協議書，并在售房協議書的在場人一欄內簽名，其對買賣房屋約定的真實內容同樣比較了解，其證言亦具有真實性、合法性和關聯性。由此可以認定，雙方當事人口頭約定的房屋價款為十萬元，為了“減輕”劉某辦理房屋產權證的負擔，在書面協議上只將房屋價款寫為五萬元并約定交房當日付清，同時口頭約定另五萬元在兩年后給付。現劉某已給付5萬元，尚欠5萬元，依法應當給付。遂依據《中華人民共和國合同法》的有關規定，作出前述判決。

一審判決后，原告劉某不服，提出上訴。

南通中院審理后認為，盡管本案上訴人劉某提出本案二份證人證言存在于另案之中不能作為定案依據的問題，但本案與撤銷權糾紛案有直接聯系，二位證人在該案中作證的內容與本案中需要證明的內容、證明目的相同，故二位證人的證言在本案中經質證作為證據使用并予以依法認定，并無不當。證人康某、薛某分別作為房屋買賣的介紹人、合同執筆人，他們特殊的身份決定他們的證言效力高于一般的證人證言，對證明案件事實具有關鍵作用。現兩證人證言能夠相互印證，進而確定雙方除書面協議外另有口頭約定的事實，而口頭約定才是雙方房屋買賣的真實意思表示。綜上，原審判決認定事實和適用法律正確，依法應予維持，對上訴人的上訴理由和請求不予支持。判決駁回上訴，維持原判。

 

法官點評：本案當事人的行為性質以及由此帶來的影響值得深思。

盡管本案的房屋出售方通過訴訟僥幸打贏了官司，但這樣的情況不能視為一種常態。證據是訴訟之王，如果本案房屋評估價與書面約定價差距不大，僅憑證人證言就很難推翻房屋贖買方所主張的事實。如果證人證言作出相反的陳述，僅憑房屋評估價亦難推翻房屋贖買方所主張的事實。因為，認定顯失公平，在司法實踐中異常困難。只要出現上述不利情況之一，房屋出售方就只能打掉牙往肚里咽。

因此，我們呼吁房屋交易中，人們不要為坑國家之利，而采取歸避法律的行動。否則，你不僅要為打官司花費大量人力、物力，而且可能搬起石頭砸自己的腳，甚至觸犯刑律，賠了夫人又折兵。