一、共有部分專用使用權概述

 

建筑物區分所有權作為一種復合型權利，系由專有部分所有權、共有部分共有權及成員權三者構成。區分所有建筑物的共有部分包括專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建筑物。一般而言，共有部分由全體區分所有人共同享有、共同使用。但隨著社會經濟的發展，所有權中心向利用權中心的理念轉變，出于發揮最大經濟效用的考慮，對于區分所有建筑物，實踐中可能由某一個或數個特定區分所有人或非區分所有人的其他人享有排他性、獨占性的使用權。此種權利，便是共有部分專用使用權（也稱“共有部分專用使用權”）。

 

共有部分專用使用權的客體，我國臺灣地區《公寓大廈管理條例》第七條以例外列舉的形式，從反面作了規定：“共有部分，其為下列各款者，不得約定為專用部分：（1）公寓大廈本身所占之地面；（2）連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳，社區內各巷道、防火巷弄。（3）公寓大廈基礎、主要梁柱、承重墻壁、樓地板及屋頂之構造。（4）約定專用有違法令使用限制之規定者。（5）其他有固定使用方法，并屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共有部分”。上述各項因其在構造上有固定的使用方法，而且屬于區分所有人生活利用上不可或缺的共有部分，如允許設定專用使用權，勢必影響區分所有權人的居住品質，甚至妨害區分所有權人的居住權，破壞物權法的秩序。除了上述限制以外，對于其他共有部分，如區分所有建筑物的屋頂、外墻、綠地、非屬開發商所有的車位車庫等，原則上均可設立專用使用權。

 

專用使用權的設定方式，依各國和地區的立法及實踐，主要有以下三種：（1）商品房買賣契約。此為專用使用權設定的最常見方式。即商品房開發商在分批出售商品房時，經買受人（區分所有權人）簽約同意，并同時與特定人締結共有部分專用使用權契約而設定。（2）規約，即業主公約。區分所有權人可通過規約為特定區分所有權人或其他人設定專用使用權。（3）共有人的同意。區分所有建筑物共有部分屬于全體區分所有權人所共有，而專用使用權的設定，系共有部分變更或處分的一種。因此，區分所有權人得依共有部分變更或處分的方式，亦即依共有的法理，將共有部分為特定人設立專用使用權。

 

共有部分專用使用權人可分為兩種：一是特定的區分所有權人，一是區分所有權人以外的其他人。前者除享有區分所有建筑物區劃內普通區分所有權人所享有的權利外，還享有所設定的共有部分專用使用權。后者則只享有所設定的共有部分專用使用權，不享有建筑物區分所有權。

 

二、關于共有部分專用使用權性質的幾種觀點

 

關于區分所有建筑物共有部分專用使用權的法律性質，迄今尚無定論，歸納起來，計有以下四種學說。

 

（一）租賃權（或使用借貸權）說

 

此說認為，共有部分設定專用使用權成為特定人之專用部分時，如為有償，一般系基于區分所有權人與特定人之間的租賃關系，因此，專用使用權具有租賃權的性質。如為無償，則屬借貸權性質。此說的缺陷之處在于，無法解釋專用使用權人為特定區分所有權人的情況。

 

（二）地役權說

 

此說認為，專用使用權，在性質上系為特定人的利益而對區分所有建筑物的共有部分直接課加的物權負擔。特定人對專用使用權的行使，與一般地役權無異，僅可在設定目的利益的限度內對共有部分享有使用權。

 

此說的缺陷之處在于，地役權系為需役地之便利而取得之物權，具有從屬性。地役權之存續以需役地存在為前提，與需役地所有權同其命運。因此，如共有部分專用使用權為地役權，則需役地者為何？尤其是在專用使用權人為區分所有權人以外的其他人時，根本沒有需役地，何來地役權？

 

（三）人役權說（用益權說）

 

針對上述地役權說的缺陷，有學者提出人役權說、用益權說，認為專用使用權的設定與其說是為特定土地的利益，不如說是為特定人的利益。

 

該說確能彌補上述地役權說的不足，但，人役權具有人身性，不能與權利人分離。此外，人役權還具有無對價性，權利人無需為設定人支付對價。而在實踐中，專用使用權根本不具有人身性，在為其他人設定專用使用權時，一般是以該其他人支付對價為前提的。因此，該說導致人役權的基本屬性與共有部分專用使用權的實際特征不符。另，在我國物權法對人役權未做規定的情況下，依據物權法定原則，我國目前不存在人役權，該說于法無據。

 

（四）反射利益說

 

該說認為，特定人之所以享有專用使用權，系因其他區分所有權人不行使其持分（應有部分）權利之反射利益。顯然，該說無法解釋專用使用權人為區分所有權人以外的其他人的情形。且該說系反向界定共有部分專用使用權的性質，并未明確說明該權利性質究竟為何。

 

三、共有部分專用使用權性質之探討

 

以上學說均有一定道理，但對于專用使用權的法律性質，均未給出令人信服的界定。在筆者看來，共有部分專用使用權是建筑物區分所有權衍生出的下位概念，而建筑物區分所有權作為一種復合型的權利，專有部分所有權在其中居于核心地位。因此，對于專用使用權的法律性質界定，不能忽視建筑物區分所有權這一前提。如前所述，共有部分專用使用權的主體有兩種：一是特定的區分所有權人，一是區分所有權人以外的其他人，共有部分專用使用權的性質也因權利主體不同而有所差別。

 

（一）分管協議——在專用使用權主體系特定的區分所有權人之情形下

 

分管協議，也稱分管契約，是指共有人之間約定某個人或各自分別就共有物的特定部分而為使用、收益等管理行為的合意。例如，共有人就共有之店面，約定其營業范圍；區分建筑之所有人就共有建筑和基地，約定分管停車位等。分管協議的成立應由全體共有人以協議訂立，明示或默示均可，不以訂立書面契約為必要。

 

共有人就其分管部分，有依分管協議使用收益管理之權，包括出租在內。分管部分的出租，無需征得其他共有人的的同意。分管協議僅對共有物的管理達成協議，而不是對共有物的處分達成協議。共有物的所有權仍屬于全體共有人，只是由不同的共有人分別行使管理權。根據分管協議的規定，共有人對共有物的分管部分享有占有、使用和管理的權利，分管的共有人不得任意對分管的共有物為讓與等處分行為，任何處分行為均需獲得全體共有人的同意。分管協議的期間依當事人約定。定有期限的，仍得經共有人全體協議而終止。未定期限的，共有人不得隨時終止分管協議。分管協議消滅后，共有物的管理和使用收益，應回復原來的狀態。因分管協議而占有共有物特定部分的共有人，須返還于全體共有人，否則成立無權占有。分管協議因共有物的分割而失效，因為共有關系既不存在，分管協議無所附屬，喪失其存在目的。分管性質上屬于債權契約，僅在共有人之間有效，不具有對抗其他人的效力。

 

因此，如專用使用權主體為特定的區分所有權人時，專用使用權屬于分管協議，當無疑問。專用使用權可以解讀為：全體區分所有權人就區分所有建筑物的某些共有部分的使用、收益和管理達成了合意，將其賦予特定區分所有權人。有償或無償均可，視全體區分所有權人的意思而定。分管協議具有附屬性，依附共有關系而存在。故，當該特定區分所有權人將其專有部分予以轉讓，退出共有關系的同時，也即自動退出該分管協議，不再享有專用使用權；繼受前特定區分所有權人的專有部分者，成為新的特定區分所有權人，同時也承受了分管協議約定的權利義務，成為專用使用權人。

 

（二）租賃權——在專用使用權主體系區分所有權人以外的其他人之情形下

 

區分所有權人以外的其他人之所以能取得專用使用權，蓋因全體區分所有權人欲使區分所有建筑物相關共有部分增值，而與他人訂立合同，該他人以支付租金為代價，取得對相關專有部分的有期限的使用權。該合同具備租賃合同的全部屬性，即是租賃合同。共有部分專用使用權因而屬于租賃權。

 

全體區分所有權人出讓相關共有部分專用使用權，是其行使對區分所有建筑物的管理權的結果。需注意的是，專用使用權設定的目的在于更有效地利用共有財產，專用使用權是從屬于共有權的，它是一種從權利，不能完全脫離主權利即共有權而存在。如果專用使用權人又轉讓其權利，必將改變共有財產的使用主體和使用方法，這就必須征得全體共有人的同意。因此，通過租賃方式而取得的專用使用權，在未得到共有人同意之前，不得擅自將權利轉租給他人。

 

有學者認為，對專用使用權的主體為其他人的，依是否對專用使用權進行登記而有所不同，進行登記了的為具有物權性質的用益權，未進行登記的為債權性質的租賃權。用益權說之不能成立，前已說明，在此不贅。另需看到，登記亦必有法律依據方可，而我國目前尚無此登記事項。且，登記或為物權之果，而非物權之因。

 

我國《物權法》第六章專門規定了“業主的建筑物區分所有權”，但其中對于區分所有建筑物共有部分的專用使用權未做規定，《物業管理條例》和建設部《城市異產毗連房屋管理規定》也對此未予規定。而實踐中，共有部分專用使用權的設定已非新鮮事物，由此可能出現立法對該權利的監管空白。在目前立法狀況下，或可理解成，共有部分專用使用權由法律授權業主共同決定之。總之，對于共有部分專用使用權的性質，應予澄清，這對于該項權利在實踐中的行使頗為必要。