擎起一片法治艷陽天

??南京市玄武區人民法院服務經濟發展紀實

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江蘇省南京市玄武區人民法院在司法服務大局中，緊扣區域以租賃經濟為主的經濟形態特點，充分發揮司法能動作用，著力化解企業在經營活動中的矛盾糾紛，破解發展難題，助推企業發展，擎起了一片經濟發展的法治艷陽天。

深入調研，尋求服務方法

    不久前，玄武法院受理了一起產權式商鋪租賃經濟糾紛。某商務樓的10多戶房屋產權業主與經營商因租賃回報發生糾紛，業主訴求解除合同，收回房屋。糾紛背后涉及商住樓內100多戶房屋產權主。這起案件不僅是業主與經營商之間的矛盾，而且由于商鋪整體租賃的特點，需要統一商住樓內100多戶業主的意見，處理起來非常棘手。為了徹底解決問題，業主對商鋪重新招商。法院在此基礎上統籌協調，統一業主的意見，不僅有效化解了訴訟雙方矛盾糾紛，而且指導業主與經營商簽訂了新的合同，使商鋪昔日慘淡的租賃經營又重新紅火起來。

  　在玄武法院類似這樣的租賃糾紛不斷增多。據統計，近三年來，該院共受理租賃糾紛案件632件，涉案金額超億元。2008年受案數較上年翻了一番，今年更是去年案件的近3倍。

  　玄武區地處南京主城區，生產型企業較少。該區提出，打造全市現代服務業發展的先行區，大力發展總部經濟，建成一批服務業集聚區和都市經濟園區。在此背景下，以房屋租賃為主的第三產業成為該區的重要產業，租賃經濟成為該區的主要經濟形態。

  　該院黨組提出，司法服務發展，必須突出重點，找準著力點，把服務租賃經濟作為工作重點。為妥善化解矛盾糾紛，提高司法服務的有效性，該院開展宏觀經濟下租賃經濟中法律糾紛的專題調研。他們對近三年來全區租賃糾紛進行系統的梳理，分析判斷租賃糾紛的發展態勢，走訪了租賃糾紛涉及的一些企業、經營戶等當事人，對糾紛產生的背景、原因，糾紛解決的情況進行座談交流，與相關部門的領導、專家研究破解方法，提出了堅持維護社會穩定原則、堅持合同實際履行原則、合理運用情勢變更原則、政府主導、司法配合原則以及注重柔性司法原則等作為解決租賃糾紛的司法應對之策，尋找到了化解租賃糾紛矛盾之法。

悉心化解，確保經營平穩

  　對于經營者而言，平穩的經營環境是至關重要的。玄武法院在審理租賃經濟案件中，把案結事了作為辦案目標，讓經營者一心一意忙經營。

  　去年下半年，下崗在家的李珠聽說珠江路上有個時尚購物廣場即將開業，正在對外招租。她實地考察后決定租下一間十來平米的鋪子，打算做服裝銷售。去年8月底，她以21200元租金、5000元押金和1000元服務費，與南京某投資有限公司簽訂了一份1年期租賃合同。隨后她就開始忙碌起裝修、進貨、布置，小店終于在一個多月后開張了。隨著入駐經營戶的陸續開業，該時尚購物廣場里上百個鋪子基本開張。廣場漸漸在年輕人中有了知名度，人氣也開始旺了起來。可到了今年1月初，就在李珠對店鋪的前途滿懷期待時，門口貼著的一張函告卻讓她和眾多經營戶們都傻了眼。

  　這份落款為某數碼置業（南京）有限公司的函告中說，投資公司將房屋出租給經營戶的行為違法，希望商鋪全部撤出。在函告中，該數碼公司表示，他們才是這里真正的房東，這個廣場的承租方明明是南京某信息管理學院，跟投資公司一點關系也沒有。

  　今年2月，數碼公司將信息學院和投資公司一起告上了法院。這時經營戶們才知道數碼公司所言不虛。很快，由于工商部門拒絕為經營戶們辦理執照，購物廣場只好關了門。購物廣場上百戶經營戶找到投資公司，要求退錢賠償。眼看討要無果，經營戶們紛紛趕往玄武區法院，共立案90件。

  　這起群體糾紛中，有的經營戶才租下一兩個月就停業，如果處理不當，很容易引發大的矛盾。為安撫經營戶，法官立即開始審理案件。針對現場較為復雜的情況，承辦法官要求投資公司將所有商鋪的現場保留固定，以便確定損失。之后，法院確認了62個經營戶已經裝修、涉及較大損失的案件。

  　按照常理，確定裝修損失需要正規的鑒定部門來做，但是這些經營戶的裝修大多在幾千元左右，如果進行鑒定，一是費用高，二是時間長。法官想到個好主意：法院和投資公司一起找來幾個裝修方面的專業人士，到現場去直接評估算賬。

  　今年夏天開始，三個主審法官和裝修專家一起來到購物廣場，一家一家地跑。在每一家里，看報價、看裝修、算價格，接著讓雙方商談，一次談不攏就第二次……花了20多天的時間，很快將62個經營戶們的裝修損失給統計了出來。

  　今年11月，法院對這90起案件一一作出宣判，投資公司與經營戶的租賃合同被判解除，投資公司收取的租金、押金都退還，并被判決賠償裝修損失。由于辦案過程法官與訴訟各方都直接參與，判決后各方都服判，90起案件無一上訴，目前判決已經生效。

修復關系，促進合作發展

 　 對租賃經濟中出現的矛盾糾紛，玄武法院著力從修復失和的人際關系和失衡的利益關系出發，加強調解，讓矛盾雙方重新合作，共同經營發展。

  　某大型百貨公司位于新街口商業圈、地處南京珠江路繁華地段，一至三樓經營百貨業，四樓由該公司出租給經營戶經營餐飲、美容等服務業。在租賃合同的履行過程中，雙方就租金、物業服務費等問題發生過多次矛盾。特別是今年受經濟大環境的影響，該公司三樓百貨業與四樓的餐飲、美容等服務行業經營都陷入困境，雙方難以協商一致，到4月，租賃雙方都相繼訴至玄武法院要求解除合同。

  　就在今年5月案件還在審理中，該公司卻突然停止了對四樓經營戶中央空調的使用，使四樓經營戶的日常經營受到了嚴重影響，雙方沖突進一步惡化。辦案法官了解到情況后，立即趕赴現場，擬定協調方案。在法院的主持和積極協調下，經過長達6個多小時的協商，雙方平緩了情緒，就案件審理過程中的空調使用、費用負擔等問題達成了臨時協議，一場一觸即發的群體性事件得到了及時、有效的控制與化解。

  　為徹底化解矛盾，他們注重從源頭上治理。他們在審理中了解到，該案發生的原因，與雙方當初簽訂的合同權利義務關系不明確以及各方不克制有關，如果就此解除合同，各方承擔的損失將會進一步擴大；而如果繼續合作，則可以共渡難關，實現發展共贏的。對此，他們精心制定調解方案。由院長親自上門做工作，講發展前景，講合作共贏的道理等，使各方對立的情緒消減。在此基礎上，法官針對合同中存在的問題指導他們重新修訂合同，從租金標準、租期回收、前期費用等逐一明確，使一起矛盾尖銳的群體糾紛就這樣化解了。到今年10月底，訴訪各方全部撤訴，原先遺留的老問題此次也得到了全部解決，雙方二次握手共謀發展。（趙興武 杜 慧）

運用五項原則　解決租賃經濟糾紛

南京市玄武區人民法院院長　姚正陸

  　租賃經濟主要依托于現代服務業，更加強調城市土地的集約利用和可持續發展，可為創新、創業提供發展空間，為現代服務業和新興產業發展提供載體。針對我區租賃經濟矛盾糾紛發生的情況，我們在化解糾紛中堅持以下五項原則：

  　堅持維護社會穩定原則。堅持以人為本，以和諧理念為指導，既要高度重視、認真對待社會矛盾和問題，又要用發展的眼光看待穩定；既要確保當前的穩定，著力解決影響穩定的現實問題，又要挖掘影響穩定的深層次原因，著力研究落實具有根本性的、長遠性的治本措施，以實現可持續的穩定。

  　堅持合同實際履行原則。合同的不履行有多種原因，辦案過程中法官要仔細分析糾紛產生的原因，分析解除合同可能導致的一系列社會效應，不輕易解除合同，從實際出發，根據合同的性質和債權人的實際要求認定是否可以解除。

  　合理運用情勢變更原則。情勢變更原則植根于法律規定的誠實信用原則，根據該原則不應要求當事人一方因為不可歸責于當事人的原因，而以自身的損失保障對方獲利。在雙方當事人都無過錯的情形下，要合理運用情勢變更原則，積極促成雙方當事人協商，共同分擔風險化解危機。

  　政府主導、司法配合原則。在群體性糾紛中尤其是涉及重大項目時，要以政府為主導，由政府確定糾紛解決的大方向，同時，法院積極參與配合，發揮情報信息優勢，警示突出問題，預測穩定形勢，加強政府主導與司法參與的互動，充分依托和發揮社會大調解機制的作用，徹底化解糾紛。

  　注重柔性司法原則。在宏觀經濟形勢影響下，法院在司法過程中，應盡量避免剛性司法，慎用財產保全等強制措施。結合當前的經濟實際，法院在辦案過程中應以價值衡量為必要補充，以整體利益最大化、損害最小化為基本出發點，追求各方利益均衡的柔性效果，不就案辦案、機械辦案。

●制定“五好法官考評辦法”

    對法官考評主要從職業實績、職業技能、職業形象、職業精神、職業成就五個方面進行考核。其中，職業實績主要從審判的質量、數量、效率和效果四類指標進行考評，是法官考評中最基礎的指標；職業技能主要包含庭審駕馭能力、裁判文書制作能力、調解能力、司法實務研究能力和審理疑難重大案件、化解重大矛盾糾紛能力五項指標；職業形象包含職業道德素養、遵守職業紀律、文明司法等具體內容；職業精神包含法官職業榮譽感、改革創新能力等方面；職業成就即對法官在某項工作上的突出貢獻的考評。“五好法官考評辦法”遵循法院工作規律，變過去的行政式考評為司法專業化考評，受到廣泛關注。

●全面實現訴調對接

    整合社會資源，加強訴訟調解與行政調解、人民調解的銜接。推行委托調解、協助調解和邀請參與調解等新型調解模式，從工會、婦聯、基層組織中選聘30名特邀調解員，形成覆蓋全區各街道及IT行業工會的特邀調解網絡。加強對人民調解工作的指導，與各街道、司法行政部門聯合采取集中授課培訓、召開聯席會議、組織旁聽庭審、現場指導等形式，提高民調人員的法律素養和調解技能，被授予全省“指導人民調解工作先進集體”。

●開展“辦精品案、推名法官”活動

    每年開展一次“十大精品案件”和“十佳法官”評選，并以此為載體，推動辦案質量的提高和法官隊伍建設。該院兩次被最高人民法院評為全國模范法院，該院鎖金村人民法庭被授予“全國青年文明號”；未成年人案件審判庭被評為“全國優秀青少年維權崗”。法官高偉被評為全國模范法官、“全國優秀青年衛士”，法官王萍獲得“全國三八紅旗手”。近三年來，玄武區法院先后有31個案例在最高人民法院和省高院的刊物上刊登，其中有兩篇入選《最高人民法院公報》。2006年，有1個案例被評為“2006年全國十大法制新聞”，另有4個案例被評為“十大經典案件”和“南京十大新聞事件”。

2009、12、29